Mietrendite richtig berechnen: Brutto, netto und mit Finanzierung

Die Mietrendite zeigt, wie viel Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital bringt. Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis, die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten hinzu. Erst die Nettomietrendite und eine Rechnung mit Finanzierung zeigen, ob sich eine Kapitalanlage für Sie trägt.

Welche Kennzahlen gibt es?

Für die Bewertung einer Kapitalanlage werden vier Kennzahlen häufig verwendet. Sie beantworten unterschiedliche Fragen und sollten nicht verwechselt werden.

Kennzahl	Formel	Aussage
Bruttomietrendite	Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100	Schneller Vergleich von Angeboten
Kaufpreisfaktor	Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete	Wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht
Nettomietrendite	(Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100	Tatsächlicher Ertrag des Objekts ohne Finanzierung
Eigenkapitalrendite	Jährlicher Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100	Ertrag auf das eigene Geld mit Finanzierung

Die Jahreskaltmiete ist immer die Nettokaltmiete mal zwölf. Betriebskosten, die der Mieter vorauszahlt, gehören nicht dazu, weil sie nur durchlaufen.

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich die Kosten ab, die Sie als Vermieter selbst tragen, und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu. Für eine Kaufentscheidung ist die Nettomietrendite deutlich aussagekräftiger.

Die Bruttomietrendite findet sich häufig in Exposés, weil sie einfach zu berechnen ist und höher ausfällt. Für einen ersten Vergleich ist sie brauchbar. Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttomietrendite können aber sehr unterschiedliche Nettomietrenditen haben, etwa weil in einem Haus hohe Instandhaltungskosten anstehen oder die Verwaltung teurer ist.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein hoher Faktor bedeutet, dass Sie im Verhältnis zur Miete viel bezahlen.

Der Faktor eignet sich gut, um Angebote in derselben Stadt oder demselben Stadtteil zu vergleichen. Zwischen verschiedenen Regionen ist er weniger aussagekräftig, weil sich Mietentwicklung, Leerstandsrisiko und Wertentwicklung stark unterscheiden. Ein niedriger Faktor ist nicht automatisch ein gutes Zeichen. Er kann auch auf ein schwaches Umfeld oder einen hohen Sanierungsbedarf hinweisen.

Welche Kosten gehören in die Nettomietrendite?

In die Nettomietrendite gehören alle Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen vor allem die Verwaltungskosten, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, eigene Instandhaltungskosten und ein Ansatz für Mietausfall. Auf der Kaufseite kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler hinzu.

Welche Betriebskosten umlagefähig sind, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung und dem Mietvertrag. Was dort nicht genannt oder nicht vereinbart ist, bleibt beim Vermieter. Bei Eigentumswohnungen hilft der Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft. Er weist das Hausgeld aus, das Sie zahlen, und lässt erkennen, welcher Teil davon umlagefähig ist.

Gehen Sie so vor:

1. Jahreskaltmiete ermitteln: Nettokaltmiete laut Mietvertrag mal zwölf, bei Leerstand eine realistische Marktmiete.
2. Nicht umlagefähige Kosten addieren: Verwaltung, Erhaltungsrücklage, eigene Instandhaltung, Mietausfallwagnis.
3. Reinertrag berechnen: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten.
4. Gesamtinvestition bestimmen: Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten plus sofort nötige Renovierung.
5. Nettomietrendite berechnen: Reinertrag geteilt durch Gesamtinvestition mal hundert.

Sind Zinsen Teil der Mietrendite?

Nein. Die Mietrendite beschreibt das Objekt unabhängig von der Finanzierung. Die Wirkung der Zinsen zeigt erst die Eigenkapitalrendite oder die Cashflow-Rechnung, in der Rate und Steuer berücksichtigt werden.

Die Eigenkapitalrendite kann höher als die Nettomietrendite sein, wenn die Zinsen für das Darlehen niedriger sind als die Nettomietrendite des Objekts. Man spricht vom Hebeleffekt. Liegen die Zinsen darüber, wirkt der Hebel umgekehrt und senkt die Rendite auf Ihr Eigenkapital. Steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung können den Hebel deshalb später verändern.

Warum ist der Cashflow wichtiger als die Rendite?

Die Rendite ist eine Verhältniszahl. Der Cashflow zeigt, wie viel Geld Ihnen am Monatsende tatsächlich bleibt oder fehlt. Er berücksichtigt auch die Tilgung, die zwar Vermögen aufbaut, aber Liquidität kostet.

Eine einfache Cashflow-Rechnung vor Steuern sieht so aus: Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Zins und Tilgung. Fällt das Ergebnis negativ aus, müssen Sie die Differenz aus Ihrem Einkommen zahlen. Das ist bei Kapitalanlagen nicht ungewöhnlich, sollte aber bewusst eingeplant sein. Die steuerliche Wirkung kann den Cashflow verbessern. Wie stark, sollte ein Steuerberater für Ihren Fall berechnen.

Welche Rechenfehler sind häufig?

Viele Renditerechnungen sehen auf dem Papier besser aus als in der Praxis. Typische Fehler sind:

• Warmmiete statt Kaltmiete: Vorauszahlungen für Betriebskosten werden als Ertrag gezählt.
• Kaufnebenkosten vergessen: Die Rendite wird nur auf den Kaufpreis bezogen.
• Instandhaltung unterschätzt: Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft deckt nur das Gemeinschaftseigentum, nicht die Wohnung selbst.
• Optimistische Miete: Eine Miete über dem örtlichen Niveau wird als dauerhaft unterstellt.
• Kein Leerstand: Mieterwechsel und Renovierungszeiten fehlen in der Rechnung.
• Sonderumlagen übersehen: Anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum können Sonderumlagen auslösen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Hinweise darauf.

Wie sieht die Bank die Rendite?

Für die Bank ist die Rendite eine Nebeninformation. Sie interessiert sich vor allem dafür, ob die Miete nachhaltig erzielbar ist, wie hoch der Beleihungswert ausfällt und ob Ihr Haushalt die Rate auch bei Mietausfall tragen kann. Eine hohe Rendite ersetzt keine solide Haushaltsrechnung.

Trotzdem hilft eine nachvollziehbare Renditerechnung im Bankgespräch. Sie zeigt, dass Sie das Objekt realistisch bewertet haben und die Kosten kennen.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer kann Ihre Renditerechnung um die Finanzierung ergänzen und zeigen, wie sich Eigenkapitaleinsatz, Tilgung und Zinsbindung auf Cashflow und Eigenkapitalrendite auswirken. Er weiß außerdem, wie Banken die Miete des konkreten Objekts ansetzen werden.

Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Für die Berechnung der steuerlichen Wirkung bleibt ein Steuerberater zuständig.