Beim Mehrfamilienhaus zählt der Ertrag: So prüfen Banken Beleihungswert, Mieten und Kapitaldienstfähigkeit und was das für Ihr Eigenkapital heißt.
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weiter lesen →Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins, Bodenwert: So funktioniert das Ertragswertverfahren und so leitet die Bank den Beleihungswert ab.
weiter lesen →Ertrag, Zustand, Eigenkapital, Einkommen: Welche Voraussetzungen Banken beim Mehrfamilienhaus prüfen und wie Sie sich vorbereiten.
weiter lesen →Sie planen ein Mehrfamilienhaus? Lassen Sie die Finanzierung kostenlos prüfen.
Kostenlos Rückmeldung erhaltenEin Mehrfamilienhaus zu finanzieren, folgt anderen Regeln als der Kauf einer selbst genutzten Wohnung. Die Bank schaut nicht nur auf Ihr Einkommen, sondern vor allem darauf, ob das Haus sich über seine Mieten weitgehend selbst trägt. Deshalb stehen Mieterliste, Zustand des Gebäudes und Lage im Mittelpunkt der Prüfung. Auf dieser Seite erfahren Sie in Kurzform, wie Banken bei Mehrfamilienhäusern und Zinshäusern vorgehen, welche Unterlagen Sie brauchen und wo die typischen Stolpersteine liegen.
Der wichtigste Unterschied liegt in der Bewertung. Bei einem Einfamilienhaus orientiert sich die Bank meist am Sachwert und an Vergleichspreisen. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus steht der Ertrag im Vordergrund. Gutachter wenden in der Regel das Ertragswertverfahren an, das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt ist.
Für die Kreditvergabe ist zusätzlich der Beleihungswert entscheidend. Er soll den Wert beschreiben, den das Haus über die gesamte Laufzeit des Darlehens voraussichtlich behält. Pfandbriefbanken ermitteln ihn nach § 16 Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), viele andere Institute orientieren sich daran. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Den Abstand müssen Sie mit Eigenkapital oder zusätzlichen Sicherheiten schließen.
Ein weiterer Unterschied: Bei größeren Objekten oder einem hohen Gewerbeanteil wechselt die Zuständigkeit innerhalb der Bank häufig von der privaten Baufinanzierung in die gewerbliche Immobilienfinanzierung. Dort gelten andere Prüfschritte und oft andere Vertragsbedingungen.
Die Bank stellt die Mieteinnahmen den laufenden Belastungen gegenüber. Zu den Belastungen gehören Zins und Tilgung, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Rücklagen für Instandhaltung und ein Ansatz für Mietausfall. Bleibt nach dieser Rechnung ein Überschuss, spricht das für die Kapitaldienstfähigkeit des Objekts.
Mieteinnahmen werden dabei nicht ungeprüft übernommen. Die Bank vergleicht die Ist-Mieten mit der ortsüblichen Miete. Liegen die Mieten deutlich darüber, rechnet sie mit einem niedrigeren, nachhaltig erzielbaren Wert. Liegen sie darunter, kann das ein Argument für Mietsteigerungspotenzial sein, das die Bank aber nur eingeschränkt anerkennt.
Zusätzlich prüft die Bank Ihre persönliche Situation. Einkommen, bestehende Kredite, andere Immobilien und Vermögen fließen in die Gesamtbetrachtung ein. Wer bereits mehrere vermietete Objekte besitzt, sollte deren Finanzierungsstand und Mieterträge vollständig dokumentieren.
Eine vollständige Objektunterlage beschleunigt die Prüfung erheblich. Typischerweise verlangen Banken:
Hinzu kommen die üblichen persönlichen Nachweise wie Einkommensbelege, Selbstauskunft und Angaben zu Vermögen und Verbindlichkeiten. Fehlen einzelne Unterlagen, kann die Bewertung nicht abgeschlossen werden, und die Kreditentscheidung verzögert sich.
Der Zustand beeinflusst sowohl den Beleihungswert als auch die laufende Rechnung. Ein Haus mit Sanierungsstau verursacht in den kommenden Jahren Kosten, die die Bank bei der Bewertung berücksichtigt. Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Fenster sind dabei die typischen Prüfpunkte.
Auch energetische Anforderungen spielen eine Rolle. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), dem früheren Gebäudeenergiegesetz, gehen beim Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten auf den Käufer über, etwa für die Dämmung der obersten Geschossdecke nach § 35 Abs. 3 GModG und für ungedämmte Wärme- und Warmwasserleitungen nach § 69 GModG. Viele Käufer kombinieren deshalb den Kauf mit einer Modernisierung und lassen die Maßnahmen gleich mitfinanzieren. Ob dafür Fördermittel infrage kommen, hängt vom konkreten Vorhaben und dem aktuellen Programmstand ab.
Viele Mehrfamilienhäuser haben im Erdgeschoss einen Laden, eine Praxis oder ein Büro. Dieser Anteil verändert die Finanzierung. Gewerbeflächen gelten als risikoreicher, weil Leerstände länger dauern können und Mieter stärker von der wirtschaftlichen Lage abhängen. Banken setzen Gewerbemieten deshalb oft vorsichtiger an als Wohnmieten.
Überschreitet der Gewerbeanteil eine institutsinterne Grenze, behandelt die Bank das Objekt als gemischt genutzte Immobilie oder als Gewerbeimmobilie. Prüfen Sie daher vorab, wie groß der Anteil der Gewerbefläche und der Gewerbemiete am Gesamtertrag ist, und legen Sie die gewerblichen Mietverträge mit Laufzeiten vollständig vor.
Für Verbraucher gelten bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen die Schutzvorschriften der §§ 491 ff. BGB. Dazu gehören das Widerrufsrecht nach § 495 BGB und die Pflicht der Bank zur Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB. Bei langen Zinsbindungen können Sie ein Darlehen mit festem Zins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Kaufen Sie das Haus nicht als Privatperson, sondern über eine Gesellschaft, etwa eine GmbH, greifen diese Verbraucherschutzvorschriften in der Regel nicht. Die Vertragsbedingungen werden dann freier verhandelt. Ob eine Gesellschaft für Sie sinnvoll ist, ist vor allem eine steuerliche Frage, die Sie mit einem Steuerberater klären sollten.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern spielen Abschreibung, Werbungskosten und die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück eine wichtige Rolle. Auch die Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland unterschiedlich ist, gehört zu den Kaufnebenkosten. Wer mehrere Objekte kauft und verkauft, sollte die Grenzen zum gewerblichen Grundstückshandel kennen. Diese Fragen sind sehr einzelfallabhängig. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Steuerberater beraten.
Ein spezialisierter Baufinanzierer ist dann sinnvoll, wenn Ihr Vorhaben über eine einfache Eigenheimfinanzierung hinausgeht. Bei Mehrfamilienhäusern unterscheiden sich die Banken stark darin, wie sie Mieten ansetzen, wie sie Gewerbeanteile behandeln und ab welcher Objektgröße sie überhaupt finanzieren. Ein Finanzierer, der regelmäßig Zinshäuser begleitet, kennt diese Unterschiede und kann Ihre Unterlagen so aufbereiten, dass die Bank sie schnell prüfen kann.
Achten Sie darauf, dass der Vermittler eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt, wenn er Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt. Die Eintragung können Sie im Vermittlerregister prüfen. Fragen Sie im Erstgespräch, wie viele Banken der Finanzierer anfragen kann und ob er Erfahrung mit vermieteten Objekten in Ihrer Größenordnung hat. In unserem Verzeichnis finden Sie Baufinanzierer, die Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser als Schwerpunkt angeben.
Im Sprachgebrauch der Banken spricht man meist ab drei Wohneinheiten von einem Mehrfamilienhaus. Wohnhäuser mit sehr vielen Einheiten oder einem nennenswerten Gewerbeanteil prüfen viele Institute in einer eigenen Abteilung für gewerbliche Immobilienfinanzierung. Die genaue Grenze legt jede Bank selbst fest.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht der Ertrag im Mittelpunkt. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert, der sich überwiegend aus den nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Liegt der Kaufpreis darüber, muss die Differenz in der Regel mit Eigenkapital gedeckt werden.
In der Regel nicht. Banken setzen Mieteinnahmen mit einem Abschlag für Leerstand, Mietausfall und Instandhaltung an. Wie hoch dieser Abschlag ist, unterscheidet sich je nach Institut und Objekt.
Ja. Viele Käufer bewohnen eine Einheit selbst und vermieten die übrigen. Die Bank betrachtet dann beide Teile getrennt: Für die eigene Wohnung zählt Ihr Einkommen, für die vermieteten Einheiten der Mietertrag. Steuerlich sind selbst genutzte und vermietete Flächen unterschiedlich zu behandeln, das sollten Sie mit einem Steuerberater klären.
Neben den persönlichen Einkommensnachweisen benötigt die Bank meist eine aktuelle Mieterliste, die Mietverträge, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Energieausweis, Fotos und Angaben zu Instandhaltung und Modernisierungen. Bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu.
Finanzierungsberatung in Neuhausen, die zu einer Unternehmensgruppe mit Steuerberatung gehört. Begleitet werden selbst genutzte Immobilien, Neubauten und Kapitalanlagen bis hin zu Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten, einschließlich Fördermitteln und Anschlussfinanzierungen.
DP-IMMOFINANZ verbindet Immobilienvermittlung mit der Vermittlung und Beratung von Immobiliendarlehen. Ein Schwerpunkt liegt auf Immobilien als Kapitalanlage, auch bei Mehrfamilienhäusern.
Wer in Deutschland gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, braucht eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung. Die Erlaubnis erteilt die zuständige Industrie- und Handelskammer oder Gewerbebehörde. Vermittler, die sie besitzen, werden im öffentlichen Vermittlerregister geführt und erhalten dort eine Registrierungsnummer.
In dieses Verzeichnis werden ausschließlich Unternehmen aufgenommen, die als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO tätig sind.
