Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine vermietete Wohnung?

Die kurze Antwort

Eine feste Untergrenze schreibt das Gesetz nicht vor. In der Praxis erwarten viele Banken bei vermieteten Wohnungen, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Darüber hinaus hängt der nötige Eigenkapitalanteil von Ihrer Bonität, der Qualität des Objekts und der Haltung der jeweiligen Bank ab.

Bei sehr guter Bonität und solidem Objekt sind auch höhere Finanzierungen möglich, teilweise bis zur Finanzierung des vollen Kaufpreises. Das ist jedoch die Ausnahme, und die Konditionen fallen meist ungünstiger aus. Mehr Eigenkapital verbessert in der Regel Zins, Rate und Verhandlungsposition.

Warum sind die Kaufnebenkosten so wichtig?

Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanziert die Bank sie mit, liegt die Darlehenssumme über dem Wert der Sicherheit. Die Bank trägt dann ein höheres Ausfallrisiko, weil sie bei einem Verkauf nicht den vollen Betrag zurückerhalten würde.

Deshalb ist die Frage, ob Sie die Nebenkosten selbst tragen können, für viele Banken ein erster Prüfstein. Die Höhe der Nebenkosten unterscheidet sich je nach Bundesland, weil die Grunderwerbsteuer landesrechtlich festgelegt wird. Ob eine Maklerprovision anfällt und wie sie zwischen Käufer und Verkäufer verteilt wird, hängt vom Einzelfall ab. Rechnen Sie die Nebenkosten für Ihr konkretes Objekt genau aus, bevor Sie Gespräche mit Banken führen.

Wovon hängt der Eigenkapitalbedarf noch ab?

Neben den Kaufnebenkosten spielen mehrere Faktoren eine Rolle:

• Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben: Ein stabiles, gut nachweisbares Einkommen mit ausreichendem Überschuss senkt das Risiko für die Bank.
• Bestehende Verpflichtungen: Andere Kredite, Unterhaltszahlungen oder bereits finanzierte Immobilien schmälern den Spielraum.
• Die Miete: Banken setzen Mieteinnahmen meist nur mit einem Abschlag an. Je realistischer die Miete im Vergleich zum Mietniveau, desto besser.
• Das Objekt: Lage, Zustand, Baujahr und Vermietbarkeit beeinflussen den Beleihungswert, den die Bank zugrunde legt.
• Die Eigentümergemeinschaft: Bei Eigentumswohnungen prüft die Bank, ob Sanierungen anstehen und ob die Erhaltungsrücklage angemessen ist.
• Die Bank selbst: Banken haben unterschiedliche Richtlinien für Kapitalanlagen. Manche finanzieren höher, andere verlangen mehr Eigenkapital.

Was gilt als Eigenkapital?

Als Eigenkapital zählen in erster Linie liquide Mittel wie Guthaben auf Konten, Tagesgeld und Festgeld. Auch Wertpapiere werden angerechnet, teilweise mit einem Abschlag für Kursschwankungen. Zuteilungsreife Bausparguthaben können ebenfalls eingesetzt werden.

Daneben kann eine bereits abbezahlte oder nur gering belastete Immobilie als zusätzliche Sicherheit dienen. Die Bank kann dann eine Grundschuld auf diesem Objekt nutzen, um die neue Finanzierung abzusichern. Man spricht von einer Zusatzsicherheit. Das ersetzt zwar kein Bargeld für die Nebenkosten, kann aber eine höhere Finanzierung ermöglichen. Achten Sie in diesem Fall darauf, dass beide Objekte dadurch miteinander verknüpft werden.

Sollten Sie mehr Eigenkapital einsetzen als nötig?

Das hängt von Ihren Zielen ab. Mehr Eigenkapital senkt die Rate, verbessert in der Regel die Konditionen und macht Sie unabhängiger von Mieteinnahmen. Es bindet aber Kapital, das Sie für andere Zwecke oder für weitere Investitionen nicht mehr zur Verfügung haben.

Weniger Eigenkapital erhöht den sogenannten Hebel: Ihr eingesetztes Kapital kann sich bei steigenden Werten stärker verzinsen. Gleichzeitig steigt das Risiko. Fällt eine Miete aus oder steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, müssen Sie die Lücke aus Ihrem Einkommen schließen.

Unabhängig von dieser Abwägung sollten Sie eine Reserve behalten. Bei vermieteten Wohnungen fallen Kosten an, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, etwa Reparaturen in der Wohnung, Verwaltungskosten oder Kosten bei einem Mieterwechsel. Diese Reserve gehört nicht in die Finanzierung.

Welche Rolle spielt die Steuer?

Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG in Verbindung mit § 9 EStG abziehbar. Manche Anleger setzen deshalb bewusst weniger Eigenkapital ein, um mehr abziehbare Zinsen zu haben. Ob diese Überlegung in Ihrem Fall aufgeht, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, der Abschreibung und Ihren übrigen Einkünften ab.

Ein Steuervorteil allein macht eine Investition nicht wirtschaftlich. Er sollte nie der Hauptgrund für einen geringen Eigenkapitaleinsatz sein. Lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen vor dem Kauf von einem Steuerberater berechnen.

Wie bereiten Sie sich auf das Bankgespräch vor?

Eine gute Vorbereitung verbessert Ihre Chancen auf eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital. Sinnvoll sind:

1. Vollständige Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Steuerbescheide.
2. Vermögensübersicht: Kontostände, Depots, Bausparverträge und bestehende Immobilien.
3. Übersicht der Verbindlichkeiten: Alle laufenden Kredite mit Restschuld und Rate.
4. Objektunterlagen: Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Fotos.
5. Mietnachweise: Bestehender Mietvertrag oder eine nachvollziehbare Einschätzung der erzielbaren Miete.
6. WEG-Unterlagen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Je klarer die Bank das Risiko einschätzen kann, desto eher ist sie bereit, über eine höhere Finanzierung zu sprechen.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Weil Banken bei Kapitalanlagen sehr unterschiedliche Richtlinien haben, lohnt sich ein Vergleich. Ein Baufinanzierer kennt die Unterschiede in der Anrechnung von Mieteinnahmen, im Umgang mit Zusatzsicherheiten und in den Eigenkapitalanforderungen. Er kann einschätzen, welche Bank zu Ihrem Vorhaben passt, und die Unterlagen entsprechend aufbereiten.

Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO, die im Vermittlerregister geprüft werden kann. Für die steuerliche Bewertung bleibt ein Steuerberater zuständig. Die Entscheidung, wie viel eigenes Kapital Sie einsetzen, sollten Sie auf Grundlage beider Einschätzungen treffen.