Bauträgervertrag und Zahlungsplan nach MaBV: Wann Sie was zahlen

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten, die sich nach dem Baufortschritt richten. Grundlage ist § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV, die festlegt, wann der Bauträger Geld verlangen darf und wie hoch die einzelnen Teilbeträge höchstens sein dürfen. Für Ihre Finanzierung bedeutet das: Die Bank zahlt das Darlehen schrittweise aus, und Sie sollten Bereitstellungszinsen und Bauzeit von Anfang an einplanen.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, bei dem Sie ein Grundstück und das darauf zu errichtende Haus oder die Wohnung aus einer Hand erwerben. Der Bauträger baut auf eigenem Grundstück und überträgt Ihnen später das Eigentum. Gesetzlich ist der Bauträgervertrag in § 650u BGB geregelt.

Weil der Vertrag die Übertragung eines Grundstücks enthält, muss er notariell beurkundet werden. Das unterscheidet ihn vom Bauvertrag mit einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter, bei dem Sie bereits Eigentümer des Grundstücks sind. Ein gesetzliches Widerrufsrecht wie beim Verbraucherbauvertrag gibt es beim Bauträgervertrag nicht. § 650u Abs. 2 BGB schließt die Vorschrift über das Widerrufsrecht ausdrücklich aus.

Der Notar soll Ihnen bei Verbraucherverträgen den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Nutzen Sie diese Zeit, um den Vertrag prüfen zu lassen und Ihre Finanzierung abzuschließen.

Was regelt die MaBV beim Bauträgervertrag?

Die Makler- und Bauträgerverordnung legt fest, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger Geld von Ihnen annehmen darf und in welchen Raten. Die erste Rate darf erst fließen, wenn bestimmte Sicherungen vorliegen, etwa eine Vormerkung im Grundbuch. Danach dürfen Raten nur nach erreichten Bauabschnitten verlangt werden.

Nach § 3 Abs. 1 MaBV müssen vor der ersten Zahlung insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der Vertrag ist wirksam, und alle für seinen Vollzug nötigen Genehmigungen liegen vor.
2. Zu Ihren Gunsten ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
3. Die Freistellung von Grundpfandrechten, die Ihrer Vormerkung vorgehen, ist gesichert, etwa durch eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers.
4. Die Baugenehmigung ist erteilt oder, wenn keine nötig ist, liegt eine entsprechende Bestätigung vor.

Der Notar bestätigt Ihnen in der Regel, wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann sollten Sie oder Ihre Bank die erste Rate überweisen.

Statt dieser Sicherungen kann der Bauträger nach § 7 MaBV auch eine Sicherheit leisten, meist eine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung. Dann darf er Zahlungen schon früher annehmen. Prüfen Sie in diesem Fall genau, was die Bürgschaft abdeckt.

Wie ist der Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2 MaBV aufgebaut?

Die MaBV nennt für jeden Bauabschnitt einen Höchstsatz. Die erste Rate bemisst sich an der gesamten Vertragssumme, alle weiteren am Restbetrag. Bei der Übertragung von Grundstückseigentum gelten folgende Sätze:

Bauabschnitt	Höchstsatz
Nach Beginn der Erdarbeiten	30 % der Vertragssumme
Von der restlichen Vertragssumme:
Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten	40 %
Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen	8 %
Rohinstallation der Heizungsanlagen	3 %
Rohinstallation der Sanitäranlagen	3 %
Rohinstallation der Elektroanlagen	3 %
Fenstereinbau einschließlich Verglasung	10 %
Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten	6 %
Estrich	3 %
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich	4 %
Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe	12 %
Fassadenarbeiten	3 %
Vollständige Fertigstellung	5 %

Bei einem Erbbaurecht liegt die erste Rate nach der Verordnung bei 20 % statt 30 %. Die Prozentsätze sind Obergrenzen. Ein Bauträger darf weniger verlangen, aber nicht mehr.

Wie viele Raten darf ein Bauträger verlangen?

Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger die Vertragssumme in höchstens sieben Teilbeträgen anfordern. Die Verordnung nennt einzelne Bauabschnitte mit festen Prozentsätzen, die im Vertrag zu diesen Raten zusammengefasst werden. Welche Abschnitte zusammengefasst sind, steht im Zahlungsplan Ihres Vertrags.

Eine Rate darf der Bauträger erst anfordern, wenn alle darin zusammengefassten Abschnitte erledigt sind. Fasst der Vertrag etwa Fenstereinbau, Innenputz und Estrich zusammen, wird die Rate erst fällig, wenn alle drei Arbeiten abgeschlossen sind.

Welche Sicherheit steht Ihnen außerdem zu?

Nach § 650u Abs. 1 BGB gelten für den Bauträgervertrag Teile des Bauvertragsrechts. Dazu gehört § 650m Abs. 2 BGB. Danach muss Ihnen der Unternehmer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der Vergütung leisten. In der Praxis wird diese Sicherheit häufig dadurch erbracht, dass ein entsprechender Betrag von der ersten Rate einbehalten wird oder der Bauträger eine Bürgschaft stellt.

Dass Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag überhaupt nach dem MaBV-Modell vereinbart werden dürfen, ergibt sich aus § 650v BGB in Verbindung mit der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.

Muss ich eine Rate zahlen, wenn der Bauabschnitt mangelhaft ist?

Eine Rate wird erst fällig, wenn der jeweilige Bauabschnitt tatsächlich fertiggestellt ist. Bei wesentlichen Mängeln können Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten. Wie viel das im Einzelfall ist, sollten Sie mit einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einem Bausachverständigen klären.

Es lohnt sich, wichtige Bauabschnitte von einem unabhängigen Sachverständigen begleiten zu lassen. Er kann vor jeder Ratenzahlung prüfen, ob der Abschnitt wirklich fertig und fachgerecht ausgeführt ist. Die Kosten dafür sind im Verhältnis zur Investition meist überschaubar und sollten in Ihre Finanzierung einfließen.

Was bedeutet der Zahlungsplan für Ihre Baufinanzierung?

Die Bank zahlt das Darlehen in Teilbeträgen aus, sobald der Bauträger eine Rate anfordert. Sie verlangt dafür meist die Rechnung des Bauträgers und teils einen Bautenstandsbericht. Folgende Punkte sollten Sie bei der Finanzierung berücksichtigen:

• Eigenkapital zuerst: Viele Banken verlangen, dass Sie Ihr Eigenkapital vor dem Darlehen einsetzen. Die ersten Raten zahlen Sie dann aus eigenen Mitteln.
• Bereitstellungszinsen: Für den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens berechnet die Bank nach einer zinsfreien Frist Bereitstellungszinsen. Wählen Sie diese Frist passend zur geplanten Bauzeit.
• Doppelbelastung: Während der Bauzeit zahlen Sie oft Miete und gleichzeitig Zinsen auf die bereits ausgezahlten Teile. Planen Sie das in Ihrem Budget ein.
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen in der Regel früh an. Ob die Grunderwerbsteuer beim Bauträgerkauf auf den gesamten Kaufpreis anfällt, hängt vom Vertrag ab. Lassen Sie das von einem Steuerberater prüfen.
• Sonderwünsche: Änderungen an Grundriss oder Ausstattung werden meist gesondert berechnet. Klären Sie früh, ob Ihre Finanzierung dafür Spielraum hat.

Worauf sollten Sie vor der Unterschrift achten?

Lesen Sie den Vertragsentwurf und die Baubeschreibung sorgfältig. Die Baubeschreibung legt fest, was Sie für Ihr Geld bekommen. Ungenaue Formulierungen führen später oft zu Streit und Mehrkosten.

Prüfen Sie vor allem:

• ob der Zahlungsplan die Höchstsätze der MaBV einhält
• ob ein verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart ist
• welche Leistungen ausdrücklich nicht enthalten sind, etwa Außenanlagen oder Hausanschlüsse
• wie Sonderwünsche abgerechnet werden

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer kann die Finanzierung auf den Zahlungsplan des Bauträgers abstimmen. Dazu gehören die passende bereitstellungszinsfreie Zeit, die Reihenfolge von Eigenkapital und Darlehen und gegebenenfalls eine tilgungsfreie Bauphase. Für die rechtliche Prüfung des Vertrags ist dagegen ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht die richtige Adresse.