Wie viel Kredit bekomme ich für ein Mehrfamilienhaus?

Wie viel Kredit Sie für ein Mehrfamilienhaus bekommen, hängt weniger vom Kaufpreis ab als vom Ertrag des Hauses. Die Bank ermittelt aus den nachhaltig erzielbaren Mieten einen Beleihungswert und prüft, ob die Mieten Zins, Tilgung und Bewirtschaftung tragen. Was der Beleihungswert und die Kapitaldienstfähigkeit nicht abdecken, müssen Sie mit Eigenkapital, weiteren Sicherheiten oder Ihrem übrigen Einkommen ausgleichen. Wer diese Logik versteht, kann ein Angebot schon vor dem Bankgespräch realistisch einschätzen.

Warum zählt der Ertrag mehr als der Kaufpreis?

Der Kaufpreis ist das, was Käufer und Verkäufer vereinbaren. Die Bank interessiert sich dafür, was das Haus im Ernstfall langfristig wert ist und ob es seine Finanzierung selbst bedienen kann. Bei vermieteten Wohnhäusern bestimmt der Mietertrag beide Fragen.

Gutachter bewerten Mehrfamilienhäuser deshalb in der Regel im Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Vereinfacht gesagt werden die jährlichen Nettomieten um Bewirtschaftungskosten bereinigt und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert. Hinzu kommt der Bodenwert. Steigt der Kaufpreis in einem Markt schneller als die Mieten, öffnet sich eine Lücke zwischen Kaufpreis und Ertragswert. Diese Lücke finanziert die Bank nicht ohne Weiteres.

Was ist der Beleihungswert und warum liegt er unter dem Kaufpreis?

Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger Wert, der über die gesamte Darlehenslaufzeit Bestand haben soll. Kurzfristige Marktschwankungen und spekulative Erwartungen bleiben außen vor. Pfandbriefbanken ermitteln ihn nach § 16 Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Sparkassen, Genossenschaftsbanken und andere Institute arbeiten mit eigenen, oft ähnlich aufgebauten Verfahren.

Typische Gründe, warum der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt:

• Die Bank setzt nur nachhaltige Mieten an, nicht einzelne Spitzenmieten.
• Sie rechnet mit einem pauschalen Ansatz für Mietausfall und Leerstand.
• Instandhaltung und Verwaltung werden auch dann berücksichtigt, wenn der Verkäufer sie bisher niedrig gehalten hat.
• Ein erkennbarer Sanierungsstau mindert den Wert.
• Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen den Wert des Hauses nicht.

Wie weit eine Bank über den Beleihungswert hinaus finanziert, regelt jedes Institut in seinen eigenen Richtlinien. Darlehen, die den Beleihungswert übersteigen, gelten als risikoreicher und werden entsprechend bepreist oder nur mit zusätzlicher Sicherheit vergeben.

Wie rechnet die Bank die Kapitaldienstfähigkeit des Hauses?

Neben dem Wert prüft die Bank den laufenden Cashflow. Sie stellt die Jahresnettokaltmiete den Ausgaben gegenüber. Zu den Ausgaben zählen:

• Zins und Tilgung des geplanten Darlehens
• nicht auf Mieter umlegbare Kosten
• Verwaltungskosten, auch wenn Sie selbst verwalten möchten
• Rücklagen für Instandhaltung
• ein Abschlag für Mietausfall

Bleibt nach Abzug aller Posten ein Überschuss, trägt sich das Objekt. Reicht der Mietertrag nicht, fragt die Bank, ob Ihr übriges Einkommen die Lücke dauerhaft schließen kann. Viele Institute rechnen dabei zusätzlich mit einem höheren Zins als dem aktuellen Angebotszins, um das Risiko einer späteren Anschlussfinanzierung abzubilden.

Bei Privatpersonen ist die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB gesetzlich vorgeschrieben. Die Bank darf ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur vergeben, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen. Der Wert der Immobilie allein genügt dafür nicht.

Welche Rolle spielt Ihr persönliches Einkommen?

Auch wenn das Haus sich selbst tragen soll, betrachtet die Bank immer die gesamte Haushaltsrechnung. Ihre Einkünfte, laufende Lebenshaltungskosten, bestehende Darlehen und andere Immobilien fließen ein. Mieteinnahmen aus dem neuen Objekt werden in der Haushaltsrechnung meist nur anteilig angesetzt.

Für Anleger mit mehreren Immobilien kann das bedeuten: Ein einzelnes Haus rechnet sich, die Gesamtschau aller Objekte aber nicht mehr. Stellen Sie der Bank deshalb eine vollständige Vermögensaufstellung zur Verfügung, mit allen Objekten, Restschulden, Raten und Mieterträgen. Eine nachvollziehbare Übersicht schafft Vertrauen und beschleunigt die Prüfung.

Wie viel Eigenkapital ist realistisch?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Wie viel Eigenkapital nötig ist, ergibt sich aus drei Größen: dem Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert, den Kaufnebenkosten und der Frage, ob das Objekt seinen Kapitaldienst aus eigener Kraft leistet.

Faustregeln aus dem Internet helfen hier wenig, weil Lage, Zustand, Mietniveau und Bankrichtlinien stark variieren. Ein Haus in guter Lage mit marktgerechten Mieten und geringem Instandhaltungsbedarf kann mit vergleichsweise wenig Eigenkapital finanzierbar sein. Ein Objekt mit überhöhten Mieten, hohem Leerstand oder großem Sanierungsbedarf erfordert deutlich mehr.

Statt Bargeld können auch weitere Sicherheiten helfen, etwa eine Grundschuld auf einer bereits bezahlten Immobilie. Ob und in welchem Umfang eine Bank solche Zusatzsicherheiten akzeptiert, ist Verhandlungssache.

Wie können Sie den Kreditrahmen vorab einschätzen?

Sie können die Rechnung der Bank in groben Zügen selbst nachvollziehen:

1. Mieterliste prüfen: Vergleichen Sie jede Miete mit dem örtlichen Mietspiegel oder vergleichbaren Angeboten. Überhöhte Mieten werden die Bank nicht überzeugen.
2. Kosten realistisch ansetzen: Rechnen Sie Verwaltung und Instandhaltung ein, auch wenn der Verkäufer sie bisher nicht ausweist.
3. Zustand dokumentieren: Lassen Sie sich Rechnungen über Modernisierungen geben und klären Sie, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen.
4. Nebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlen Sie in aller Regel aus Eigenmitteln.
5. Gesamtvermögen darstellen: Erstellen Sie eine Liste aller Immobilien, Darlehen und Einkünfte.

So erkennen Sie früh, ob ein Objekt zu Ihren Mitteln passt, und vermeiden Absagen nach langen Prüfungen.

Welche Unterschiede gibt es zwischen den Banken?

Bei Mehrfamilienhäusern unterscheiden sich die Kreditinstitute stärker als bei selbst genutzten Eigenheimen. Manche Banken finanzieren Wohnhäuser nur bis zu einer bestimmten Zahl von Einheiten in der privaten Baufinanzierung und verweisen größere Objekte an die Gewerbeabteilung. Andere sind regional begrenzt und finanzieren nur in ihrem Geschäftsgebiet. Auch der Umgang mit Gewerbeanteilen, mit älteren Gebäuden und mit Käufern, die bereits mehrere Objekte besitzen, fällt sehr unterschiedlich aus.

Deshalb kann dasselbe Haus bei einer Bank scheitern und bei einer anderen ohne Schwierigkeiten finanziert werden. Ausschlaggebend ist, welche Richtlinien zum Objekt und zu Ihrer Situation passen.

Was sollten Sie steuerlich bedenken?

Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden, die Abschreibung, die Abzugsfähigkeit der Darlehenszinsen und die Frage, ob Sie privat oder über eine Gesellschaft kaufen, wirken sich direkt auf Ihre Nachsteuerrechnung aus. Diese Punkte beeinflussen auch, wie tragfähig die Finanzierung aus Ihrer Sicht ist. Lassen Sie diese Fragen vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen.

Fazit: Erst das Objekt verstehen, dann die Bank fragen

Der Kreditrahmen für ein Mehrfamilienhaus ergibt sich aus Ertrag, Zustand und Ihrer Gesamtsituation. Je besser Sie Mieterliste, Kosten und Vermögenslage aufbereiten, desto genauer lässt sich die Finanzierung einschätzen. Ein Baufinanzierer mit Erfahrung bei vermieteten Objekten und einer Erlaubnis nach § 34i GewO kann mehrere Banken vergleichen und die Unterlagen so vorbereiten, dass die Prüfung zügig gelingt. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Mehrfamilienhaus.