Immobilienpreise in Paderborn 2026: was der Marktbericht zeigt

In Paderborn bestimmt das Baujahr den Preis stärker als fast alles andere. Laut Pressebericht der Gutachterausschüsse kostete ein freistehendes Einfamilienhaus der Baujahre 1995 bis 2023 im Jahr 2025 im Mittel 740.000 €, eines aus den Jahren 1950 bis 1974 dagegen 425.000 € (S. 5). Bei Eigentumswohnungen liegen Neubau und ältere Bestände je Quadratmeter um mehr als das Doppelte auseinander (S. 7).

Worauf stützen sich die Paderborner Zahlen?

Grundlage ist der gemeinsame Pressebericht der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der Stadt und im Kreis Paderborn, datiert auf den 26. März 2026 (S. 9). Er wertet die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Paderborn hat einen eigenen Gutachterausschuss für das Stadtgebiet, der Kreis einen weiteren.

Der Bericht stellt für die Stadt Paderborn deutlich mehr Verkäufe fest (S. 1 und S. 5):

• 315 verkaufte Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, rund 20 Prozent mehr als 2024
• 598 verkaufte Eigentumswohnungen nach 404 im Vorjahr
• nur 43 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser nach 80 im Vorjahr

Gebaute Häuser und Wohnungen sind also stark gefragt, freie Bauplätze für Eigenheime wurden dagegen deutlich seltener verkauft.

Was kosten Häuser je nach Baujahr?

Der Bericht nennt Mittelpreise inklusive Bodenwert für typische Haustypen in der Stadt Paderborn (S. 5):

Baujahr	Einfamilienhaus freistehend	Doppelhaushälfte, Reihenendhaus	Reihenmittelhaus	Zwei- und Dreifamilienhaus
1950 bis 1974	425.000 €	363.000 €	298.000 €	446.000 €
1975 bis 1994	508.000 €	373.000 €	331.000 €	435.000 €
1995 bis 2023	740.000 €	441.000 €	397.000 €	483.000 €
Neubau	keine Angabe	533.000 €	475.000 €	keine Angabe

Die Preisentwicklung war 2025 uneinheitlich. Ältere freistehende Häuser bis Baujahr 1994 wurden um bis zu rund 10 Prozent günstiger gehandelt, jüngere gebrauchte Häuser ab Baujahr 1995 dagegen rund 12 Prozent teurer. Doppelhaushälften, Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser erzielten überwiegend 5 bis 10 Prozent höhere Preise (S. 5).

Was kosten Eigentumswohnungen nach Baujahr?

Für Eigentumswohnungen in der Stadt Paderborn zeigt der Bericht die mittleren Quadratmeterpreise nach Baujahr (S. 7):

Baujahr	Preis je m² Wohnfläche
Neubau	5.025 €
2010 bis 2023	3.830 €
1995 bis 2009	2.980 €
1975 bis 1994	2.630 €
1950 bis 1974	2.370 €

Neubauwohnungen in der Kernstadt kosten inklusive Bodenwertanteil und Stellplatz im Mittel rund 5.000 € je Quadratmeter. In den Stadtteilen liegt das Niveau rund 400 bis 800 € niedriger (S. 7). Gebrauchte Wohnungen sind laut Bericht über alle Baujahre im Mittel um rund 5 bis 15 Prozent teurer geworden.

Bemerkenswert ist die Zusammensetzung der Verkäufe: Rund 66 Prozent waren Weiterverkäufe, rund 22 Prozent Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und rund 12 Prozent Erstverkäufe (S. 7).

Was sagt das Baujahr über die Finanzierung aus?

Ein älteres Haus ist günstiger im Kauf, verursacht aber häufig Kosten für Dach, Heizung, Fenster oder Dämmung. Ein Haus der Baujahre 1975 bis 1994 kostet in Paderborn im Mittel 232.000 € weniger als eines ab 1995 (S. 5). Ein Teil dieser Differenz kann in eine Sanierung fließen.

Für die Finanzierung heißt das: Rechnen Sie Kaufpreis und Modernisierung zusammen. Viele Banken finanzieren beides in einem Darlehen, wenn die Kosten belegt sind. Für energetische Maßnahmen kommen Förderprogramme der KfW in Frage. Landesmittel für Wohneigentum vergibt in Nordrhein-Westfalen die NRW.BANK.

Ist das Umland von Paderborn günstiger?

Der Pressebericht wertet auch den Kreis Paderborn aus. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten dort je nach Lage und Baujahr rund 2.040 bis 2.510 € je Quadratmeter, neue Wohnungen in Bad Lippspringe, Hövelhof, Delbrück, Salzkotten und Borchen im Durchschnitt 4.010 € (S. 8). Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nennt der Bericht im Kreis rund 1.840 bis 3.400 € je Quadratmeter Wohnfläche (S. 6). Die Preise gebrauchter Häuser im Kreis waren 2025 im Durchschnitt nahezu konstant.

Wer flexibel beim Wohnort ist, findet im Umland also oft einen niedrigeren Einstieg. Rechnen Sie aber Fahrtkosten und Fahrzeit mit ein, denn sie belasten Ihr monatliches Budget genauso wie die Darlehensrate.

Was kostet Bauland in Paderborn?

Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland reichen in den zentralen Lagen Paderborns von 330 bis 950 € je Quadratmeter, in mittlerer Lage liegen sie bei 550 €. In den Stadt- und Ortsteilen beträgt die Spanne 190 bis 550 € (S. 3). Zum 1. Januar 2026 haben die Richtwerte in Schloß Neuhaus und Elsen leicht nachgegeben, im übrigen Stadtgebiet blieben sie nahezu unverändert (S. 1). Abrufen können Sie die Werte kostenfrei in BORIS-NRW.

Welche Nebenkosten fallen in Paderborn an?

Paderborn liegt in Nordrhein-Westfalen. Dort beträgt die Grunderwerbsteuer laut Finanzverwaltung NRW 6,5 Prozent, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bei einer Maklerprovision gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser § 656c BGB mit hälftiger Teilung bei gemeinsamer Beauftragung.

Rechenbeispiel: Reihenmittelhaus aus den Achtzigern oder Neubau

Das Beispiel vergleicht zwei Reihenmittelhäuser zu den Mittelwerten aus dem Bericht (S. 5). Notar und Grundbuch werden pauschal mit 2 Prozent angesetzt. Das ist eine Annahme für das Beispiel, ein Makler ist nicht beteiligt.

Posten	Baujahr 1975 bis 1994	Neubau
Kaufpreis	331.000 €	475.000 €
Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent	21.515 €	30.875 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	6.620 €	9.500 €
Nebenkosten zusammen	28.135 €	40.375 €

Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Beim älteren Haus brauchen Sie dafür gut 12.000 € weniger, müssen aber ein Budget für Modernisierung einplanen. Beim Neubau entfällt das weitgehend.

Wie schätzen Sie den Preis einer Immobilie selbst?

Die Gutachterausschüsse haben für das gesamte Kreisgebiet Immobilienrichtwerte beschlossen und einen Immobilienpreiskalkulator weiterentwickelt (S. 9). Mit Adresse und einigen Merkmalen erhalten Sie kostenfrei einen näherungsweisen Preis. Ein Verkehrswertgutachten ersetzt das nicht, für eine erste Einschätzung vor dem Kaufangebot reicht es oft.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

Vergleichen Sie ein Angebot in Paderborn immer mit dem Wert für dieselbe Baujahresklasse. Ein unabhängiger Baufinanzierer kann Kauf und Modernisierung gemeinsam durchrechnen, Förderdarlehen einbinden und Ihnen sagen, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital passt. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich an einen Steuerberater.