Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Baden-Baden 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Baden-Baden finden Sie im Geoportal der Stadt und in BORIS-BW, aktuell mit Stand 1. Januar 2025. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss der Stadt Baden-Baden, der dafür alle notariellen Kaufverträge im Stadtkreis auswertet. Konkrete Durchschnittspreise für Häuser und Wohnungen stehen im Immobilienmarktbericht, den der Ausschuss nur gegen Gebühr abgibt, oder in einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Baden-Baden?

Baden-Baden ist ein Stadtkreis und hat einen eigenen Gutachterausschuss. Die Geschäftsstelle sitzt in der Briegelackerstraße 8 und ist der Abteilung Vermessung und Geoinformation zugeordnet. Sie erledigt die laufende Arbeit für den Ausschuss, dessen Mitglieder ehrenamtlich tätig sind.

Die Grundlage aller Auswertungen ist die Kaufpreissammlung. Jeder Notar muss eine Abschrift des Kaufvertrags an den Gutachterausschuss schicken. Seit dem 1. Juli 2025 nimmt die Geschäftsstelle diese Verträge nur noch in digitaler Form entgegen. Aus den gesammelten Fällen leitet der Ausschuss ab:

• die Bodenrichtwerte und die Bodenrichtwertkarten,
• Preisindizes und Liegenschaftszinssätze,
• Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Doppelhaushälften und Reihenhäuser,
• Richtwerte für Wohnungseigentum und bebaute Grundstücke, also Vergleichsfaktoren.

Diese Daten veröffentlicht der Ausschuss im Immobilienmarktbericht. Für Käufer sind sie vor allem dann wertvoll, wenn ein Gutachter oder die Bank den Wert eines Objekts herleitet.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Baden-Baden ab?

Für eine erste Einschätzung brauchen Sie weder einen Antrag noch eine Gebühr. So gehen Sie vor:

1. Öffnen Sie das Geoportal der Stadt Baden-Baden mit dem Thema Bodenrichtwerte 2025 oder alternativ BORIS-BW, das landesweite Portal der Gutachterausschüsse.
2. Suchen Sie die Adresse oder zoomen Sie auf das Grundstück.
3. Klicken Sie in die Richtwertzone und lesen Sie den Wert in Euro je Quadratmeter samt Beschreibung des Richtwertgrundstücks.
4. Notieren Sie Stichtag, Nutzungsart und Entwicklungszustand, denn diese Angaben brauchen Sie für den Vergleich mit Ihrem Grundstück.

Benötigen Sie den Wert schriftlich, etwa für das Finanzamt, einen Erbfall oder eine Bank, stellt die Geschäftsstelle eine Bodenrichtwertbescheinigung aus. Auch Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte gibt es auf Bestellung. Beides ist laut Gebührensatzung des Gutachterausschusses kostenpflichtig.

Was sagt der Bodenrichtwert aus und was nicht?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Grund und Boden in einer Zone mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Er gilt für ein gedachtes unbebautes Grundstück mit typischen Merkmalen. Den Wert eines Hauses oder einer Wohnung bildet er nicht ab.

Für die Praxis heißt das:

• Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit deutlich vom Richtwertgrundstück ab, kann der tatsächliche Bodenwert höher oder niedriger liegen.
• Hanglagen, Zufahrten oder besondere Lasten wie Wegerechte spiegelt der Zonenwert nicht wider.
• Gerade in Baden-Baden liegen sehr unterschiedliche Lagen nah beieinander, von der Innenstadt über Lichtental und die Weinbaugemeinden im Rebland bis nach Sandweier in der Rheinebene. Zonengrenzen können deshalb einen großen Unterschied machen.

Bei einem Hauskauf hilft der Richtwert, den Bodenanteil am Kaufpreis grob abzuschätzen. Liegt der Kaufpreis kaum über dem Bodenwert, ist das ein Hinweis, dass der Verkäufer dem Gebäude wenig Wert beimisst. Prüfen Sie dann Zustand und Sanierungsbedarf besonders genau.

Welche Stadtteile hat Baden-Baden?

Neben der Kernstadt gehören Balg, Oos und Lichtental zu den älteren Stadtteilen. In den 1970er Jahren kamen Ebersteinburg, Haueneberstein, Sandweier sowie Neuweier, Steinbach und Varnhalt hinzu. Die drei Letztgenannten bilden heute das Rebland mit eigener Ortsverwaltung.

Für die Suche nach einer Immobilie ist diese Gliederung nützlich, weil Bodenrichtwerte, Bebauung und Angebot zwischen den Stadtteilen stark schwanken. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer mit Richtwerten aus derselben Lage und nicht mit einem Durchschnitt für die ganze Stadt.

Wie kommen Sie an Vergleichspreise für Häuser und Wohnungen?

Für Kaufpreise bebauter Objekte gibt es in Baden-Baden zwei offizielle Wege.

Immobilienmarktbericht: Der Gutachterausschuss erstellt ihn und versendet ihn auf Bestellung gegen Gebühr. Er enthält die abgeleiteten Daten wie Preisindizes, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum. Eine frei abrufbare Fassung mit aktuellen Zahlen stellt die Stadt derzeit nicht bereit.

Auskunft aus der Kaufpreissammlung: Die Kaufpreissammlung selbst ist nicht öffentlich. Privatpersonen können aber unter bestimmten Voraussetzungen eine Auskunft beantragen. Sie erfolgt in der Regel in Form anonymisierter Vergleichsobjekte, die zu einer konkreten Bewertungsfrage passen, und ist gebührenpflichtig.

Weg	Was Sie erhalten	Kosten
Geoportal oder BORIS-BW	Bodenrichtwert je Zone, Stand 1. Januar 2025	kostenfrei
Bodenrichtwertbescheinigung	schriftlicher Wert für ein Grundstück	gebührenpflichtig
Immobilienmarktbericht	Indizes, Faktoren, Richtwerte für Wohnungseigentum	gebührenpflichtig
Auskunft aus der Kaufpreissammlung	anonymisierte Vergleichsfälle	gebührenpflichtig
Verkehrswertgutachten	Verkehrswert eines bestimmten Objekts	gebührenpflichtig

Ein Verkehrswertgutachten können unter anderem Eigentümer beim Gutachterausschuss beantragen. Die Geschäftsstelle bestätigt den Antrag nach einer Zuständigkeitsprüfung innerhalb von 14 Tagen. Für den Kauf ist ein solches Gutachten selten nötig, bei Erbauseinandersetzungen oder ungewöhnlichen Objekten kann es aber sinnvoll sein.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Baden-Baden an?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach dem GNotKG und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Haben Käufer und Verkäufer den Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gemeinsam beauftragt, teilen sie die Provision nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Die folgende Rechnung geht von einem angenommenen Kaufpreis von 400.000 € aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Alle drei Werte sind Annahmen für das Beispiel und keine Marktdaten.

Posten	Betrag
Kaufpreis (Annahme)	400.000 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	20.000 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	8.000 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	14.280 €
Nebenkosten zusammen	42.280 €

Mit Makler liegen die Nebenkosten in diesem Beispiel bei gut 10,5 Prozent des Kaufpreises. Die meisten Banken erwarten, dass Sie diesen Betrag aus Eigenkapital bezahlen. Kaufen Sie ohne Makler, sinkt der Anteil deutlich. Ob für Ihr Vorhaben eine Förderung der L-Bank in Frage kommt, sollten Sie vor der Bankanfrage klären und dabei auch nach Antragsfristen fragen.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung in Baden-Baden?

Der Bodenrichtwert ist in Baden-Baden schnell gefunden, die Preise für Häuser und Wohnungen dagegen nicht. Wer ein konkretes Objekt im Blick hat, kombiniert am besten drei Dinge: den Richtwert aus dem Geoportal für den Bodenanteil, Vergleichsangebote aus demselben Stadtteil und bei Bedarf eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung.

Planen Sie die Finanzierung, bevor Sie verhandeln. Legen Sie fest, welche Rate dauerhaft tragbar ist und wie viel Eigenkapital nach Abzug der Nebenkosten übrig bleibt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, ob Förderwege passen. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Baden-Baden. Steuerliche Fragen, etwa bei einer vermieteten Wohnung, klären Sie mit einem Steuerberater.