Baufinanzierung kurz nach der Gründung

Eine Baufinanzierung kurz nach der Gründung ist schwierig, aber nicht ausgeschlossen. Den meisten Banken fehlen in dieser Phase abgeschlossene Geschäftsjahre, um das Einkommen aus der Selbstständigkeit verlässlich einzuschätzen. Möglich wird eine Finanzierung vor allem, wenn ein zweites Einkommen die Rate trägt, viel Eigenkapital vorhanden ist oder die Selbstständigkeit nahtlos an eine gleichartige Tätigkeit anknüpft.

Bekomme ich kurz nach der Gründung eine Baufinanzierung?

Das ist schwierig, aber nicht ausgeschlossen. Die meisten Banken wollen mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre sehen, bevor sie das Einkommen aus einer Selbstständigkeit voll anrechnen. Möglich wird eine Finanzierung vor allem, wenn ein anderes Einkommen die Rate trägt, viel Eigenkapital vorhanden ist oder die Selbstständigkeit nahtlos an eine gleichartige Tätigkeit anknüpft.

Hinter der Zurückhaltung steht die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB. Die Bank muss einschätzen, ob Sie das Darlehen über viele Jahre bedienen können. Nach § 505b BGB stützt sie sich dabei auf Angaben und Nachweise zu Ihren Einkünften. Bei einem jungen Unternehmen gibt es diese Nachweise noch nicht in der Form, die Banken gewohnt sind.

Warum sind die ersten Jahre für Banken so kritisch?

In den ersten Jahren ist schwer zu erkennen, ob ein Unternehmen dauerhaft trägt. Umsätze können stark schwanken, Investitionen drücken den Gewinn, und viele Gründungen werden wieder aufgegeben oder umgestellt. Die Bank kann nicht beurteilen, ob ein gutes erstes Jahr eine Ausnahme oder der Beginn einer stabilen Entwicklung ist.

Hinzu kommt der Nachweis. Steuerbescheide liegen erst vor, wenn das Finanzamt die Erklärung bearbeitet hat. Bis dahin gibt es nur betriebswirtschaftliche Auswertungen und Planzahlen. Planzahlen allein reichen den meisten Banken für eine Baufinanzierung nicht.

Wie viele Geschäftsjahre verlangen Banken von Selbstständigen?

Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht, jede Bank legt das in ihren Richtlinien fest. Üblich ist, dass mehrere abgeschlossene Jahre mit Steuerbescheid vorliegen sollen. Einzelne Banken machen Ausnahmen, etwa bei Freiberuflern, die eine bestehende Praxis oder Kanzlei übernehmen.

Weil die Richtlinien so unterschiedlich sind, lohnt sich ein Vergleich mehrerer Institute. Eine Bank, die junge Selbstständige grundsätzlich ablehnt, sagt nichts darüber aus, wie eine andere entscheidet.

In welchen Fällen sind Banken offener?

Bestimmte Konstellationen machen eine Finanzierung trotz kurzer Selbstständigkeit wahrscheinlicher:

Konstellation	Warum sie hilft
Wechsel aus einer Anstellung in derselben Branche	Erfahrung und Kundenkontakte sind belegbar
Übernahme einer bestehenden Praxis, Kanzlei oder eines Betriebs	Die Zahlen des Vorgängers zeigen die Ertragskraft
Kammerberufe mit Zulassung	Die Tätigkeit ist reguliert und langfristig angelegt
Langfristige Verträge mit Auftraggebern	Künftige Einnahmen sind teilweise gesichert
Partner mit festem Einkommen	Die Rate hängt nicht allein am jungen Unternehmen
Hohes Eigenkapital	Das Darlehen und damit das Risiko der Bank sind kleiner

Je mehr dieser Punkte zusammenkommen, desto eher findet sich eine Bank. Ein Arzt, der als angestellter Facharzt gearbeitet hat und eine etablierte Praxis übernimmt, wird anders bewertet als jemand, der in einer neuen Branche ohne Vorerfahrung startet.

Hilft ein Partner mit festem Einkommen?

Ja, das ist einer der häufigsten Wege. Trägt das Einkommen des angestellten Partners die Rate allein oder weitgehend, spielt das junge Unternehmen eine kleinere Rolle. Der Partner haftet dann als Mitantragsteller für das gesamte Darlehen.

Das Einkommen aus der Selbstständigkeit wird in diesem Fall oft nur vorsichtig oder gar nicht angesetzt. Bedenken Sie, dass die Haushaltsrechnung trotzdem für beide aufgehen muss. Auch Ihre privaten Kosten, Krankenversicherung und Altersvorsorge fließen ein, selbst wenn Ihr Einkommen nicht angerechnet wird.

Sollte ich die Immobilie vor der Gründung kaufen?

Das kann zeitlich sinnvoll sein, wenn Sie den Kauf ohnehin planen. Sie müssen der Bank aber wahrheitsgemäß mitteilen, wenn ein Wechsel in die Selbstständigkeit bereits feststeht. Falsche oder verschwiegene Angaben in der Selbstauskunft können die Bank zur Kündigung des Darlehens berechtigen.

Prüfen Sie außerdem, ob Sie die Rate auch in der Anlaufphase des Unternehmens sicher tragen können. Eine Finanzierung, die nur mit dem bisherigen Gehalt funktioniert, kann nach dem Wechsel schnell zur Belastung werden. Planen Sie dafür ausreichende Rücklagen ein.

Welche Unterlagen helfen in der Gründungsphase?

Wenn noch keine Steuerbescheide vorliegen, sollten Sie die Lücke so gut wie möglich mit anderen Nachweisen füllen:

1. Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste: zeigt den bisherigen Verlauf.
2. Eröffnungsbilanz oder erster Jahresabschluss: sobald verfügbar.
3. Geschäftsplan mit Planrechnung: ergänzt die Ist-Zahlen, ersetzt sie aber nicht.
4. Verträge mit Auftraggebern: belegen künftige Einnahmen.
5. Lebenslauf und Qualifikationsnachweise: zeigen Ihre Erfahrung in der Branche.
6. Zahlen des Vorgängers: bei einer Übernahme die Abschlüsse der letzten Jahre.

Stimmen Sie diese Unterlagen mit Ihrem Steuerberater ab. Eine zügige Abgabe der ersten Steuererklärung kann die Finanzierung beschleunigen, weil dann früher ein Bescheid vorliegt.

Was können Sie tun, wenn es jetzt noch nicht klappt?

Eine Absage in der Gründungsphase ist oft nur eine Frage der Zeit. Nutzen Sie die Wartezeit, um Ihre Ausgangslage zu verbessern:

• Eigenkapital weiter ansparen
• bestehende Konsumkredite tilgen
• private und betriebliche Finanzen sauber trennen
• Steuererklärungen pünktlich abgeben
• Altersvorsorge und Krankenversicherung klar regeln

Sobald die ersten Geschäftsjahre mit Bescheid vorliegen, verbessert sich Ihre Verhandlungsposition deutlich.

Fazit: Junge Selbstständigkeit braucht einen zweiten Anker

Kurz nach der Gründung finanzieren Banken eine Immobilie vor allem dann, wenn ein zweiter Anker die Finanzierung stützt: ein Partner mit festem Einkommen, viel Eigenkapital oder eine Tätigkeit, die an eine lange Berufserfahrung anknüpft. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO und Erfahrung mit Selbstständigen kennt die Banken, die in dieser Phase offener sind. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Selbstständige.