Wie Banken das Einkommen von Selbstständigen berechnen

Banken berechnen das Einkommen von Selbstständigen aus dem steuerlichen Gewinn mehrerer Jahre. Sie ziehen davon Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge ab, bilden einen Durchschnitt und rechnen ihn auf einen Monatswert um. Dieses verfügbare Einkommen setzen sie dann in die Haushaltsrechnung ein, aus der sich die tragbare Rate ergibt.

Wie berechnet die Bank das Einkommen von Selbstständigen?

Die Bank geht vom steuerlichen Gewinn aus, wie er in Steuerbescheiden und Abschlüssen steht. Davon zieht sie Einkommensteuer, Krankenversicherung und Altersvorsorge ab und rechnet das Ergebnis auf einen Monatswert um. Meist bildet sie dabei einen Durchschnitt über mehrere Jahre.

Der Grund liegt in der Kreditwürdigkeitsprüfung. Nach § 505a BGB darf die Bank ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur vergeben, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie es vertragsgemäß zurückzahlen. Bei Angestellten genügt dafür meist die Gehaltsabrechnung. Bei Selbstständigen fehlt ein festes Monatsgehalt, deshalb muss die Bank das nachhaltige Einkommen aus der Geschäftsentwicklung ableiten.

Wichtig: Maßgeblich ist der Gewinn, nicht der Umsatz und auch nicht das, was Sie privat entnehmen. Ein hoher Umsatz mit hohen Kosten führt zu einem niedrigen anrechenbaren Einkommen.

In welchen Schritten rechnet die Bank?

Die meisten Banken folgen einem ähnlichen Schema:

Schritt	Rechengröße	Nachweis
1	Gewinn je Jahr	Steuerbescheid, Bilanz oder Einnahmenüberschussrechnung
2	gegebenenfalls Zurechnungen, etwa Abschreibungen	Abschluss, Anlagenverzeichnis
3	minus Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer	Steuerbescheid
4	minus Kranken- und Pflegeversicherung	Beitragsnachweis
5	minus Altersvorsorge	Nachweis über Rentenversicherung, Versorgungswerk oder private Vorsorge
6	Durchschnitt der betrachteten Jahre, geteilt durch zwölf	verfügbares Monatseinkommen

Zu diesem Einkommen kommen weitere Einkünfte, etwa Mieten aus bestehenden Immobilien oder Kindergeld. Davon zieht die Bank Lebenshaltungskosten, bestehende Kreditraten und die geplante neue Rate ab. Bleibt ein ausreichender Überschuss, gilt die Finanzierung als tragbar.

Welche Jahre berücksichtigt die Bank?

In der Regel betrachtet die Bank mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre, für die Steuerbescheide und Abschlüsse vorliegen. Das laufende Jahr fließt über die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung ein. Wie viele Jahre genau verlangt werden, legt jede Bank selbst fest.

Die aktuelle BWA ist dabei mehr als eine Formalität. Zeigt sie, dass das laufende Jahr deutlich schwächer verläuft als die Vorjahre, wird die Bank vorsichtiger rechnen. Zeigt sie eine stabile oder bessere Entwicklung, bestätigt sie die Zahlen der Vorjahre. Banken verlangen die BWA meist mit Summen- und Saldenliste und möglichst aktuell.

Rechnen Banken Abschreibungen zum Einkommen hinzu?

Manche Banken rechnen Abschreibungen ganz oder teilweise wieder hinzu, weil sie den Gewinn mindern, ohne dass im selben Jahr Geld abfließt. Andere bleiben beim steuerlichen Gewinn. Diese Unterschiede können über die Höhe des möglichen Darlehens entscheiden.

Ähnlich unterschiedlich gehen Banken mit anderen Sondereffekten um. Dazu zählen einmalige Investitionen, die als Aufwand gebucht wurden, Rückstellungen, außerordentliche Erträge oder der private Nutzungsanteil eines Firmenwagens. Wer mehrere Banken anfragt, wird deshalb oft unterschiedliche Ergebnisse für dasselbe Einkommen erhalten.

Was passiert bei schwankendem oder sinkendem Einkommen?

Bei schwankendem Einkommen bildet die Bank meist einen Durchschnitt. Sinkt der Gewinn über mehrere Jahre, setzt sie oft nur das schwächste oder das letzte Jahr an. Eine schriftliche Erklärung zu Ausreißern hilft der Bank, die Entwicklung richtig einzuordnen.

Typische Erklärungen für ein schwaches Jahr sind eine längere Krankheit, eine größere Investition, ein Umzug des Betriebs oder der Wegfall eines einzelnen Kunden, der inzwischen ersetzt wurde. Belegen Sie solche Punkte nach Möglichkeit, etwa mit Rechnungen oder neuen Aufträgen. Eine steigende Entwicklung wird dagegen meist nicht vollständig honoriert: Die Bank rechnet lieber mit dem Durchschnitt als mit dem besten Jahr.

Wie unterscheiden sich Freiberufler und Gewerbetreibende?

Für die Einkommensberechnung macht die Rechtsform weniger Unterschied, als viele erwarten. Freiberufler im Sinne von § 18 EStG und kleinere Gewerbetreibende ermitteln ihren Gewinn meist durch Einnahmenüberschussrechnung nach § 4 Abs. 3 EStG. Bilanzierende Unternehmen legen Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung vor. Die Bank liest beide Formen und gleicht sie mit dem Steuerbescheid ab.

Unterschiede gibt es bei der Einschätzung der Stabilität. Kammerberufe mit Zulassung und langjährigem Patienten- oder Mandantenstamm gelten bei vielen Banken als besonders berechenbar. Bei Branchen mit stark schwankender Auftragslage achten Banken genauer auf die Entwicklung über mehrere Jahre und auf die Abhängigkeit von einzelnen Auftraggebern.

Wie gehen Banken mit Steuern und Vorsorge um?

Banken setzen die tatsächlich festgesetzte Einkommensteuer an, nicht eine Pauschale. Hohe Nachzahlungen oder gestiegene Vorauszahlungen fallen dabei auf. Prüfen Sie deshalb vor der Finanzierung, ob Steuernachzahlungen anstehen, und planen Sie diese in Ihre Liquidität ein.

Bei der Altersvorsorge erwarten viele Banken, dass Sie überhaupt vorsorgen. Fehlt eine Vorsorge, setzen manche Institute einen fiktiven Betrag an, der das anrechenbare Einkommen mindert. Auch die Krankenversicherung zieht die Bank in voller Höhe ab. Bei privat Versicherten fragen Banken häufig nach der Beitragsentwicklung.

Wie können Sie Ihr anrechenbares Einkommen verbessern?

Kurzfristig lässt sich der Gewinn vergangener Jahre nicht ändern. Sie können aber dafür sorgen, dass die Bank ihn vollständig und richtig erfasst:

1. Unterlagen vollständig einreichen: Steuerbescheide, Abschlüsse und eine aktuelle BWA aus denselben Zeiträumen.
2. Zahlen abstimmen: Gewinne in Abschluss, Steuerbescheid und BWA sollten zusammenpassen.
3. Sondereffekte erklären: Eine kurze schriftliche Erläuterung zu Investitionen oder Einmaleffekten hilft.
4. Vorsorge belegen: Weisen Sie Rentenversicherung, Versorgungswerk oder private Vorsorge nach.
5. Steuerplanung abstimmen: Besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, wie sich gewinnmindernde Gestaltungen auf künftige Finanzierungen auswirken.

Fazit: Der nachhaltige Gewinn entscheidet

Banken rechnen bei Selbstständigen mit dem, was nach Steuern und Vorsorge nachhaltig übrig bleibt. Wer die Rechenschritte kennt, kann seine Unterlagen gezielt vorbereiten und Schwankungen erklären. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO und Erfahrung mit Selbstständigen weiß, welche Bank welche Zurechnungen akzeptiert. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Selbstständige.