Wie setzen Banken Mieteinnahmen bei der Finanzierung an?

Banken rechnen Mieteinnahmen nicht vollständig als Einkommen an. Sie setzen die Nettokaltmiete an, ziehen einen pauschalen Abschlag für Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten ab und prüfen, ob die Miete am Standort nachhaltig erzielbar ist. Die Rate für das Darlehen berücksichtigen sie dagegen in voller Höhe.

Warum rechnet die Bank Mieteinnahmen nicht voll an?

Mieteinnahmen sind aus Sicht der Bank weniger sicher als ein Gehalt. Mieter ziehen aus, zahlen verspätet oder gar nicht, und zwischen zwei Mietverhältnissen kann die Wohnung leer stehen. Hinzu kommen Kosten, die der Vermieter selbst trägt und die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist die Bank nach § 505b BGB verpflichtet, die Kreditwürdigkeit gründlich zu prüfen. Sie darf das Darlehen nur gewähren, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen. Dabei soll sie sich nicht vorrangig darauf stützen, dass der Wert der Immobilie das Darlehen deckt. Deshalb rechnet die Bank vorsichtig und setzt nur den Teil der Miete an, den sie für dauerhaft gesichert hält.

Wie geht die Bank bei der Berechnung vor?

Die meisten Banken gehen in ähnlichen Schritten vor. Die Details unterscheiden sich, das Prinzip ist vergleichbar:

1. Ausgangswert ermitteln: Grundlage ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten und Heizkosten.
2. Plausibilität prüfen: Die Bank vergleicht die Miete mit dem örtlichen Mietniveau.
3. Abschlag vornehmen: Ein pauschaler Abschlag deckt Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung und Verwaltung ab.
4. In die Haushaltsrechnung übernehmen: Der verbleibende Betrag wird als Einnahme angesetzt.
5. Rate gegenrechnen: Die volle Rate des Darlehens wird als Ausgabe angesetzt, ebenso nicht umlagefähiges Hausgeld bei Eigentumswohnungen.

Wie hoch der Abschlag ist, legt jede Bank in ihren eigenen Richtlinien fest. Manche Banken unterscheiden zusätzlich zwischen bestehenden und neuen Mietverhältnissen oder zwischen Wohnungen und Mehrfamilienhäusern.

Rechnet die Bank die volle Miete als Einkommen an?

Nein, in der Regel nicht. Banken setzen die Nettokaltmiete an und ziehen einen pauschalen Abschlag für Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten ab. Wie hoch dieser Abschlag ist, legt jede Bank in ihren eigenen Richtlinien fest.

Für Ihre Planung bedeutet das: Eine Wohnung, deren Miete die Rate rechnerisch deckt, kann in der Haushaltsrechnung der Bank trotzdem eine Lücke erzeugen. Diese Lücke muss Ihr übriges Einkommen schließen. Wer mehrere vermietete Objekte finanziert, spürt diesen Effekt besonders deutlich, weil sich die Abschläge summieren.

Welche Miete legt die Bank bei einer leerstehenden Wohnung zugrunde?

Bei einer leerstehenden oder neu gebauten Wohnung schätzt die Bank die nachhaltig erzielbare Miete. Grundlage sind häufig der Mietspiegel, Vergleichsmieten oder ein Gutachten. Eine Miete, die deutlich über dem örtlichen Niveau liegt, wird meist nicht vollständig anerkannt.

Auch rechtliche Grenzen spielen eine Rolle. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Mietpreisbremse nach den §§ 556d ff. BGB die Miete bei Neuvermietung begrenzen. Bei bestehenden Mietverhältnissen sind Erhöhungen nach § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb einer Kappungsgrenze zulässig. Eine Bank wird eine geplante Mieterhöhung deshalb nur dann ansetzen, wenn sie rechtlich und tatsächlich durchsetzbar erscheint.

Spielt die Miete auch für den Wert der Immobilie eine Rolle?

Ja. Neben der Haushaltsrechnung nutzt die Bank die Miete zur Bewertung der Immobilie. Bei vermieteten Objekten, besonders bei Mehrfamilienhäusern, fließt der Ertrag in den Beleihungswert ein. Grundlage ist dabei nicht die aktuelle Vertragsmiete, sondern der nachhaltig erzielbare Ertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.

Eine überhöhte Miete steigert den Beleihungswert deshalb nicht. Umgekehrt kann eine Miete deutlich unter dem Marktniveau den Wert drücken, wenn eine Anpassung rechtlich nicht möglich ist. Für die Höhe des Darlehens ist beides wichtig: Der Beleihungswert bestimmt, welcher Darlehensanteil als gut gesichert gilt und wie die Konditionen ausfallen.

Welche Nachweise verlangt die Bank für Mieteinnahmen?

Üblich sind der Mietvertrag, Kontoauszüge mit den Mietzahlungen und bei bestehenden Objekten die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Bei Eigentumswohnungen kommen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, etwa Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.

Eine vollständige Unterlagenliste für eine vermietete Immobilie umfasst häufig:

Unterlage	Zweck
Mietvertrag mit allen Nachträgen	Höhe der Kaltmiete und Laufzeit des Mietverhältnisses
Kontoauszüge mit Mieteingängen	Nachweis, dass die Miete tatsächlich gezahlt wird
Mieterliste bei Mehrfamilienhäusern	Überblick über alle Einheiten, Flächen und Mieten
Anlage V der Steuererklärung	Einnahmen und Kosten bereits vermieteter Objekte
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung	Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten bei Eigentumswohnungen
Wohnflächenberechnung	Grundlage für den Vergleich mit dem Mietspiegel

Je klarer die Unterlagen, desto weniger muss die Bank schätzen. Das kann sich auf die Höhe der angerechneten Miete auswirken.

Wie berücksichtigt die Bank Steuern?

Manche Banken beziehen die steuerliche Wirkung einer vermieteten Immobilie in die Haushaltsrechnung ein, andere nicht. Schuldzinsen und Abschreibung können bei vermieteten Objekten die Steuerlast senken. Ob und wie die Bank das ansetzt, ist eine Frage ihrer internen Richtlinien.

Verlassen Sie sich bei der eigenen Planung nicht auf einen Steuervorteil, den die Bank vielleicht nicht anerkennt. Lassen Sie die steuerliche Wirkung von einem Steuerberater berechnen, und rechnen Sie Ihre Finanzierung zusätzlich ohne diesen Effekt durch.

Wie können Sie die Anrechnung verbessern?

Sie können die Bewertung der Bank nicht bestimmen, aber Sie können ihr die Arbeit erleichtern:

• Realistische Miete ansetzen: Orientieren Sie sich am Mietspiegel und an tatsächlich erzielten Mieten vergleichbarer Wohnungen.
• Bestehende Mietverhältnisse belegen: Ein langjähriger, pünktlich zahlender Mieter ist ein starkes Argument.
• Kosten offenlegen: Eine nachvollziehbare Aufstellung des nicht umlagefähigen Hausgelds vermeidet pauschale Annahmen.
• Reserve zeigen: Liquide Mittel für Instandhaltung und Leerstand verbessern die Gesamteinschätzung.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Weil Banken Mieteinnahmen nach unterschiedlichen Richtlinien ansetzen, kann dieselbe Kapitalanlage bei einer Bank finanzierbar sein und bei einer anderen nicht. Ein Baufinanzierer kennt diese Unterschiede und kann einschätzen, welche Bank zu Ihrem Objekt und Ihrer Einkommenssituation passt. Er bereitet die Mietnachweise so auf, dass die Bank sie ohne Rückfragen bewerten kann.

Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO, die im Vermittlerregister geprüft werden kann. Für die steuerliche Bewertung bleibt ein Steuerberater zuständig.