Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren: wann es möglich ist

Ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich, aber die Ausnahme. Banken stimmen meist nur zu, wenn das Haus seinen Kapitaldienst aus den Mieten weitgehend selbst trägt, der Kaufpreis nahe am Beleihungswert liegt und Sie Einkommen, Vermögen oder zusätzliche Sicherheiten mitbringen, die das Risiko ausgleichen. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie in den meisten Fällen trotzdem aus eigenen Mitteln.

Kann man ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren?

Ja, aber nur unter günstigen Voraussetzungen und nicht bei jeder Bank. Das Haus muss seinen Kapitaldienst aus den Mieten weitgehend selbst tragen, der Kaufpreis muss nahe am Beleihungswert liegen und Ihre persönliche Situation muss Reserven bieten. Häufig ersetzen weitere Sicherheiten das fehlende Eigenkapital.

Wichtig ist, die Begriffe sauber zu trennen. Mit Vollfinanzierung ist meist gemeint, dass die Bank den Kaufpreis vollständig finanziert, Sie die Nebenkosten aber selbst tragen. Eine Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten zusammen geht noch einen Schritt weiter. Beide Varianten sind beim Mehrfamilienhaus seltener als bei einer selbst genutzten Wohnung, weil die Bank hier stärker auf den Ertrag des Objekts schaut.

Warum verlangen Banken beim Mehrfamilienhaus meist Eigenkapital?

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus über seinen Ertrag und setzt dabei vorsichtige Annahmen an. Der so ermittelte Beleihungswert liegt häufig unter dem Kaufpreis. Für Pfandbriefbanken regeln § 16 Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung, wie dieser Wert ermittelt wird. Andere Institute nutzen eigene, ähnlich aufgebaute Verfahren.

Alles, was über den Beleihungswert hinausgeht, ist für die Bank nicht vollständig durch das Haus gesichert. Fällt der Kredit aus, deckt ein Verkauf des Objekts diesen Teil möglicherweise nicht. Eigenkapital schließt diese Lücke. Fehlt es, braucht die Bank einen anderen Ausgleich.

Welche Voraussetzungen erhöhen die Chancen?

Die Chancen steigen, wenn mehrere der folgenden Punkte zusammenkommen:

Voraussetzung	Warum sie hilft
Kaufpreis nahe am Ertragswert	Die Lücke zum Beleihungswert bleibt klein
Marktübliche, gesicherte Mieten	Der Ertrag ist belastbar und nicht von Spitzenmieten abhängig
Guter baulicher Zustand	Es drohen keine großen Instandhaltungskosten kurz nach dem Kauf
Hohe Kapitaldienstfähigkeit	Die Mieten decken Zins, Tilgung und Bewirtschaftung mit Überschuss
Stabiles persönliches Einkommen	Ihr Einkommen fängt Mietausfälle auf
Freies Vermögen als Reserve	Unerwartete Kosten bringen die Finanzierung nicht ins Wanken
Zusätzliche Sicherheiten	Die Bank ist auch oberhalb des Beleihungswerts abgesichert

Erfahrung als Vermieter spielt ebenfalls eine Rolle. Wer bereits Immobilien besitzt und diese nachweislich solide bewirtschaftet, findet leichter eine Bank, die auf Eigenkapital verzichtet.

Werden beim Mehrfamilienhaus auch die Kaufnebenkosten finanziert?

Das ist selten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision erhöhen den Wert des Hauses nicht, deshalb erwarten die meisten Banken, dass Sie diese Kosten aus eigenen Mitteln zahlen. Eine Finanzierung einschließlich Nebenkosten kommt meist nur mit zusätzlichen Sicherheiten in Betracht.

Rechnen Sie die Nebenkosten deshalb von Anfang an in Ihren Plan ein. Die Höhe der Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Kaufpreis. Ihr Notar oder ein Baufinanzierer kann Ihnen die konkreten Beträge für Ihr Vorhaben nennen.

Welche Sicherheiten können Eigenkapital ersetzen?

Am häufigsten ist eine zusätzliche Grundschuld auf einer anderen, weitgehend entschuldeten Immobilie. Auch verpfändete Guthaben, Wertpapierdepots oder Bausparverträge kommen in Betracht. Welche Sicherheiten eine Bank akzeptiert und wie sie diese bewertet, regelt jedes Institut selbst.

Bei der Zusatzgrundschuld wird Ihre bestehende Immobilie mit belastet. Gerät die Finanzierung des Mehrfamilienhauses in Schwierigkeiten, kann die Bank auch auf dieses Objekt zugreifen. Überlegen Sie deshalb genau, ob Sie Ihr selbst genutztes Eigenheim als Sicherheit einsetzen möchten. Die Grundschuld ist in den §§ 1191 ff. BGB geregelt, für sie gelten nach § 1192 BGB weitgehend die Vorschriften über die Hypothek.

Eine weitere Möglichkeit ist ein Mitantragsteller mit eigenem Einkommen oder Vermögen. Er haftet dann für das gesamte Darlehen mit, was gut überlegt sein will.

Welche Risiken hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Ohne Eigenkapital ist das Darlehen höher, die Rate steigt und der Puffer für unerwartete Kosten fehlt. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, kann die Belastung deutlich zunehmen. Zudem verlangen Banken für Darlehen oberhalb des Beleihungswerts meist einen Risikoaufschlag.

Hinzu kommen objekttypische Risiken. Eine größere Reparatur, mehrere gleichzeitige Leerstände oder Mieter, die nicht zahlen, treffen eine knapp kalkulierte Finanzierung besonders hart. Planen Sie deshalb eine Liquiditätsreserve ein, die nicht in den Kauf fließt.

Bei Privatpersonen muss die Bank nach § 505a BGB prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können. Diese Prüfung schützt auch Sie: Lehnt eine Bank wegen fehlender Tragfähigkeit ab, ist das ein ernst zu nehmendes Signal.

Wie gehen Sie vor, wenn Sie wenig Eigenkapital haben?

Ein strukturiertes Vorgehen spart Zeit und erhöht die Chancen:

1. Ertrag prüfen: Rechnen Sie nach, ob die Mieten Zins, Tilgung und Bewirtschaftung mit Überschuss tragen.
2. Kaufpreis einordnen: Vergleichen Sie den Preis mit einer eigenen Ertragswertschätzung und verhandeln Sie bei großer Lücke.
3. Sicherheiten auflisten: Stellen Sie zusammen, welche Immobilien, Guthaben oder Depots Sie einbringen könnten.
4. Nebenkosten klären: Legen Sie fest, wie Sie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bezahlen.
5. Reserve festlegen: Bestimmen Sie einen Betrag, der für Reparaturen und Leerstände unangetastet bleibt.
6. Steuerliche Wirkung klären: Lassen Sie von einem Steuerberater prüfen, wie sich Zinsen, Abschreibung und Kaufstruktur auf Ihre Nachsteuerrechnung auswirken.

Fazit: Möglich, wenn Objekt und Sicherheiten stimmen

Ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital zu finanzieren gelingt nur, wenn das Objekt wirtschaftlich überzeugt und Sie die fehlenden Eigenmittel durch Einkommen, Vermögen oder Sicherheiten ausgleichen. Die Nebenkosten sollten Sie trotzdem einplanen. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO weiß, welche Banken solche Finanzierungen grundsätzlich anbieten und welche Sicherheiten sie akzeptieren. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Mehrfamilienhaus.