Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses fallen neben dem Kaufpreis vier Kostenblöcke an: die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Gebühren des Grundbuchamts und, falls ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision. Wer finanziert, zahlt zusätzlich Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Zusammen ergibt das einen spürbaren Betrag, den die meisten Banken aus Ihrem Eigenkapital erwarten. Wie hoch die Nebenkosten im Einzelfall ausfallen, hängt vor allem vom Bundesland, vom Kaufpreis und von der Frage ab, ob ein Makler eingeschaltet war.

Was gehört zu den Kaufnebenkosten?

Zu den Kaufnebenkosten zählen alle Ausgaben, die mit dem Erwerb selbst verbunden sind. Im Einzelnen sind das:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten für Beurkundung und Vollzug des Kaufvertrags
• Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragungen
• Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld der Bank
• gegebenenfalls die Maklerprovision

Nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn gehören Umzug, Renovierung oder neue Möbel. Sie sollten diese Ausgaben dennoch einplanen, denn sie fallen meist in den ersten Monaten nach dem Kauf an.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der größte Posten. Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Den Steuersatz legen die Bundesländer selbst fest, deshalb unterscheidet er sich je nach Lage der Immobilie zum Teil deutlich. Maßgeblich ist der Satz des Bundeslands, in dem das Grundstück liegt, nicht Ihr Wohnort. Den aktuell geltenden Satz finden Sie beim Finanzministerium des jeweiligen Bundeslands.

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG grundsätzlich die Gegenleistung, also vor allem der Kaufpreis. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können unter Umständen herausgerechnet werden, wenn sie im Kaufvertrag gesondert und mit einem angemessenen Wert ausgewiesen sind. Ob und in welchem Umfang das in Ihrem Fall zulässig ist, klären Sie am besten mit einem Steuerberater. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an.

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kauf beim Finanzamt an. Sie erhalten einen Steuerbescheid und müssen die Steuer innerhalb der darin genannten Frist bezahlen. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie dürfen Sie nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Was kosten Notar und Grundbuchamt?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, beim Kauf also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis. Verhandeln lassen sich diese Gebühren nicht, weil sie gesetzlich festgelegt sind. Jeder Notar muss nach denselben Regeln abrechnen.

Der Notar übernimmt beim Immobilienkauf mehrere Aufgaben. Er entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und kümmert sich um den Vollzug. Dazu gehören die Eintragung der Auflassungsvormerkung, das Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen, die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit und schließlich der Antrag auf Umschreibung des Eigentums. Für diese Tätigkeiten fallen jeweils Gebühren an.

Das Grundbuchamt berechnet Gebühren für die Eintragungen, etwa für die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die spätere Löschung der Vormerkung. Die Rechnungen von Notar und Grundbuchamt kommen meist zu unterschiedlichen Zeitpunkten, oft mit einigen Wochen Abstand.

Als Verbraucher sollen Sie den Vertragsentwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf in Ruhe zu lesen und offene Fragen mit dem Notar zu klären.

Warum fallen Kosten für die Grundschuld an?

Wenn Sie den Kauf über ein Darlehen finanzieren, verlangt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Sie wird ebenfalls beim Notar bestellt und im Grundbuch eingetragen. Auch hierfür fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG an, berechnet nach dem Betrag der Grundschuld.

Diese Kosten werden bei der Planung häufig übersehen, weil sie nicht mit dem Kauf selbst, sondern mit der Finanzierung zusammenhängen. Wer ohne Darlehen kauft, spart sie. Wer finanziert, sollte sie von Anfang an berücksichtigen. Häufig wird die Grundschuld im selben Termin wie der Kaufvertrag oder kurz danach beurkundet.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar und regional unterschiedlich üblich. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Sie sollen verhindern, dass die gesamte Provision auf den Käufer abgewälzt wird.

Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen sie die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen tragen. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte an Sie weitergeben. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat. Der Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB der Textform.

Kaufen Sie ohne Makler, etwa direkt vom Eigentümer, entfällt dieser Posten. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte gelten die besonderen Teilungsregeln nicht.

Können die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?

Grundsätzlich ja, allerdings nicht bei jeder Bank und meist zu schlechteren Konditionen. Banken orientieren sich am Wert der Immobilie. Die Nebenkosten erhöhen diesen Wert nicht, sie sind aus Sicht der Bank verbraucht, sobald sie bezahlt sind. Eine Finanzierung, die Kaufpreis und Nebenkosten vollständig abdeckt, gilt deshalb als risikoreicher.

Viele Banken erwarten daher, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Ist das nicht möglich, kommt eine Vollfinanzierung in Betracht. Sie setzt in der Regel ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, eine gute Bonität und eine geringe sonstige Verschuldung voraus. Ein Baufinanzierer kann einschätzen, welche Banken in Ihrer Situation dafür in Frage kommen.

Wann werden die Nebenkosten fällig?

Die Nebenkosten fallen nicht auf einmal an, sondern verteilt über die Wochen und Monate nach der Beurkundung. Typisch ist folgende Reihenfolge:

1. Die Maklerprovision wird häufig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Im Fall des § 656d BGB erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.
2. Den Bescheid über die Grunderwerbsteuer erhalten Sie meist einige Wochen nach der Beurkundung.
3. Die Notarrechnung folgt nach der Beurkundung, ergänzende Rechnungen kommen im Lauf des Vollzugs.
4. Die Rechnungen des Grundbuchamts kommen nach den jeweiligen Eintragungen.

Halten Sie die Mittel für die Nebenkosten deshalb verfügbar. Fest angelegtes Geld, das erst Monate später frei wird, kann zum Problem werden. Fragen Sie Ihre Bank außerdem, ob das Eigenkapital vor der ersten Auszahlung des Darlehens eingesetzt werden muss.

Lassen sich Kaufnebenkosten steuerlich berücksichtigen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie wirken sich die Kaufnebenkosten in der Regel nicht auf die Einkommensteuer aus. Anders kann es bei einer vermieteten Immobilie sein. Dort zählen die Nebenkosten des Erwerbs grundsätzlich zu den Anschaffungskosten und wirken sich über die Abschreibung aus. Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen, etwa für die Grundschuld, können anders zu behandeln sein. Die Einzelheiten hängen von Ihrer Situation ab. Lassen Sie sich dazu von einem Steuerberater beraten.

Wie planen Sie die Nebenkosten richtig ein?

Erstellen Sie vor der Objektsuche eine Übersicht mit allen Posten und rechnen Sie mit dem Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands, in dem Sie kaufen möchten. Prüfen Sie bei jedem Angebot, ob ein Makler beteiligt ist und welche Provision vereinbart ist. Für die Notar- und Grundbuchkosten können Sie beim Notar eine Kostenschätzung erfragen.

Legen Sie zusätzlich eine Reserve für Umzug, Renovierung und Unvorhergesehenes an. Ein Baufinanzierer berücksichtigt die Nebenkosten von Anfang an in der Finanzierungsplanung und zeigt Ihnen, wie sich Eigenkapital und Darlehen sinnvoll aufteilen lassen. So vermeiden Sie, dass kurz vor dem Notartermin eine Lücke auffällt, die sich dann nur noch teuer schließen lässt.