Grundstück kaufen und später bauen: Wie lässt sich das finanzieren?

Ein Grundstück jetzt zu kaufen und erst später zu bauen, ist möglich, die Finanzierung ist aber anspruchsvoller als eine Gesamtfinanzierung von Grundstück und Haus. Banken verlangen für einen reinen Grundstückskauf meist mehr Eigenkapital und eine klare Bauabsicht. Zusätzlich sollten Sie prüfen, ob eine Bauverpflichtung besteht, welche laufenden Kosten anfallen und ob das Grundstück überhaupt so bebaubar ist, wie Sie es planen.

Finanzieren Banken ein Grundstück ohne konkretes Bauvorhaben?

Manche Banken finanzieren auch einen reinen Grundstückskauf, die Bedingungen sind aber meist strenger als bei einer Gesamtfinanzierung von Grundstück und Haus. Viele erwarten einen höheren Eigenkapitalanteil und eine klare Vorstellung davon, wann gebaut wird. Leichter ist die Finanzierung, wenn Grundstück und Bauvorhaben gemeinsam geplant werden.

Der Grund liegt in der Bewertung. Ein unbebautes Grundstück bringt keine Mieteinnahmen und lässt sich je nach Lage schwerer verkaufen als ein Haus. Für die Bank ist das Risiko daher höher. Hinzu kommt, dass sie später beim Hausbau erneut finanzieren soll und dann wissen muss, ob Ihr Einkommen für beide Darlehen reicht.

Folgende Wege sind in der Praxis üblich:

1. Gesamtfinanzierung: Grundstück und Haus werden zusammen finanziert. Das setzt voraus, dass der Bau zeitnah beginnt und die Baukosten feststehen.
2. Grundstück aus Eigenkapital: Sie bezahlen das Grundstück vollständig selbst und nutzen es später als Eigenkapital für den Hausbau.
3. Getrennte Finanzierung: Sie finanzieren das Grundstück jetzt mit einem eigenen Darlehen und schließen für den Bau später ein weiteres ab.

Bei der getrennten Finanzierung sollten Sie schon beim ersten Darlehen an das zweite denken. Klären Sie, ob dieselbe Bank auch den Bau finanzieren würde, wie die Grundschuld später erweitert werden kann und ob Sondertilgungen möglich sind.

Was ist eine Bauverpflichtung?

Eine Bauverpflichtung ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag, nach der Sie innerhalb einer bestimmten Frist bauen müssen. Sie findet sich häufig bei Grundstücken, die Gemeinden selbst vergeben. Halten Sie die Frist nicht ein, kann die Gemeinde je nach Vertrag das Grundstück zurückkaufen oder eine Zahlung verlangen.

Gemeinden wollen mit solchen Klauseln verhindern, dass Bauland ungenutzt bleibt. Häufig sind sie mit weiteren Bedingungen verbunden, etwa einer Pflicht zur Eigennutzung über eine bestimmte Zeit oder einem Verbot des Weiterverkaufs. Lesen Sie den Kaufvertrag deshalb genau und prüfen Sie, ob Ihr geplanter Zeitrahmen zu den Fristen passt. Bei Zweifeln hilft ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder der beurkundende Notar.

Was sollten Sie vor dem Grundstückskauf prüfen?

Bevor Sie kaufen, sollten Sie sicher sein, dass das Grundstück für Ihr späteres Haus geeignet ist. Ob und wie gebaut werden darf, richtet sich nach dem Baugesetzbuch. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, gilt § 30 BauGB. In bebauten Ortsteilen ohne Bebauungsplan muss sich ein Vorhaben nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen.

Prüfen Sie insbesondere diese Punkte:

Prüfpunkt	Wo Sie Auskunft erhalten
Bebauungsplan, zulässige Bauweise und Größe	Bauamt der Gemeinde
Baulasten	Baulastenverzeichnis, je nach Bundesland bei der Bauaufsicht
Lasten und Rechte im Grundbuch	Grundbuchauszug, Abteilungen II und III
Erschließung und offene Beiträge	Gemeinde, Erschließungsträger
Altlasten	Altlastenkataster der zuständigen Behörde
Baugrund	Bodengutachten
Bodenrichtwert	Gutachterausschuss, Bodenrichtwertportal des Landes

Bei Unsicherheit über die Bebaubarkeit können Sie bei der Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen. Der Bescheid gibt Ihnen für einzelne Fragen Planungssicherheit, bevor Sie viel Geld investieren.

Welche Kosten fallen bis zum Baubeginn an?

Auch ein unbebautes Grundstück verursacht laufende und einmalige Kosten. Diese sollten Sie in Ihre Finanzierungsplanung aufnehmen:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen beim Grundstückskauf an.
• Erschließung: Ist das Grundstück noch nicht voll erschlossen, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge nach den §§ 127 ff. BauGB erheben. Fragen Sie vor dem Kauf nach, ob Beiträge bereits gezahlt sind oder noch ausstehen.
• Grundsteuer: Sie fällt auch für unbebaute Grundstücke an. Gemeinden können nach § 25 Abs. 5 GrStG für baureife, unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen, die sogenannte Grundsteuer C. Einige Bundesländer haben eigene Grundsteuergesetze, fragen Sie deshalb bei Ihrer Gemeinde nach.
• Pflege und Haftung: Sie sind für Verkehrssicherung, Grünschnitt und Räumpflichten verantwortlich. Eine Grundbesitzerhaftpflicht kann sinnvoll sein.
• Darlehenskosten: Finanzieren Sie das Grundstück, zahlen Sie Zinsen und Tilgung, obwohl Sie dort noch nicht wohnen.

Wie wirkt sich die Grunderwerbsteuer aus?

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf des Grundstücks an, der Satz richtet sich nach dem Bundesland. Kaufen Sie das Grundstück unabhängig vom späteren Bau, bemisst sie sich in der Regel nur am Grundstückspreis.

Anders kann es sein, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder tatsächlich eng zusammenhängen, etwa weil der Verkäufer das Grundstück nur zusammen mit einem bestimmten Bauunternehmen anbietet. Dann kann das Finanzamt auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbeziehen. Lassen Sie diese Frage vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen.

Zählt ein bereits bezahltes Grundstück später als Eigenkapital?

Ja, ein lastenfreies, bezahltes Grundstück erkennen Banken in der Regel als Eigenkapital für den späteren Hausbau an. Maßgeblich ist der Wert, den die Bank ansetzt, nicht unbedingt der damalige Kaufpreis. Ist das Grundstück noch mit einem Darlehen belastet, zählt nur der Teil, der nicht finanziert ist.

Das kann ein großer Vorteil sein. Wer das Grundstück über einige Jahre abbezahlt, startet beim Hausbau mit einer soliden Eigenkapitalbasis. Achten Sie darauf, dass das Grundstücksdarlehen nicht zu lange läuft und Sondertilgungen zulässt, damit es Ihren späteren Finanzierungsspielraum nicht unnötig einschränkt.

Wie bereiten Sie die spätere Baufinanzierung vor?

Je besser Sie die Zeit bis zum Baubeginn nutzen, desto einfacher wird die Finanzierung. Hilfreich sind diese Schritte:

1. Legen Sie einen realistischen Zeitpunkt für den Baubeginn fest und prüfen Sie ihn gegen eine mögliche Bauverpflichtung.
2. Bauen Sie Eigenkapital für Baunebenkosten, Hausanschlüsse und Außenanlagen auf.
3. Beobachten Sie Förderprogramme der KfW und der Landesförderbanken und deren Antragsregeln, bevor Sie Aufträge vergeben.
4. Lassen Sie frühzeitig ein Bodengutachten erstellen, damit die Gründungskosten bei der Planung feststehen.
5. Holen Sie die Finanzierungsangebote für den Bau ein, bevor Sie den Bauvertrag unterschreiben.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer kann einschätzen, welche Banken einen reinen Grundstückskauf finanzieren und zu welchen Bedingungen. Er hilft außerdem, das Grundstücksdarlehen so zu gestalten, dass es zur späteren Baufinanzierung passt. Das ist besonders wertvoll, wenn zwischen Kauf und Bau mehrere Jahre liegen und sich Einkommen oder Familiensituation bis dahin ändern können.