Bereitstellungszinsen beim Hausbau: Was ist das und wie lassen sie sich vermeiden?

Bereitstellungszinsen sind ein Entgelt, das die Bank für den Teil eines Darlehens berechnet, den sie für Sie bereithält, den Sie aber noch nicht abgerufen haben. Beim Hausbau sind sie ein typisches Thema, weil das Darlehen nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Ganz vermeiden lassen sie sich nicht immer. Mit einer langen bereitstellungszinsfreien Zeit, einem realistischen Bauzeitenplan und einer durchdachten Abrufplanung können Sie sie aber deutlich begrenzen.

Warum verlangen Banken Bereitstellungszinsen?

Sobald Sie einen Darlehensvertrag abschließen, verpflichtet sich die Bank, Ihnen das Geld zu den vereinbarten Konditionen zur Verfügung zu stellen. Damit sie das kann, refinanziert sie sich ihrerseits am Kapitalmarkt. Das kostet die Bank Geld, auch wenn Sie das Darlehen noch nicht nutzen.

Bereitstellungszinsen gleichen diesen Aufwand aus. Sie sind keine Strafe, sondern der Preis dafür, dass Ihnen die Bank den Zinssatz schon bei Vertragsschluss garantiert, obwohl das Geld erst später fließt.

Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet?

Die Bank berechnet Bereitstellungszinsen auf den Betrag, der noch nicht ausgezahlt ist. Rufen Sie einen Teil des Darlehens ab, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Üblich ist ein monatlicher Satz, der im Darlehensvertrag festgelegt wird.

Entscheidend ist, ab wann die Bank Bereitstellungszinsen berechnet. Viele Banken räumen eine bereitstellungszinsfreie Zeit ein. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, fallen Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Die Länge dieser Frist ist von Bank zu Bank unterschiedlich und lässt sich teilweise verhandeln. Sie steht im Darlehensangebot und im ESIS-Merkblatt, das Sie vor Vertragsschluss erhalten.

Ein Beispiel ohne Zahlen verdeutlicht das Prinzip: Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen und haben Sie erst einen Teil des Darlehens abgerufen, zahlen Sie für den Rest Bereitstellungszinsen. Für den bereits ausgezahlten Teil zahlen Sie dagegen die regulären Darlehenszinsen. Je schneller der Bau voranschreitet, desto kleiner wird der Rest, auf den Bereitstellungszinsen anfallen.

Wann fallen beim Hausbau besonders hohe Bereitstellungszinsen an?

Hohe Bereitstellungszinsen entstehen vor allem dann, wenn zwischen Vertragsschluss und letzter Auszahlung viel Zeit vergeht. Typische Ursachen sind:

• eine Baugenehmigung, die länger dauert als erwartet
• Verzögerungen durch Lieferengpässe, Witterung oder ausgelastete Handwerker
• ein Darlehensvertrag, der lange vor Baubeginn abgeschlossen wird
• große Eigenleistungen, die den Bauablauf verlangsamen
• ein Bauablauf, bei dem hohe Rechnungen erst spät anfallen, etwa beim Innenausbau

Beim Fertighaus ist die Bauzeit vor Ort meist kürzer. Dafür kann die Wartezeit bis zum Montagetermin lang sein. Auch dann läuft die Uhr für die bereitstellungszinsfreie Zeit bereits, wenn der Darlehensvertrag früh unterschrieben wurde.

Wie lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden oder senken?

Lange bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren

Der wirksamste Hebel ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit, die zu Ihrem Bauvorhaben passt. Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach dem Sollzins, sondern auch nach diesem Punkt. Ein etwas höherer Zins kann sich lohnen, wenn die Bank dafür deutlich länger auf Bereitstellungszinsen verzichtet. Ob das so ist, hängt von Ihrem Bauzeitenplan ab.

Realistisch planen

Lassen Sie sich vom Bauunternehmen einen verbindlichen Bauzeitenplan geben. Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Vertrag nach § 650k Abs. 3 BGB verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung enthalten. Rechnen Sie dennoch mit Verzögerungen und wählen Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit eher großzügig.

Den richtigen Zeitpunkt für den Vertragsschluss wählen

Schließen Sie den Darlehensvertrag nicht früher ab als nötig. Gleichzeitig brauchen Sie eine Finanzierungszusage, bevor Sie Grundstückskauf oder Bauvertrag unterschreiben. Ein Baufinanzierer kann helfen, diese beiden Anforderungen aufeinander abzustimmen.

Eigenkapital gezielt einsetzen

Die meisten Banken verlangen ohnehin, dass Sie zuerst Ihr Eigenkapital einsetzen. Das verkürzt die Zeit, in der das Darlehen ungenutzt bereitsteht, aber nicht unbedingt. Sprechen Sie mit der Bank darüber, wie Eigenkapital und Darlehen im Bauablauf verteilt werden.

Finanzierung aufteilen

Manchmal ist es sinnvoll, mehrere Darlehensteile mit unterschiedlichen Auszahlungszeitpunkten zu kombinieren. Auch Fördermittel haben eigene Regeln für Abruf und Bereitstellung. Die jeweiligen Bedingungen stehen in den Merkblättern des Förderinstituts.

Rechnungen zügig einreichen

Reichen Sie Rechnungen und Bautenstandsnachweise rasch bei der Bank ein. Jeder Tag, an dem bereits fällige Beträge noch nicht abgerufen sind, verlängert die Zeit, in der Bereitstellungszinsen anfallen können.

Wer zahlt Bereitstellungszinsen bei Bauverzögerungen?

Gegenüber der Bank schulden Sie die Bereitstellungszinsen, unabhängig davon, wer die Verzögerung verursacht hat. Ob Sie die Kosten vom Bauunternehmen ersetzt verlangen können, hängt vom Einzelfall ab. Gerät das Unternehmen mit der Fertigstellung in Verzug und hat es die Verzögerung zu vertreten, kann ein Anspruch auf Schadensersatz in Betracht kommen. Dazu gehören unter Umständen auch zusätzliche Finanzierungskosten.

Dokumentieren Sie Verzögerungen deshalb sorgfältig. Halten Sie fest, wann welche Leistung vereinbart war und wann sie tatsächlich erbracht wurde. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, sollten Sie mit einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht klären.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie wirken sich Bereitstellungszinsen in der Regel nicht auf die Einkommensteuer aus. Bauen Sie ein Haus, das Sie vermieten möchten, können sie als Finanzierungskosten anders zu behandeln sein. Klären Sie die steuerliche Behandlung mit einem Steuerberater.

Was sollten Sie beim Vergleich von Baudarlehen beachten?

Bereitstellungszinsen sind nur ein Baustein. Beim Vergleich von Angeboten für einen Neubau zählen außerdem:

• die Möglichkeit einer tilgungsfreien Zeit während der Bauphase
• die Bedingungen für Teilauszahlungen, etwa welche Nachweise die Bank verlangt
• die Frist, bis zu der das Darlehen vollständig abgerufen sein muss
• Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, die Tilgung anzupassen
• die Bereitschaft der Bank, bei Mehrkosten ein Nachfinanzierungsdarlehen zu gewähren

Ein Baufinanzierer kennt die Bedingungen verschiedener Banken und kann einschätzen, welches Angebot zu Ihrem Bauvorhaben und Ihrem Zeitplan passt. Das ist besonders hilfreich, wenn der Bauablauf schwer vorhersehbar ist, etwa beim Bauen mit Architekt und Einzelvergabe oder bei umfangreichen Eigenleistungen.