Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Waiblingen 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Waiblingen sehen Sie kostenfrei in BORIS-BW, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2025. Für baureifes Wohnbauland in der Kernstadt liegen die Werte laut Grundstücksmarktbericht 2025 zwischen 800 € und 1.350 € je Quadratmeter (S. 20). Ein Einfamilienhaus kostet nach dem Wohnmarktbericht 2026 der Kreissparkasse Waiblingen im Durchschnitt 599.000 € (S. 60).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Waiblingen?

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Waiblingen/Korb. Die Gutachterausschüsse der Stadt Waiblingen und der Gemeinde Korb haben sich zum 1. Januar 2020 zusammengeschlossen (S. 4). Das Gremium besteht aus ehrenamtlichen Sachverständigen, darunter Architekten, Sachverständige für Immobilienbewertung und Vertreter des Finanzamts. Die Geschäftsstelle sitzt im Rathaus Waiblingen.

Die aktuellen Bodenrichtwerte hat der Ausschuss in seiner Sitzung am 26. November 2025 zum Stichtag 1. Januar 2025 festgelegt. Grundlage waren die Kaufverträge aus dem Jahr 2024 (S. 19). Erschließungsbeiträge sind in den Werten enthalten.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert in Waiblingen ab?

Sie haben drei Wege:

1. BORIS-BW, das zentrale Bodenrichtwertsystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg, öffnen und die Adresse eingeben.
2. Das Geoportal auf der Internetseite der Stadt Waiblingen nutzen, das dieselben Zonen zeigt (S. 19).
3. Im Grundstücksmarktbericht 2025 nachschlagen, der alle Richtwertzonen mit Wert und Nutzungsart als Liste abdruckt (S. 20 bis 27).

Ältere Bodenrichtwertkarten stellt die Stadt ebenfalls online bereit. Brauchen Sie einen Wert zu einem früheren Stichtag, etwa für eine Schenkung oder einen Erbfall, hilft die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses weiter (S. 19).

Worauf müssen Sie beim Lesen des Richtwerts achten?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone, in der die Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (S. 19). Bei bebauten Grundstücken gibt er den Wert an, den der Boden ohne Gebäude hätte. Gebäude, Aufwuchs und Anlagen sind nicht enthalten.

In der Liste des Gutachterausschusses steht zu jeder Zone ein Kürzel für die Nutzungsart. WR bedeutet reines Wohngebiet, WA allgemeines Wohngebiet, MI Mischgebiet. Der Zusatz EFH oder MFH zeigt, ob die Zone vor allem mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern bebaut ist. Für ein Einfamilienhaus vergleichen Sie also am besten mit einer EFH-Zone in Ihrer Nähe.

Wichtig ist der Hinweis des Ausschusses: Einzelne Grundstücke können innerhalb einer Zone abweichen, und der Richtwert ersetzt kein Verkehrswertgutachten (S. 19). Lage am Hang, Zuschnitt oder Größe können den tatsächlichen Wert spürbar verändern.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in den Stadtteilen?

Für baureifes Wohnbauland ergeben sich aus der Liste des Grundstücksmarktberichts diese Spannen zum Stichtag 1. Januar 2025:

Stadtteil	Wohnbauland von	Wohnbauland bis	Fundstelle
Waiblingen Kernstadt	800 €	1.350 €	S. 20
Beinstein	780 €	1.130 €	S. 23
Neustadt	850 €	1.000 €	S. 27
Hohenacker	850 €	930 €	S. 26
Bittenfeld	780 €	890 €	S. 24
Hegnach	650 €	880 €	S. 25

Die Kernstadt hat die größte Spreizung. Den höchsten Wert im Stadtgebiet erreicht eine Kerngebietszone mit Büro- und Geschäftshäusern mit 1.600 € je Quadratmeter (S. 20). In den Ortschaften liegen die meisten Wohnzonen unter 1.000 €. Für Ihr Grundstück zählt der Wert der konkreten Zone, den Sie in BORIS-BW ablesen.

Wie viel wurde 2024 in Waiblingen verkauft?

Unbebautes Bauland ist knapp. Der Gutachterausschuss zählte 2024 im Stadtgebiet nur sieben Kauffälle für baureifes Wohnland mit zusammen 0,44 Hektar (S. 15). Im Jahr davor waren es drei.

Bei den bebauten Grundstücken zog der Markt an. Die Zahl verkaufter Ein- und Zweifamilienhäuser stieg von 81 im Jahr 2023 auf 114 im Jahr 2024, darunter 62 Doppelhaushälften und Reihenhäuser (S. 16). Eigentumswohnungen wechselten 2024 in 309 Fällen den Besitzer, davon waren nur 14 Erstverkäufe aus Neubau (S. 16).

Was kosten Häuser und Wohnungen in Waiblingen?

Der Wohnmarktbericht 2026 der Kreissparkasse Waiblingen wertet Angebots- und Transaktionsdaten des IIB Instituts für Bestandsimmobilien aus, die älter als drei Jahre sind (S. 17). Für Waiblingen mit allen Ortschaften nennt er diese Durchschnittswerte (S. 60):

Haustyp	Durchschnittspreis	je m² Wohnfläche
Einfamilienhaus	599.000 €	3.630 €
Doppelhaushälfte	606.100 €	3.910 €
Reihenhaus	560.300 €	4.310 €
Zweifamilienhaus	698.700 €	4.110 €

Die Hauspreise lagen, gemessen an den Quadratmeterpreisen der letzten zwölf Monate, 1,5 Prozent unter dem Vorjahr. Wohnungen verteuerten sich leicht um 0,3 Prozent (S. 60). Eine Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern kostet im Schnitt 4.020 € je Quadratmeter, je nach Wohnlage reicht die Spanne bei Wohnungen von 2.460 € bis 6.130 € (S. 59).

Der Gutachterausschuss schaut genauer auf das Baujahr. Sein Preisspiegel aus Verträgen des Jahres 2024 zeigt, wie stark das Alter den Quadratmeterpreis prägt (S. 32):

Baujahr der Wohnung	Mittelwert je m²
vor 1961	2.781 €
1961 bis 1980	3.134 €
1981 bis 1990	3.255 €
1991 bis 2000	3.434 €
2001 bis 2010	4.128 €
2011 bis 2021	4.658 €
Neubau	6.096 €

Zwischen einer Wohnung aus den Sechzigerjahren und einem Neubau liegt also fast das Doppelte. Bei älteren Wohnungen sollten Sie den Sanierungsbedarf in Ihre Rechnung aufnehmen.

Welche Kaufnebenkosten und wie viel Eigenkapital?

Waiblingen liegt in Baden-Württemberg, die Grunderwerbsteuer beträgt 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei gemeinsamer Beauftragung nach § 656c BGB hälftig. Die einzelnen Posten erklärt die Seite Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.

Das Beispiel geht vom durchschnittlichen Gesamtpreis einer Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern aus. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil der Maklerprovision mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen für das Beispiel.

Posten	Betrag
Kaufpreis im Durchschnitt (S. 60)	381.900 €
Grunderwerbsteuer 5 Prozent	19.095 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	7.638 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	13.634 €
Nebenkosten zusammen	40.367 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	78.557 €

Die Nebenkosten machen hier gut 10,5 Prozent des Kaufpreises aus. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Teil aus eigenem Geld bezahlen. Ob ein Förderprogramm des Landes passt, können Sie bei der L-Bank prüfen, der Förderbank für Baden-Württemberg.

Was heißt das für Ihre Finanzierung in Waiblingen?

In Waiblingen treffen hohe Bodenwerte auf einen Markt, der sich laut Kreissparkasse nach den deutlichen Preisrückgängen im Vorjahr stabilisiert hat (S. 2). Mit dem Richtwert aus BORIS-BW prüfen Sie, welcher Anteil eines Angebots auf das Grundstück entfällt. Der Preisspiegel nach Baujahr zeigt, ob der Preis einer Wohnung zum Alter passt.

Legen Sie vor der Suche fest, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Ihrem Einkommen passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, ob sich Förderwege einbinden lassen. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Waiblingen. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.