Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Bayreuth 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Bayreuth fragen Sie kostenfrei über BORIS-Bayern ab, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Für Bauland in mittlerer Lage nennt der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 ein Preisniveau von 350 € je Quadratmeter, 6,1 Prozent mehr als im Vorjahr (S. 86). Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Mittel 565.000 € (S. 124).

Wo fragen Sie den Bodenrichtwert in Bayreuth ab?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Bayreuth. Seine Geschäftsstelle hat die Postanschrift Luitpoldplatz 13 (S. 202). Die Bodenrichtwerte stellt der Ausschuss über das Landesportal BORIS-Bayern bereit, und zwar kostenfrei für alle Stichtage vom 31.12.2006 bis zum 01.01.2026. Ab dem Stichtag 01.01.2024 sind die Werte zusätzlich im BayernAtlas zu sehen.

So gehen Sie vor:

1. Auf BORIS-Bayern die Seite des Gutachterausschusses Bayreuth öffnen.
2. Den Stichtag wählen, für einen aktuellen Kauf also den 01.01.2026.
3. Die Adresse oder das Flurstück suchen.
4. Den Wert der Zone und die beschriebenen Merkmale des Richtwertgrundstücks ablesen.

Für Grundstücke in Gemeinden des Landkreises, etwa in Heinersreuth, Bindlach oder Eckersdorf, ist ein eigener Gutachterausschuss am Landratsamt zuständig (S. 202).

Was enthält der Bayreuther Immobilienmarktbericht?

Neben den Bodenrichtwerten gibt der städtische Gutachterausschuss jedes Jahr einen Immobilienmarktbericht heraus. Der Bericht für das Jahr 2025 erschien am 17. Juli 2026 und kostet als PDF oder Druckversion 60 €. Laut Inhaltsverzeichnis enthält er unter anderem:

• Vertragszahlen und Geldumsatz der einzelnen Teilmärkte,
• Bodenpreisindizes für Wohnbauland und Gewerbeflächen,
• Preisindizes und Ertragsfaktoren für Eigentumswohnungen,
• Gebäudefaktoren für Wohnhäuser,
• Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren.

Die letzten beiden Punkte brauchen vor allem Sachverständige für Verkehrswertgutachten. Für Käufer sind die Indizes und Vergleichsfaktoren interessant, weil sie zeigen, wie sich Preise in Bayreuth über mehrere Jahre entwickelt haben. Kostenfrei bekommen Sie die wichtigsten Eckzahlen aus dem Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, auf den sich die folgenden Abschnitte stützen.

Wie haben sich die Baulandpreise entwickelt?

Der Bayernbericht weist für jede kreisfreie Stadt ein Bodenpreisniveau für den individuellen Wohnungsbau in mittlerer Lage aus. Für Bayreuth (S. 86):

Jahr	Bodenpreisniveau je m²
2019	200 €
2020	266 €
2021	300 €
2022	300 €
2023	330 €
2024	330 €
2025	350 €

Anders als etwa in München, wo das Niveau seit 2022 deutlich gesunken ist, hat es in Bayreuth weiter zugelegt. Von 2022 bis 2024 stieg es um 10 Prozent, 2025 noch einmal um 6,1 Prozent. Der Bericht betont, dass es sich um einen allgemeinen Wert für überregionale Vergleiche handelt (S. 85). Für Ihr Grundstück ist der Bodenrichtwert der jeweiligen Zone maßgeblich.

Beachten Sie beim Ablesen: Der Richtwert gilt für ein unbebautes Grundstück mit festgelegten Merkmalen. Ist Ihr Grundstück deutlich größer, anders zugeschnitten oder anders bebaubar, kann sein Wert je Quadratmeter abweichen.

Was kosten Häuser in Bayreuth?

Für Häuser wertet der Bericht Weiterverkäufe aus, also Häuser aus dem Bestand. Die Mittelwerte für die Stadt Bayreuth (S. 124 und S. 132):

Haustyp	2023	2024	2025
Ein- und Zweifamilienhaus, Preis im Mittel	515.000 €	515.000 €	565.000 €
Ein- und Zweifamilienhaus, je m² Wohnfläche	3.100 €	3.150 €	3.450 €
Reihenhaus und Doppelhaushälfte, Preis im Mittel	340.000 €	335.000 €	375.000 €
Reihenhaus und Doppelhaushälfte, je m² Wohnfläche	2.850 €	2.700 €	2.950 €

Nach zwei Jahren mit kaum veränderten Werten sind die Hauspreise 2025 deutlich gestiegen: um 9,7 Prozent bei freistehenden Häusern und um 11,9 Prozent bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften. Die verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser standen im Mittel auf Grundstücken mit 924 Quadratmetern (S. 124). Ein freistehendes Haus kostete damit im Mittel 190.000 € mehr als ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte (S. 138).

Was kosten Eigentumswohnungen in Bayreuth?

Eigentumswohnungen prägen den Bayreuther Markt. Mit 593 Verkäufen machten sie 2025 rund zwei Drittel aller Transaktionen in der Stadt aus (S. 56). Die Zahl stieg von 361 im Jahr 2023 und 480 im Jahr 2024, der Geldumsatz mit Wohnungen erreichte 132,5 Mio. € (S. 162).

Die Preise haben sich dabei kaum bewegt (S. 168):

Wohnungen	2023	2024	2025
Neubau, je m² Wohnfläche	4.900 €	5.300 €	5.300 €
Weiterverkauf, je m² Wohnfläche	2.600 €	2.600 €	2.700 €

Gebrauchte Wohnungen sind in Bayreuth damit nur etwa halb so teuer wie Neubauten.

Wie lebhaft ist der Markt insgesamt?

In der Stadt wurden 2025 insgesamt 894 Transaktionen gezählt, nach 736 im Jahr davor. Das ist ein Plus von 21,5 Prozent (S. 22). Der Geldumsatz ging trotzdem leicht zurück, von 290,0 auf 271,7 Mio. € (S. 26). Mehr Verkäufe bei etwas weniger Umsatz passen dazu, dass vor allem Wohnungen den Zuwachs getragen haben.

Mit welchen Kaufnebenkosten müssen Sie rechnen?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach dem GNotKG. Ist ein Makler beteiligt und haben ihn Käufer und Verkäufer gemeinsam beauftragt, teilen sie sich die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB zu gleichen Teilen. Die einzelnen Posten finden Sie auf der Seite Kaufnebenkosten in Bayern.

Beispiel für eine gebrauchte Wohnung mit 75 Quadratmetern zum Mittelwert 2025. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent, der Käuferanteil am Maklerhonorar mit 3,57 Prozent angenommen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 2.700 € (S. 168)	202.500 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	7.088 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.050 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	7.229 €
Nebenkosten zusammen	18.367 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	38.617 €

Banken sehen es in der Regel gern, wenn Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Ob für den Kauf einer selbst genutzten Wohnung eine Förderung in Frage kommt, können Sie bei der BayernLabo nachlesen.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Bayreuth?

Bauland und Häuser sind in Bayreuth 2025 teurer geworden, gebrauchte Wohnungen blieben vergleichsweise günstig. Prüfen Sie bei einem Angebot, wie der Preis zu den Mittelwerten passt, und lesen Sie den Bodenrichtwert der Zone nach.

Bevor Sie sich festlegen, sollte klar sein, welche Rate Sie dauerhaft tragen können und wie viel Eigenkapital Sie einbringen. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft Fördermöglichkeiten. Ansprechpartner in der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Bayreuth. Steuerliche Fragen besprechen Sie am besten mit einem Steuerberater.