Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen: Finanzierung

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, in Eigentumswohnungen aufteilt und einzeln verkauft, braucht eine Finanzierung, die sich am späteren Verkauf orientiert. Die Bank finanziert in der Regel den Kauf des ganzen Hauses und die Kosten der Aufteilung, das Darlehen wird dann aus den Verkaufserlösen zurückgezahlt. Entscheidend sind ein belastbarer Verkaufsplan, die rechtliche Teilbarkeit des Hauses und eine klare Vereinbarung zur Pfandfreigabe.

Wie wird die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses finanziert?

Meist finanziert die Bank zunächst den Kauf des ganzen Hauses und die Kosten der Aufteilung. Zurückgezahlt wird das Darlehen ganz oder teilweise aus den Erlösen der verkauften Wohnungen. Die Bank prüft deshalb nicht nur das Haus, sondern auch, ob die Wohnungen zu den geplanten Preisen verkäuflich sind.

Viele Banken ordnen solche Vorhaben nicht der privaten Baufinanzierung zu, sondern behandeln sie wie ein Bauträger- oder Projektgeschäft. Dann gelten andere Unterlagen und Prüfschritte. Wer dagegen nur einzelne Wohnungen verkaufen und den Rest langfristig vermieten möchte, kann je nach Bank auch über eine klassische Objektfinanzierung gehen, bei der Mieten und Verkaufserlöse zusammen betrachtet werden.

Welche rechtlichen Schritte gehören zur Aufteilung?

Die Aufteilung folgt einem festen Ablauf:

1. Aufteilungsplan: Ein Architekt oder Vermesser zeichnet, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und welche Flächen Gemeinschaftseigentum bleiben.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Baubehörde bestätigt, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist. Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.
3. Teilungserklärung: Der Eigentümer erklärt vor dem Notar die Teilung nach § 8 WEG. Häufig wird gleichzeitig eine Gemeinschaftsordnung festgelegt.
4. Wohnungsgrundbücher: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an.
5. Verkauf: Erst danach lassen sich die Wohnungen einzeln verkaufen und an die Käufer übertragen.

Jeder Schritt kostet Zeit. Die Bank fragt deshalb nach einem realistischen Zeitplan, weil sich die Zinslast bis zum Verkauf nicht aus Erlösen, sondern aus Mieten und Eigenmitteln speist.

Welche Genehmigungen braucht die Aufteilung?

Für die Teilung brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde mit Aufteilungsplan. In Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB und in Gebieten mit Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB kann zusätzlich eine Genehmigung der Gemeinde nötig sein. Ob eine solche Regelung für Ihr Haus gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde.

Für die Finanzierung ist dieser Punkt zentral. Ist die Teilung nicht oder nur unter Auflagen möglich, fällt die Grundlage der Kalkulation weg. Banken verlangen deshalb häufig, dass die Genehmigungsfrage vor der Auszahlung geklärt ist, oder sie finanzieren zunächst nur auf Basis des Ertragswerts als vermietetes Haus.

Welche Rechte haben Mieter bei einer Umwandlung?

Mieter haben nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft wird. Außerdem schränkt § 577a BGB die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch einen Erwerber für eine Sperrfrist ein. Diese Rechte beeinflussen, wie schnell und zu welchem Preis sich vermietete Wohnungen verkaufen lassen.

Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an, leerstehende auch Selbstnutzer. Die Bank berücksichtigt das bei ihrer Einschätzung der Verkaufspreise. Planen Sie realistisch, welche Wohnungen vermietet bleiben und an wen Sie diese verkaufen können.

Was ist eine Pfandfreigabe?

Nach der Teilung lastet die Grundschuld der Bank auf allen Wohnungseinheiten gemeinsam. Damit ein Käufer seine Wohnung lastenfrei erwirbt, muss die Bank die Grundschuld für diese Einheit löschen lassen. Dafür vereinbaren Sie mit der Bank vorab, welchen Betrag Sie je verkaufter Wohnung zurückzahlen.

Diese Freigabebeträge sind ein Kernpunkt der Verhandlung. Die Bank möchte, dass mit den ersten Verkäufen überproportional viel getilgt wird, damit ihr Risiko schnell sinkt. Sie möchten dagegen Liquidität für Kosten und Reserven behalten. Ohne klare Vereinbarung kann jeder einzelne Verkauf zu einer neuen Verhandlung werden. Der Notar des Käufers fordert die Löschungsbewilligung ohnehin an, bevor er den Kaufpreis fällig stellt.

Welche Kosten müssen Sie einplanen?

Neben dem Kaufpreis entstehen typischerweise diese Posten:

Kostenart	Beispiele
Kaufnebenkosten	Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch beim Ankauf
Aufteilung	Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Grundbuchkosten
Bauliche Maßnahmen	Herstellung der Abgeschlossenheit, Brandschutz, getrennte Zähler
Vermarktung	Exposés, Fotos, Makler, Besichtigungen
Finanzierung	Zinsen bis zum Verkauf, gegebenenfalls Bereitstellungszinsen
Verwaltung	Einrichtung der WEG-Verwaltung, erster Wirtschaftsplan

Die Bank erwartet in der Regel, dass Sie einen Teil dieser Kosten aus Eigenmitteln tragen. Je höher Ihr Eigenanteil, desto größer der Spielraum bei den Freigabebeträgen.

Worauf achten Banken bei Aufteilungsprojekten?

Die Bank prüft neben dem Haus vor allem den Verkaufsplan. Typische Fragen sind:

• Sind die geplanten Verkaufspreise am Ort für vergleichbare Wohnungen erzielbar?
• Wie viele Wohnungen sind vermietet, wie viele frei?
• Gibt es bereits Interessenten oder Reservierungen?
• Hat der Aufteiler Erfahrung mit vergleichbaren Projekten?
• Was passiert, wenn sich der Verkauf verzögert, tragen die Mieten dann den Kapitaldienst?

Gerade der letzte Punkt ist wichtig. Ein Haus, das sich im vermieteten Zustand selbst trägt, ist für die Bank deutlich weniger riskant als eines, das nur durch zügige Verkäufe funktioniert.

Was müssen die Käufer der Wohnungen finanzieren können?

Ihre Käufer brauchen für ihre eigene Finanzierung vollständige Unterlagen. Banken der Käufer verlangen regelmäßig Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Energieausweis und Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Fehlen diese Unterlagen oder sind sie unklar, verzögert sich jeder Verkauf. Bereiten Sie diese Dokumente deshalb vor dem Vermarktungsstart vor.

Was gilt steuerlich?

Wer mehrere Wohnungen in zeitlicher Nähe zum Kauf verkauft, kann steuerlich in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Auch die Frage, ob Gewinne nach § 23 EStG als private Veräußerungsgeschäfte zu versteuern sind, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Struktur des Vorhabens vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen.

Fazit: Der Verkaufsplan trägt die Finanzierung

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses lässt sich finanzieren, wenn Teilbarkeit, Genehmigungen, Verkaufspreise und Freigabebeträge sauber geklärt sind. Ideal ist ein Haus, das sich auch im vermieteten Zustand trägt. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO und Erfahrung mit Aufteilungen kennt Banken, die solche Vorhaben finanzieren, und kann die Unterlagen passend vorbereiten. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Mehrfamilienhaus.