Immobilienpreise in Kassel 2026: was der Marktbericht zeigt

Der Kasseler Immobilienmarkt war 2025 so lebhaft wie seit 13 Jahren nicht. Laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses wurden 2.087 Kaufverträge mit einem Umsatz von 582,6 Millionen Euro geschlossen, nach 1.639 Verträgen im Vorjahr (S. 10). Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden dabei deutlich teurer, freistehende Häuser nur leicht.

Warum ist der Kasseler Markt 2025 so stark gewachsen?

Der Gutachterausschuss verzeichnet einen Anstieg der Kauffälle um 27,3 Prozent (S. 82). Er beschreibt, dass sich die Unsicherheiten der Vorjahre, etwa durch Zinsanstieg und Baupreise, zwar nicht aufgelöst, aber relativiert haben. Investoren und private Käufer seien wieder deutlich aktiver.

Den größten Anteil hat der Wohnungsmarkt. Auf Wohnungseigentum entfielen 70,5 Prozent aller gehandelten Kaufobjekte (S. 83). Für Käufer heißt das: Bei Wohnungen gibt es viele Vergleichsfälle, die Preise sind gut belegt. Gleichzeitig ist die Konkurrenz um gute Objekte gewachsen.

Wie haben sich die Wohnungspreise entwickelt?

Der Bericht unterscheidet drei Arten von Wohnungsverkäufen. Die Werte für 2024 und 2025 im Vergleich (S. 39):

Verkaufsart	Jahr	Fälle	Ø Kaufpreis	Ø Preis je m²	Ø Fläche
Erstverkauf	2024	139	406.886 €	5.362 €	77 m²
Erstverkauf	2025	127	423.847 €	5.356 €	81 m²
Wiederverkauf	2024	692	150.704 €	2.082 €	63 m²
Wiederverkauf	2025	1.066	172.188 €	2.530 €	66 m²

Neue Wohnungen sind damit preislich stabil geblieben. Microappartements hat der Gutachterausschuss dabei gesondert betrachtet, weil 2025 allein über 120 solcher Einheiten verkauft wurden (S. 40). Gebrauchte Wohnungen dagegen kosteten je Quadratmeter 21,5 Prozent mehr als im Vorjahr (S. 40). Im Mittel der letzten fünf Jahre lag die jährliche Steigerung bei Wiederverkäufen bei 4,2 Prozent und bei Erstverkäufen bei 9,3 Prozent.

Der Abstand zwischen Neubau und Bestand bleibt groß. Eine neue Wohnung kostet je Quadratmeter gut doppelt so viel wie eine gebrauchte.

Was kosten Häuser in Kassel?

Für Ein- und Zweifamilienhäuser fasst der Bericht die Entwicklung so zusammen (S. 82):

• Ein freistehendes Einfamilienhaus kostete 2025 im Durchschnitt etwa 405.500 €, rund 3,5 Prozent mehr als 2024. Die Zahl der Verkäufe stieg von 107 auf 149.
• Ein Reihenmittelhaus kostete im Mittel 250.000 €, nach 246.000 € im Vorjahr.
• Bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern blieben die Durchschnittspreise konstant, die Zahl der Verkäufe stieg von 88 auf 117.
• Mehrfamilienhäuser wurden im Schnitt für 700.500 € verkauft, knapp 20 Prozent weniger als 2024. Laut Bericht wurden mehr kleinere Häuser gehandelt.

Über fünf Jahre betrachtet sind freistehende Häuser in Kassel kaum teurer geworden, im Schnitt um etwa 0,9 Prozent pro Jahr (S. 82).

Wie überschlagen Sie den Wert eines Hauses selbst?

Der Kasseler Bericht enthält Vergleichsfaktoren, mit denen Sie den Wert eines Ein- oder Zweifamilienhauses grob schätzen können. Der Faktor ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von Wohnfläche und Bodenrichtwert (S. 77). Ein Korrekturwert passt ihn an Grundstücksgröße und Baujahr an (S. 78).

Der Gutachterausschuss rechnet dazu selbst ein Beispiel vor (S. 78):

1. Objekt: freistehendes Einfamilienhaus, 154 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1989, Grundstück 740 Quadratmeter, Bodenrichtwert 260 € je Quadratmeter
2. Vergleichsfaktor für 150 Quadratmeter im Bodenrichtwertbereich 200 bis 299 €: 2.675 € je Quadratmeter
3. Korrekturwert für rund 700 Quadratmeter Grundstück und Baujahr 1985 bis 1994: plus 109 € je Quadratmeter
4. Rechnung: (2.675 € + 109 €) mal 154 Quadratmeter ergibt 428.736 €, also rund 430.000 €

Den Bodenrichtwert für Ihr Wunschobjekt finden Sie kostenfrei in BORIS Hessen. Der Bericht weist ausdrücklich darauf hin, dass dieser überschlägige Wert keine Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch ist (S. 79). Zustand, Modernisierungen und Besonderheiten des Objekts fließen nicht ein.

Für die Finanzierung ist der Rechenweg trotzdem nützlich. Liegt der verlangte Kaufpreis weit über Ihrem Überschlag, kann es sein, dass die Bank einen niedrigeren Wert ansetzt. Dann brauchen Sie mehr Eigenkapital als gedacht.

Welche Nebenkosten fallen in Kassel an?

Kassel liegt in Hessen. Die Grunderwerbsteuer beträgt laut hessischem Verwaltungsportal 6 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen:

1. Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuld nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
2. Gebühren des Grundbuchamts
3. gegebenenfalls eine Maklerprovision, die bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB bei gemeinsamer Beauftragung hälftig geteilt wird

Wer erstmals eine selbst genutzte Wohnimmobilie in Hessen kauft, kann bei der WIBank das Hessengeld beantragen. Es ist ein Zuschuss zur Grunderwerbsteuer.

Rechenbeispiel: gebrauchte Wohnung oder Einfamilienhaus

Das Beispiel nimmt die Durchschnittswerte aus dem Bericht. Notar und Grundbuch werden pauschal mit 2 Prozent angesetzt, das ist eine Annahme für das Beispiel. Ein Makler ist nicht beteiligt, das Hessengeld ist nicht berücksichtigt.

Posten	Wohnung, Wiederverkauf (S. 39)	Einfamilienhaus (S. 82)
Kaufpreis	172.188 €	405.500 €
Grunderwerbsteuer 6 Prozent	10.331 €	24.330 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	3.444 €	8.110 €
Nebenkosten zusammen	13.775 €	32.440 €

Viele Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Bei der gebrauchten Wohnung liegt dieser Betrag im Beispiel unter 14.000 €, beim Haus bei rund 32.000 €. Planen Sie bei Bestandsobjekten zusätzlich Geld für Renovierung oder Sanierung ein.

Was bedeutet der Boom für Ihre Verhandlung?

Wenn so viele Wohnungen wie 2025 den Besitzer wechseln, bleiben gute Angebote selten lange am Markt. Klären Sie deshalb vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis für Sie finanzierbar ist. Eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank zeigt dem Verkäufer, dass Sie zügig kaufen können.

Wer ist in Kassel für Marktdaten zuständig?

Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel hat seine Geschäftsstelle beim Amt Vermessung und Geoinformation der Stadt (S. 6). Er veröffentlicht den Immobilienmarktbericht jährlich und die Bodenrichtwertkarte alle zwei Jahre. Auf Antrag erstellt er auch Verkehrswertgutachten.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

Die Kasseler Zahlen zeigen einen Markt mit viel Bewegung und deutlich gestiegenen Preisen für gebrauchte Wohnungen. Prüfen Sie Angebote mit den Werten des Berichts und überschlagen Sie bei Häusern den Wert mit den Vergleichsfaktoren. Ein unabhängiger Baufinanzierer kann Angebote mehrerer Banken einholen, Hessengeld und Förderdarlehen einbinden und Ihnen sagen, welcher Kaufpreis in Kassel zu Ihrem Eigenkapital passt. Bei steuerlichen Fragen hilft ein Steuerberater.