Bodenrichtwerte und Immobilienpreise in Neu-Ulm 2026

Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Neu-Ulm sehen Sie kostenfrei im Geodatenportal von Stadt und Landkreis oder im bayerischen Bodenrichtwertportal. Zuständig ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Neu-Ulm. Für die Kaufpreise zeigt der Wohnmarktbericht 2026 der Sparkasse Ulm: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt 3.329 € je Quadratmeter, Häuser im Bestand 3.332 € (S. 32 und S. 33).

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Neu-Ulm?

Neu-Ulm ist Große Kreisstadt im Landkreis Neu-Ulm. Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises, dessen Geschäftsstelle im Landratsamt in der Kantstraße sitzt. Er führt die Kaufpreissammlung, erstattet auf Antrag Verkehrswertgutachten und leitet aus den Verkäufen die Richtwerte ab.

In Bayern werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre ermittelt, jeweils zu Beginn eines Kalenderjahres mit gerader Jahreszahl. So steht es auf der Informationsseite des Landratsamts. Die Gutachterausschüsse sind dort als selbständige und unabhängige Gremien bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten beschrieben.

Wie rufen Sie den Bodenrichtwert ab?

Sie haben zwei Wege:

1. Online und kostenfrei: im Geodatenportal der Stadt Neu-Ulm und des Landkreises oder über das bayerische Bodenrichtwertinformationssystem unter bodenrichtwerte.bayern.de. Dort suchen Sie per Adresse oder Karte und lesen Wert und Merkmale der Zone ab.
2. Schriftlich beim Gutachterausschuss: Für andere Stichtage oder eine verbindliche Auskunft stellen Sie einen Antrag per E-Mail oder Fax. Bodenrichtwertauskünfte sind gebührenpflichtig, telefonisch werden sie nicht erteilt.

Achten Sie auf den Stichtag. Auf der Seite des Landratsamts ist als aktueller Stand der 1. Januar 2024 genannt. Prüfen Sie im Portal, ob bereits Werte zum 1. Januar 2026 eingestellt sind.

Worauf achten Sie beim Lesen des Richtwerts?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone, bezogen auf ein unbebautes Grundstück mit bestimmten Merkmalen. Drei Punkte sollten Sie prüfen:

• Entwicklungszustand und Nutzungsart: Wohnbaufläche, gemischte Fläche oder Gewerbe.
• Erschließungsbeitrag: Gilt der Wert beitragsfrei oder sind noch Beiträge zu erwarten?
• Maß der Nutzung und Grundstücksgröße: Weicht Ihr Grundstück deutlich ab, kann der angemessene Wert je Quadratmeter höher oder niedriger liegen.

Für Erbschaft und Schenkung kann der Bodenrichtwert steuerlich eine Rolle spielen. Klären Sie solche Fragen mit einem Steuerberater.

Wie haben sich die Preise in Neu-Ulm entwickelt?

Laut Wohnmarktbericht stiegen die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in Neu-Ulm bis einschließlich 2024 deutlich. Seitdem bewegen sie sich seitwärts auf dem erreichten Niveau (S. 28). Die Mieten steigen dagegen weiter, besonders in zentralen und gut angebundenen Lagen.

Über zehn Jahre ergibt sich ein klares Bild (S. 32 und S. 33):

Segment	2015	2025	Veränderung
Gebrauchte Eigentumswohnung	1.956 €/m²	3.329 €/m²	plus 70,2 Prozent
Haus im Bestand	2.164 €/m²	3.332 €/m²	plus 54 Prozent

Wichtig für die Einordnung: Die Werte stammen aus der Marktdatenbank der VALUE AG. Sie beruhen auf inserierten Preisen, die mit tatsächlichen Transaktionspreisen angereichert und bei Bedarf um Schätzwerte ergänzt werden (S. 49). Es sind also keine reinen Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Welche Unterschiede gibt es zwischen den Stadtteilen?

Der Bericht weist für zwölf Stadtteile eigene Bestandspreise aus. Die Spanne bei Wohnungen liegt zwischen 3.179 und 3.987 € je Quadratmeter, bei Häusern zwischen 3.010 und 4.006 € (S. 32 und S. 33):

Stadtteil	Wohnung im Bestand	Haus im Bestand
Ludwigsfeld	3.987 €/m²	3.851 €/m²
Weststadt	3.986 €/m²	3.844 €/m²
Finningen	3.846 €/m²	3.275 €/m²
Stadtmitte	3.837 €/m²	3.904 €/m²
Burlafingen	3.740 €/m²	3.539 €/m²
Pfuhl	3.530 €/m²	3.901 €/m²
Schwaighofen	3.528 €/m²	3.764 €/m²
Offenhausen	3.434 €/m²	4.006 €/m²
Reutti	3.384 €/m²	3.030 €/m²
Jedelhausen	3.357 €/m²	3.106 €/m²
Holzschwang	3.196 €/m²	3.010 €/m²
Gerlenhofen	3.179 €/m²	3.204 €/m²

Neubauwohnungen liegen deutlich höher, in der Stadtmitte bei 6.420 € und in der Weststadt bei 6.238 € je Quadratmeter (S. 32). Bei den Mieten gebrauchter Wohnungen nennt der Bericht für die Stadtmitte 13,7 € je Quadratmeter, ein Plus von 63 Prozent in zehn Jahren (S. 46). In Gerlenhofen sind es 11,5 € (S. 38).

Welche Rolle spielt die Wohnlage?

Innerhalb eines Stadtteils schwanken die Preise stark. Der Bericht teilt Neu-Ulm in vier Wohnlagen von einfach bis sehr gut und nennt dafür Spannen für das Jahr 2025 (S. 31):

• Eigentumswohnungen im Bestand: 2.100 bis 4.500 € je Quadratmeter in einfacher Lage, 2.800 bis 5.300 € in sehr guter Lage.
• Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand: 1.700 bis 4.500 € in einfacher Lage, 2.500 bis 5.400 € in sehr guter Lage.
• Neubauwohnungen: 2.900 bis 7.800 € in einfacher Lage, 4.200 bis 8.600 € in sehr guter Lage.

Ein Durchschnittswert für den Stadtteil ersetzt also nicht den Blick auf Lage, Baujahr und Zustand des einzelnen Objekts.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Neu-Ulm liegt in Bayern. Die Grunderwerbsteuer beträgt hier 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG, der niedrigste Satz in Deutschland. Hinzu kommen Notar und Grundbuch nach GNotKG und gegebenenfalls ein Makler. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB hälftig. Mehr dazu lesen Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Das Beispiel rechnet mit einer gebrauchten Wohnung von 75 Quadratmetern zum Durchschnittswert 2025. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angenommen, der Käuferanteil am Makler mit 3,57 Prozent. Beides sind Annahmen.

Posten	Betrag
Kaufpreis 75 m² zu 3.329 € (S. 32)	249.675 €
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent	8.738 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 Prozent)	4.994 €
Makler, Käuferanteil (Annahme 3,57 Prozent)	8.913 €
Nebenkosten zusammen	22.645 €
mit 10 Prozent Eigenanteil am Kaufpreis	47.613 €

Die Nebenkosten liegen hier bei gut 9 Prozent des Kaufpreises. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diesen Teil aus eigenen Mitteln zahlen. Für selbst genutztes Wohneigentum in Bayern lohnt ein Blick auf die Programme der BayernLabo zur Eigenwohnraumförderung.

Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?

In Neu-Ulm haben sich die Kaufpreise nach Jahren mit kräftigen Anstiegen stabilisiert, während die Mieten weiter steigen. Prüfen Sie bei einem Haus den Bodenrichtwert der Zone, bei einer Wohnung den Stadtteilwert und die Wohnlage. So erkennen Sie, ob ein Angebot zum Markt passt.

Legen Sie vor der Suche fest, welcher Kaufpreis zu Ihrem Eigenkapital und Ihrer monatlichen Belastung passt. Ein unabhängiger Baufinanzierer vergleicht Angebote mehrerer Banken und prüft, ob Förderprogramme in Frage kommen. Ansprechpartner aus der Region finden Sie unter Baufinanzierung in Neu-Ulm.