Baufinanzierung als GmbH-Geschäftsführer

Ob Banken einen GmbH-Geschäftsführer wie einen Angestellten oder wie einen Selbstständigen behandeln, hängt vor allem von seiner Beteiligung an der Gesellschaft ab. Wer keine oder nur geringe Anteile hält, legt meist Gehaltsabrechnungen vor wie jeder Angestellte. Wer maßgeblich beteiligt ist, muss zusätzlich die Zahlen der GmbH offenlegen, denn die Bank prüft dann, ob die Gesellschaft das Gehalt dauerhaft tragen kann.

Gilt ein GmbH-Geschäftsführer bei der Bank als angestellt oder selbstständig?

Das hängt von der Beteiligung ab. Ein Fremdgeschäftsführer ohne Anteile wird meist wie ein Angestellter behandelt. Wer maßgeblich an der GmbH beteiligt ist, wird von den meisten Banken wie ein Selbstständiger eingestuft, weil er sein Gehalt selbst beeinflussen kann.

Ab welcher Beteiligung eine Bank diese Grenze zieht, regelt jedes Institut selbst. Neben der Höhe der Anteile spielen auch Stimmrechte und Sperrminoritäten eine Rolle. Die Einstufung bei der Bank ist dabei nicht dasselbe wie der sozialversicherungsrechtliche Status. Ob ein Geschäftsführer abhängig beschäftigt ist, richtet sich nach § 7 SGB IV und den Umständen des Einzelfalls. Eine Bank kann Sie also wie einen Selbstständigen prüfen, auch wenn Sie sozialversicherungspflichtig beschäftigt sind.

Warum prüft die Bank die Bilanz meiner GmbH?

Ihr Gehalt ist nur so sicher wie die Gesellschaft, die es zahlt. Die Bank prüft deshalb anhand der Jahresabschlüsse, ob die GmbH Ihr Gehalt dauerhaft erwirtschaften kann. Verluste, hohe Verbindlichkeiten oder ein negatives Eigenkapital führen regelmäßig zu Rückfragen.

Für die Bank ist ein beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer wirtschaftlich eng mit seiner Gesellschaft verbunden. Gerät die GmbH in Schwierigkeiten, fällt nicht nur das Gehalt weg, sondern häufig auch der Wert der Beteiligung. Deshalb betrachtet die Bank Gesellschaft und Person gemeinsam.

Was prüft die Bank im Einzelnen?

Die Prüfung umfasst Ihre persönlichen Einkünfte und die Lage der Gesellschaft:

Bereich	Worauf die Bank achtet
Geschäftsführergehalt	Höhe, Regelmäßigkeit, Entwicklung über mehrere Jahre
Ergebnis der GmbH	Ob nach Zahlung des Gehalts ein Gewinn bleibt
Eigenkapital der GmbH	Ob die Gesellschaft solide ausgestattet ist
Verbindlichkeiten	Höhe der Bankkredite und Ihre persönliche Haftung dafür
Ausschüttungen	Ob und wie regelmäßig Gewinne ausgeschüttet werden
Verrechnungskonten	Darlehen zwischen Ihnen und der GmbH in beide Richtungen
Pensionszusagen	Verpflichtungen, die die Bilanz der GmbH belasten

Besonders aufmerksam schauen Banken auf persönliche Bürgschaften. Haben Sie für Kredite der GmbH gebürgt, kann die Bank diese Haftung in Ihrer Haushaltsrechnung berücksichtigen. Legen Sie solche Bürgschaften deshalb von sich aus offen.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Als maßgeblich beteiligter Geschäftsführer reichen Sie in der Regel ein:

1. Gehaltsabrechnungen der letzten Monate und die Dezemberabrechnung des Vorjahres
2. Einkommensteuerbescheide mehrerer Jahre
3. Jahresabschlüsse der GmbH mehrerer Jahre
4. aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung der GmbH mit Summen- und Saldenliste
5. Geschäftsführervertrag
6. Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterliste und Handelsregisterauszug
7. Nachweise über Gewinnausschüttungen, wenn diese angerechnet werden sollen

Bei einer Holdingstruktur verlangt die Bank häufig zusätzlich die Abschlüsse der Holding und der wesentlichen Tochtergesellschaften.

Zählen Gewinnausschüttungen als Einkommen?

Viele Banken berücksichtigen Ausschüttungen, wenn sie über mehrere Jahre regelmäßig geflossen sind und nachgewiesen werden. Einmalige Ausschüttungen werden meist nicht angesetzt. Gewinne, die in der GmbH verbleiben, rechnen nur wenige Banken an.

Über die Verwendung des Jahresergebnisses entscheiden nach § 29 GmbHG die Gesellschafter. Die Bank weiß deshalb, dass Ausschüttungen nicht garantiert sind. Einige Banken bewerten thesaurierte Gewinne dennoch positiv, weil sie die Substanz der GmbH stärken und künftige Ausschüttungen möglich machen. Ob und wie hoch sie diese ansetzen, ist sehr unterschiedlich.

Sollte ich mein Geschäftsführergehalt vor der Finanzierung erhöhen?

Eine Gehaltserhöhung kurz vor dem Antrag sehen Banken kritisch, weil sie eher mit der Finanzierung als mit der Ertragslage der GmbH zusammenhängen kann. Meist setzt die Bank dann das bisherige Gehalt an oder prüft, ob die GmbH das höhere Gehalt dauerhaft trägt. Ob eine Anpassung steuerlich und gesellschaftsrechtlich sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Steuerlich kann ein unangemessen hohes Gehalt zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führen. Auch das spricht dafür, Gehaltsfragen frühzeitig und nicht erst im Zuge der Finanzierung zu klären.

Welche Rolle spielen Darlehen zwischen GmbH und Geschäftsführer?

Darlehen der GmbH an Sie oder von Ihnen an die GmbH tauchen in der Bilanz auf und werden von der Bank genau gelesen. Ein hohes Darlehen der GmbH an den Gesellschafter wirkt so, als würde Geld aus der Gesellschaft entnommen. Ein Gesellschafterdarlehen an die GmbH zeigt, dass Ihr Vermögen in der Firma gebunden ist und nicht als Eigenkapital für die Immobilie zur Verfügung steht.

Bereiten Sie für solche Posten eine kurze Erläuterung vor: Höhe, Zweck, Laufzeit und Rückzahlungsplan. Das vermeidet Missverständnisse und verkürzt die Prüfung.

Wie bereiten Sie die Finanzierung vor?

Gute Vorbereitung beginnt im Abschluss der GmbH:

• Jahresabschlüsse rechtzeitig erstellen lassen, damit aktuelle Zahlen vorliegen
• Verrechnungskonten bereinigen oder schriftlich erläutern
• Bürgschaften und persönliche Haftungen vollständig auflisten
• Ausschüttungspolitik mit dem Steuerberater abstimmen
• private Vermögensübersicht unabhängig von der GmbH erstellen

Wenn Sie eine Immobilie privat kaufen, die auch die GmbH nutzen soll, etwa als Büro, entstehen zusätzliche steuerliche Fragen. Diese sollten Sie vorab mit einem Steuerberater besprechen.

Fazit: Die GmbH finanziert indirekt mit

Für maßgeblich beteiligte Geschäftsführer entscheidet nicht nur das eigene Gehalt, sondern auch die wirtschaftliche Lage der GmbH. Wer Abschlüsse, Verrechnungskonten und Bürgschaften sauber aufbereitet, macht es der Bank leicht. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO und Erfahrung mit Gesellschafter-Geschäftsführern weiß, welche Banken Ausschüttungen und Gesellschaftszahlen günstig bewerten. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Selbstständige.