Kaufnebenkosten in Niedersachsen

Wer in Niedersachsen ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt neben dem Kaufpreis eine Reihe von Nebenkosten. Den größten Posten bildet fast immer die Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuchamt und oft ein Makler. Zwischen Harz und Nordseeküste gelten dabei dieselben Regeln, denn die Steuer legt das Land einheitlich fest. Hier sehen Sie, womit Sie rechnen sollten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?

Der Steuersatz liegt in Niedersachsen bei 5 Prozent. Nach Auskunft des Landesamts für Steuern Niedersachsen gilt er für Rechtsvorgänge, die sich auf in Niedersachsen liegende Grundstücke beziehen und ab dem 1. Januar 2014 verwirklicht werden. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also meist der Kaufpreis, gegebenenfalls zuzüglich übernommener Belastungen.

Die gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes. Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder den Satz selbst bestimmen, Niedersachsen hat ihn per Landesgesetz auf 5 Prozent festgelegt. Damit liegt das Land im Mittelfeld: Einige Länder verlangen weniger, mehrere deutlich mehr.

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 15.000 Euro.

Die Steuer entsteht in der Regel mit dem wirksamen Kaufvertrag. Das Finanzamt schickt Ihnen einen Bescheid, die Zahlung ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Was kosten Notar und Grundbuch in Niedersachsen?

Beim Notar gibt es keine Unterschiede zwischen den Ländern. Gebühren für die Beurkundung, den Vollzug und die Eintragungen im Grundbuch ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit gleich. Verhandeln lässt sich darüber nicht.

Als Faustwert planen Sie für Notar und Grundbuchamt zusammen mit rund 2 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das etwa 6.000 Euro. Wenn Sie finanzieren, gehört die Eintragung einer Grundschuld für die Bank ebenfalls dazu. Der genaue Betrag hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, wie viele Urkunden und Eintragungen nötig sind.

Wer zahlt den Makler?

Kaufen Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und war ein Makler für beide Seiten tätig, gilt seit Ende 2020 die Halbteilung nach § 656c BGB. Käufer und Verkäufer tragen die Provision dann zu gleichen Teilen. Eine feste gesetzliche Höhe der Provision gibt es nicht, sie wird vereinbart. Ohne Makler fällt dieser Posten ganz weg, was bei Privatverkäufen in ländlichen Regionen Niedersachsens durchaus vorkommt.

Finanziert die Bank auch die Nebenkosten?

Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld bezahlen. Der Grund: Steuer, Notar und Makler erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanziert die Bank auch diese Kosten mit, steigt das Risiko für sie, was sich meist in den Konditionen zeigt. Manche Institute bieten Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises an, prüfen dann aber Einkommen und Bonität besonders genau.

Für Ihre Planung heißt das: Legen Sie sich die Nebenkosten möglichst als Eigenkapital zurück. Bei 300.000 Euro Kaufpreis kommen allein Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch auf rund 21.000 Euro, eine Maklerprovision kommt gegebenenfalls hinzu.

Welche Förderung gibt es in Niedersachsen?

Zuständig für die Wohnraumförderung des Landes ist die NBank, die Investitions- und Förderbank Niedersachsen. Sie bietet Programme für den Erwerb oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum an, die meist als Darlehen ausgestaltet sind. Die Bedingungen ändern sich gelegentlich und hängen unter anderem von Haushalt und Objekt ab. Prüfen Sie die aktuellen Programme deshalb direkt bei der NBank, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Daneben stehen bundesweite Programme der KfW zur Verfügung, die sich mit Landesmitteln kombinieren lassen können.

Eine Ermäßigung oder einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber gibt es in Niedersachsen nicht.

Wie können Sie bei den Kaufnebenkosten sparen?

Der wirksamste Hebel ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Bewegliche Gegenstände, die Sie mitkaufen, gehören nicht zum Grundstück. Dazu zählen zum Beispiel eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise. Weisen Sie diese mit einem realistischen Wert gesondert im Kaufvertrag aus, wird auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer fällig. Bei 10.000 Euro Inventar sparen Sie in Niedersachsen 500 Euro.

Dabei gelten klare Grenzen. Der angesetzte Wert muss dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen. Das Finanzamt kann die Angaben prüfen und Belege verlangen. Fest eingebaute Bestandteile wie Heizung, Bäder oder Fenster zählen immer zum Gebäude.

Weitere Möglichkeiten:

• Makler vermeiden: Wer direkt vom Eigentümer kauft, spart die Provision.
• Grundstück und Bau trennen: Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen den Bau unabhängig davon, fällt die Steuer unter Umständen nur auf den Grundstückspreis an. Hängen Grundstückskauf und Bauvertrag eng zusammen, rechnet das Finanzamt beides ein.
• Notarkosten nicht unnötig erhöhen: Zusätzliche Urkunden oder spätere Änderungen am Vertrag kosten jeweils extra.

Lassen Sie sich vor der Unterschrift beim Notar zeigen, welche Posten auf Sie zukommen. So vermeiden Sie Überraschungen bei der Finanzierung.