Wie viel Eigenkapital verlangen Banken bei Gewerbeimmobilien?

Bei Gewerbeimmobilien verlangen Banken in der Regel deutlich mehr Eigenkapital als bei Wohnimmobilien. Eine feste Quote gibt es nicht: Die Höhe hängt von Objektart, Lage, Mietern, der Ertragskraft und Ihrer Bonität ab. Als Faustregel gilt, dass Sie die Kaufnebenkosten und einen spürbaren Teil des Kaufpreises selbst aufbringen sollten, bei riskanten Objekten deutlich mehr.

Warum verlangen Banken bei Gewerbeimmobilien mehr Eigenkapital?

Gewerbeimmobilien sind für Banken riskanter, weil ihre Erträge stärker von einzelnen Mietern, Branchen und der Konjunktur abhängen. Leerstand dauert oft länger, und spezialisierte Gebäude lassen sich schwerer verwerten. Banken gleichen dieses Risiko durch einen höheren Eigenanteil des Käufers aus.

Bei Wohnungen gibt es fast überall eine breite Nachfrage. Zieht ein Mieter aus, findet sich meist bald ein neuer. Bei einem Ladenlokal, einer Lagerhalle oder einem Bürogebäude kann die Suche dagegen lange dauern, und manchmal sinkt die erzielbare Miete deutlich. Für die Bank heißt das: Der Wert der Sicherheit schwankt stärker. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto größer ist ihr Puffer.

Gibt es eine feste Eigenkapitalquote für Gewerbeimmobilien?

Nein, eine gesetzlich festgelegte Eigenkapitalquote für Käufer gibt es nicht. Jede Bank legt ihre Anforderungen selbst fest und richtet sie nach Objektart, Lage, Mietern, Ihrer Bonität und dem Verhältnis von Mieterträgen zum Kapitaldienst aus.

Pauschale Prozentangaben, die im Internet kursieren, sind deshalb nur grobe Orientierung. Zwei Banken können für dasselbe Objekt sehr unterschiedliche Eigenanteile verlangen, weil sie die Risiken unterschiedlich gewichten oder unterschiedliche Strategien für bestimmte Objektarten verfolgen.

Welche Rolle spielt der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter, auf Dauer erzielbarer Wert der Immobilie. Pfandbriefbanken dürfen Darlehen nach § 14 PfandBG nur bis zu sechzig Prozent des Beleihungswerts in die Deckung für Hypothekenpfandbriefe aufnehmen. Der Teil darüber ist für die Bank teurer zu refinanzieren, was sich auf Ihren Zins und den verlangten Eigenanteil auswirkt.

Nach § 16 PfandBG darf der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen. In der Praxis liegt er bei Gewerbeimmobilien oft spürbar darunter, weil die Bank Abschläge für Risiken wie Leerstand oder eingeschränkte Drittverwendung ansetzt. Der Kaufpreis ist also nicht die Basis, an der die Bank ihr Darlehen misst. Zwischen Kaufpreis und Beleihungswert entsteht eine Lücke, die Sie mit Eigenkapital schließen.

Wovon hängt die Höhe des Eigenkapitals ab?

Die folgenden Faktoren bestimmen, wie viel Eigenanteil eine Bank verlangt.

Faktor	Senkt den Eigenkapitalbedarf eher	Erhöht den Eigenkapitalbedarf eher
Objektart	allgemein nutzbare Büros, gemischt genutzte Häuser mit hohem Wohnanteil	Hotels, Gastronomie, Spezialimmobilien
Lage	gefragte Innenstadt- oder Gewerbelagen	Randlagen, Orte mit sinkender Nachfrage
Mieter	mehrere solvente Mieter, langfristige Verträge	ein einzelner Mieter, kurze Restlaufzeiten
Ertrag	Mieten decken den Kapitaldienst mit deutlichem Überschuss	knappe Deckung, Mieten über Marktniveau
Zustand	modern, wenig Investitionsbedarf	Sanierungsstau, energetischer Nachholbedarf
Käufer	Erfahrung, Vermögen, weitere Sicherheiten	Erstinvestition, wenig Rücklagen

Die Kapitaldienstdeckung

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien rechnen Banken meist mit einer Kennzahl zur Kapitaldienstdeckung. Sie zeigt, wie oft die Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten die jährliche Rate aus Zins und Tilgung abdecken. Ist diese Deckung knapp, verlangt die Bank mehr Eigenkapital, damit das Darlehen kleiner und die Rate niedriger wird. Welche Mindestdeckung eine Bank erwartet, legt sie selbst fest.

Eigengenutzte Objekte

Nutzen Sie die Gewerbeimmobilie für den eigenen Betrieb, rückt die Ertragskraft Ihres Unternehmens in den Vordergrund. Die Bank fragt, ob der Betrieb neben allen laufenden Kosten auch den Kapitaldienst dauerhaft tragen kann. Ein ertragsstarkes Unternehmen kann einen geringeren Eigenanteil ausgleichen, ein junges oder schwankendes Unternehmen eher nicht.

Welche Kosten müssen Sie zusätzlich einplanen?

Neben dem Eigenanteil am Kaufpreis erwarten Banken fast immer, dass Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Bei Gewerbeimmobilien kommen häufig weitere Posten hinzu:

1. Bewertung und Gutachten: Manche Banken lassen ein externes Gutachten erstellen und berechnen die Kosten weiter.
2. Rechtliche und technische Prüfung: Mietverträge, Baurecht und Bausubstanz sollten vor dem Kauf geprüft werden.
3. Umbau und Ausbau: Neue Mieter erwarten oft Anpassungen der Fläche.
4. Liquiditätsreserve: Für Leerstand, Instandhaltung und Mietausfälle sollten Sie eine eigene Rücklage halten.

Diese Kosten finanzieren Banken nur ungern mit. Planen Sie sie in Ihren Eigenmitteln ein.

Was kann fehlendes Eigenkapital ausgleichen?

Zusätzliche Sicherheiten wie Grundschulden auf anderen Immobilien, verpfändete Guthaben oder Bürgschaften können einen geringeren Eigenanteil teilweise ausgleichen. Auch langfristige Mietverträge mit solventen Mietern und eine starke Ertragslage verbessern die Verhandlungsposition. Einen vollständigen Ersatz für Eigenkapital akzeptieren Banken bei Gewerbeobjekten selten.

Prüfen Sie außerdem, ob Förderbanken des Bundes oder der Länder für Ihr Vorhaben Programme anbieten, etwa bei betrieblich genutzten Immobilien. Ob und zu welchen Bedingungen das möglich ist, hängt vom aktuellen Programmstand und Ihrem Unternehmen ab. Anträge müssen meist vor Beginn des Vorhabens gestellt werden.

Wie sichern Sie sich vertraglich ab?

Gewerbliche Darlehen sind in vielen Punkten verhandelbar. Neben der Höhe des Eigenkapitals sollten Sie auf Laufzeit, Tilgung, Sicherheiten und vereinbarte Kennzahlen achten, die während der Laufzeit eingehalten werden müssen. Werden solche Kennzahlen verletzt, kann die Bank je nach Vertrag zusätzliche Sicherheiten verlangen.

Für Festzinsdarlehen gilt unabhängig von der Verbrauchereigenschaft § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Sie können das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Umfangreiche Verträge sollten Sie im Zweifel von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.

Fazit: Eigenkapital ist bei Gewerbeimmobilien der wichtigste Hebel

Bei Gewerbeimmobilien entscheidet der Eigenanteil stärker als bei Wohnungen darüber, ob und zu welchen Bedingungen eine Bank finanziert. Eine feste Quote gibt es nicht, aber eine klare Logik: Je riskanter Objekt und Ertrag, desto mehr Eigenkapital. Wer Kaufnebenkosten, Reserven und mögliche Zusatzsicherheiten früh plant, verhandelt aus einer besseren Position. Ein Finanzierer mit gewerblicher Erfahrung kennt die unterschiedlichen Anforderungen der Banken und kann gezielt Institute ansprechen, die zu Objekt und Vorhaben passen. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Gewerbeimmobilien.