Baufinanzierung nach zehn Jahren kündigen: So funktioniert § 489 BGB

Die kurze Antwort

Ja, ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht verlangen. Das gilt auch dann, wenn im Vertrag eine längere Zinsbindung vereinbart wurde, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre.

Dieses Recht ist gesetzlich zwingend. Die Bank kann es im Darlehensvertrag nicht ausschließen oder erschweren. Für Eigentümer mit langen Zinsbindungen ist es deshalb ein wichtiges Instrument, um auf veränderte Marktbedingungen oder neue Lebensumstände zu reagieren.

Ab wann läuft die Zehnjahresfrist?

Die Frist beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens. Wurde das Darlehen in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt, etwa beim Hausbau nach Baufortschritt, zählt der Tag der letzten Auszahlung. Bei einem Kauf, bei dem der Kaufpreis in einer Summe gezahlt wurde, ist es entsprechend der Tag dieser Auszahlung.

Eine wichtige Ausnahme regelt der zweite Halbsatz der Vorschrift: Haben Sie und die Bank nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder die Rückzahlung getroffen, beginnt die Frist ab dem Zeitpunkt dieser neuen Vereinbarung. Das betrifft zum Beispiel eine Prolongation oder eine nachträgliche Änderung der Zinsbindung. Bei Forward-Darlehen beginnt die Frist erst mit der Auszahlung, nicht schon mit dem Vertragsschluss.

Suchen Sie daher im Vertrag und in den Kontoauszügen des Darlehenskontos das maßgebliche Datum heraus. Daraus ergibt sich der früheste Termin, zu dem die Kündigung wirksam werden kann. Die Kündigung selbst dürfen Sie bereits sechs Monate vorher aussprechen.

Wie läuft die Kündigung praktisch ab?

Bewährt hat sich eine feste Reihenfolge, weil die Kündigung erst dann sicher ist, wenn die Ablösung finanziert ist:

1. Stichtag berechnen: Datum der vollständigen Auszahlung oder der letzten Neuvereinbarung plus zehn Jahre.
2. Neue Finanzierung sichern: Holen Sie Angebote ein und lassen Sie sich eine verbindliche Zusage geben, bevor Sie kündigen.
3. Restschuld erfragen: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine Bestätigung der Restschuld zum Stichtag an.
4. Schriftlich kündigen: Senden Sie die Kündigung nachweisbar, etwa per Einschreiben, und nennen Sie die Rechtsgrundlage § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB sowie den Termin.
5. Grundschuld klären: Die neue Bank fordert die bisherige Bank in der Regel auf, die Grundschuld abzutreten oder eine Löschungsbewilligung gegen Zahlung der Restschuld herauszugeben.
6. Ablösung durchführen: Die neue Bank zahlt die Restschuld zum Stichtag direkt an die bisherige Bank.

Ein Musterschreiben ist nicht zwingend. Entscheidend ist, dass aus Ihrer Erklärung klar hervorgeht, welcher Vertrag zu welchem Termin auf welcher Grundlage gekündigt wird.

Was passiert, wenn das Geld nicht rechtzeitig fließt?

Hier liegt die größte Falle. Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt eine Kündigung durch den Darlehensnehmer als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird. Der alte Vertrag läuft dann zu den bisherigen Bedingungen weiter.

Deshalb sollten Sie erst kündigen, wenn die neue Finanzierung verbindlich zugesagt ist und alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt werden können. Dazu gehören meist die Grundschuldabtretung oder Neueintragung, unterschriebene Verträge und vollständige Unterlagen. Sprechen Sie den Termin frühzeitig mit der neuen Bank ab und lassen Sie sich bestätigen, dass die Auszahlung zum Stichtag möglich ist.

Fällt wirklich keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Bei einer wirksamen Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB steht der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie zahlen die Restschuld zurück, dazu die bis zum Stichtag angefallenen Zinsen. Gebühren für die Kündigung selbst sind nicht vorgesehen.

Kosten können dennoch entstehen, allerdings nicht als Entschädigung an die alte Bank. Die Abtretung der Grundschuld erfordert in der Regel eine notarielle Beglaubigung und eine Eintragung im Grundbuch. Bei einer Neueintragung fallen höhere Notar- und Grundbuchkosten an. Hinzu kommen unter Umständen Bereitstellungszinsen bei der neuen Bank, wenn diese bereits vor dem Stichtag einen Vertrag abschließt. Fragen Sie nach, ab wann bereitstellungszinsfreie Zeit endet.

Lohnt sich die Kündigung immer?

Nicht automatisch. Die Kündigung ist dann sinnvoll, wenn die neuen Konditionen insgesamt günstiger sind als die bestehenden oder wenn Sie aus anderen Gründen eine neue Struktur brauchen. Typische Gründe sind:

• Sie möchten die Rate senken oder erhöhen.
• Sie möchten mehr Sondertilgungen leisten, als der alte Vertrag erlaubt.
• Sie möchten weitere Kredite, etwa für eine Modernisierung, in die Finanzierung aufnehmen.
• Sie möchten eine neue, verlässliche Zinsbindung für die Restlaufzeit.

Liegt der Zins Ihres bestehenden Vertrags unter dem aktuellen Marktniveau, ist es in der Regel besser, das Darlehen weiterlaufen zu lassen. Das Kündigungsrecht verfällt nicht, es kann auch zu einem späteren Zeitpunkt ausgeübt werden, solange die Zinsbindung noch läuft.

Gilt das Recht auch für Bausparverträge und KfW-Darlehen?

§ 489 BGB gilt für Darlehensverträge mit gebundenem Sollzins. Bauspardarlehen und Förderkredite haben oft eigene Bedingungen, die zum Beispiel jederzeitige Sondertilgungen erlauben. Bei Förderdarlehen sind die Merkblätter und der Vertrag mit der durchleitenden Bank maßgeblich. Prüfen Sie diese Unterlagen gesondert, bevor Sie eine Gesamtablösung planen.

Bei Bausparverträgen ist zu unterscheiden zwischen der Ansparphase und dem Bauspardarlehen. Für das Bauspardarlehen selbst sehen die Bedingungen in vielen Fällen ohnehin flexible Rückzahlungen vor. Hier lohnt ein Blick in die Allgemeinen Bausparbedingungen.

Welche Rolle spielt die neue Bank?

Die neue Bank prüft Ihre Bonität und die Immobilie erneut, als ginge es um eine Erstfinanzierung. Seit Ihrem ursprünglichen Abschluss können sich Einkommen, Familiensituation und Objektwert verändert haben. Auch die Restschuld im Verhältnis zum heutigen Beleihungswert spielt eine Rolle für die Konditionen.

Planen Sie deshalb genug Vorlauf ein. Bei einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ist es sinnvoll, mehrere Monate vor dem möglichen Kündigungstermin mit dem Vergleich zu beginnen. So bleibt Zeit, Unterlagen zu beschaffen und Rückfragen zu klären.

Wann sollten Sie sich beraten lassen?

Eine Beratung ist sinnvoll, wenn Sie unsicher sind, welches Datum für den Fristbeginn gilt, wenn das Darlehen in Teilbeträgen ausgezahlt wurde oder wenn mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten bestehen. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann Angebote vergleichen, die Gesamtkosten gegenüberstellen und den Ablauf mit der neuen Bank koordinieren.

Bei Zweifeln an der Wirksamkeit einer Kündigung oder bei Streit mit der Bank ist ein Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale die richtige Anlaufstelle. Wenn die Immobilie vermietet ist und Finanzierungskosten steuerlich eine Rolle spielen, sollten Sie zusätzlich einen Steuerberater einbeziehen.