Praxis oder Büro kaufen: Wie finanziere ich eine Gewerbeimmobilie für den eigenen Betrieb?

Eine Gewerbeimmobilie für den eigenen Betrieb finanzieren Sie über ein gewerbliches Immobiliendarlehen, das die Bank vor allem an der Ertragskraft Ihres Unternehmens misst. Neben dem Objekt prüft sie Jahresabschlüsse, aktuelle Zahlen und Ihre Planung. Bevor Sie Angebote einholen, sollten Sie klären, wer die Immobilie kauft: der Betrieb selbst, Sie privat oder eine eigene Besitzgesellschaft. Diese Entscheidung bestimmt Unterlagen, Vertragsbedingungen und steuerliche Folgen.

Warum prüft die Bank vor allem Ihr Unternehmen?

Bei einer vermieteten Gewerbeimmobilie zahlen fremde Mieter die Miete, aus der das Darlehen bedient wird. Nutzen Sie die Immobilie selbst, fließt das Geld für Zins und Tilgung letztlich aus Ihrem Betrieb. Die Bank fragt deshalb: Erwirtschaftet das Unternehmen dauerhaft genug, um den Kapitaldienst zusätzlich zu den laufenden Kosten zu tragen?

Hinzu kommt ein besonderes Risiko. Gerät der Betrieb in Schwierigkeiten, fehlt gleichzeitig der Nutzer der Immobilie. Die Bank betrachtet deshalb besonders genau, wie gut sich das Objekt im Ernstfall an andere vermieten oder verkaufen ließe. Dieses Merkmal heißt Drittverwendungsfähigkeit. Ein allgemein nutzbares Büro schneidet hier besser ab als eine stark spezialisierte Praxis oder Produktionsstätte.

Wer sollte die Immobilie kaufen?

In der Praxis gibt es drei gängige Wege. Jeder hat Vor- und Nachteile, die Sie vorab mit Ihrem Steuerberater und gegebenenfalls einem Rechtsanwalt besprechen sollten.

Der Betrieb kauft selbst

Die Immobilie wird Teil des Betriebsvermögens. Die Bank prüft dann ausschließlich das Unternehmen als Darlehensnehmer, gegebenenfalls ergänzt um persönliche Bürgschaften der Inhaber. Bei einem späteren Verkauf des Betriebs ist die Immobilie automatisch Teil des Geschäfts, was die Nachfolgeplanung erleichtern oder erschweren kann.

Sie kaufen privat und vermieten an den Betrieb

Viele Inhaber erwerben die Immobilie privat und vermieten sie an ihr eigenes Unternehmen. Die Bank prüft dann Ihr persönliches Einkommen und die Mietzahlung des Betriebs. Ein solcher Mietvertrag sollte marktüblich gestaltet sein. Je nach Rechtsform und Beteiligung können steuerliche Besonderheiten entstehen, etwa eine sogenannte Betriebsaufspaltung, bei der die Immobilie trotz Privatkaufs steuerlich dem Betriebsvermögen zugeordnet wird. Das ist ein klassisches Thema für den Steuerberater.

Eine eigene Besitzgesellschaft kauft

Manche Unternehmer gründen für die Immobilie eine separate Gesellschaft. Das kann Haftungsrisiken trennen und die spätere Übertragung erleichtern. Gleichzeitig entstehen Gründungs- und laufende Verwaltungskosten. Die Bank prüft in diesem Fall die Besitzgesellschaft, das mietende Unternehmen und häufig auch Sie persönlich.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Für eine eigengenutzte Gewerbeimmobilie ist die Unterlagenliste umfangreich. Typisch sind:

Zum Unternehmen:

• Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen mehrerer Jahre
• aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste
• Übersicht über bestehende Kredite und Leasingverträge
• Gesellschaftsvertrag und Handelsregisterauszug, sofern vorhanden
• eine Planung für die kommenden Jahre, die die neue Belastung berücksichtigt

Zu Ihnen persönlich:

• Einkommensteuerbescheide mehrerer Jahre
• Vermögens- und Schuldenaufstellung
• Selbstauskunft und Ausweis

Zum Objekt:

• Exposé mit Fotos, Grundrissen und Flächenberechnung
• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Energieausweis, sofern erforderlich
• Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung, besonders wenn die Nutzung geändert wird
• Kostenaufstellung für Umbau und Einrichtung

Planen Sie Umbauten, sollten Sie Angebote von Handwerkern oder eine Kostenschätzung eines Architekten beilegen. Die Bank will sehen, dass die Gesamtkosten realistisch kalkuliert sind.

Was ist bei Umbau und Nutzungsänderung zu beachten?

Wer Wohnräume in eine Praxis umwandeln oder eine Halle für einen anderen Zweck nutzen will, braucht häufig eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Die Anforderungen ergeben sich aus der Landesbauordnung Ihres Bundeslands und dem Bebauungsplan. Auch Stellplätze, Brandschutz und Barrierefreiheit können eine Rolle spielen.

Banken finanzieren in der Regel erst, wenn die Nutzung rechtlich gesichert ist oder eine Genehmigung in Aussicht steht. Klären Sie diese Fragen deshalb vor dem Kaufvertrag. Ein Kauf mit ungeklärter Nutzungsänderung ist ein erhebliches Risiko, für Sie und für die Bank.

Wie unterscheiden sich gewerbliche Darlehensverträge?

Nehmen Sie das Darlehen für Ihre berufliche oder gewerbliche Tätigkeit auf, sind Sie insoweit kein Verbraucher im Sinne von § 13 BGB. Die Schutzvorschriften der §§ 491 ff. BGB für Verbraucherdarlehen gelten dann nicht. Das betrifft unter anderem das Widerrufsrecht nach § 495 BGB und die gesetzlichen Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen.

Für Sie bedeutet das: Die Vertragsbedingungen sind verhandelbar und unterscheiden sich stärker zwischen den Banken. Achten Sie besonders auf:

• Laufzeit und Zinsbindung: Sie sollten zu Ihrer Unternehmensplanung passen.
• Tilgung: Bei Gewerbeimmobilien erwarten Banken oft eine schnellere Rückführung als bei Wohnimmobilien.
• Sicherheiten: Neben der Grundschuld können Bürgschaften, Abtretungen oder Verpfändungen verlangt werden.
• Financial Covenants: vertraglich vereinbarte Kennzahlen, die während der Laufzeit eingehalten werden müssen.
• Sondertilgungen und vorzeitige Rückzahlung: Diese Rechte müssen ausdrücklich vereinbart werden.

Unabhängig von der Verbrauchereigenschaft gilt das Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Ein Darlehen mit festem Zins kann zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Lassen Sie umfangreiche Verträge im Zweifel rechtlich prüfen.

Welche Rolle spielen Fördermittel?

Förderbanken des Bundes und der Länder unterstützen Unternehmensinvestitionen, zu denen auch der Kauf oder Bau betrieblich genutzter Immobilien gehören kann. Häufig werden Förderdarlehen über die Hausbank beantragt und müssen vor Beginn des Vorhabens beantragt sein. Ob und in welcher Form ein Programm für Ihr Vorhaben passt, hängt von Branche, Unternehmensgröße, Standort und dem aktuellen Programmstand ab. Ein Finanzierer mit gewerblicher Erfahrung kann prüfen, welche Mittel sich einbinden lassen.

Was ist steuerlich wichtig?

Die steuerlichen Folgen hängen stark davon ab, wer kauft und wie die Immobilie genutzt wird. Wichtige Fragen sind die Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen, die Abschreibung, eine mögliche Betriebsaufspaltung und die Umsatzsteuer. Bei Vermietung an Unternehmer kann unter den Voraussetzungen des § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, was den Vorsteuerabzug ermöglicht. Ärzte und andere Berufsgruppen mit umsatzsteuerfreien Leistungen können davon in der Regel nicht profitieren. Diese Punkte sollten Sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater klären.

Fazit: Erst die Struktur, dann die Bank

Eine eigengenutzte Gewerbeimmobilie ist eine Investition in Ihr Unternehmen und wird von der Bank auch so geprüft. Entscheidend sind die Ertragskraft des Betriebs, die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts und eine durchdachte Kaufstruktur. Wer Unterlagen, Genehmigungen und steuerliche Fragen vorab klärt, verhandelt mit der Bank aus einer stärkeren Position. Ein Finanzierer mit Erfahrung bei gewerblichen Objekten kennt die Anforderungen der Fachabteilungen und kann mehrere Angebote vergleichen. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Gewerbeimmobilien.