Eigenkapitalersatz: Was Banken neben Erspartem noch anerkennen

Banken erkennen neben Erspartem eine ganze Reihe von Werten als Eigenkapitalersatz an: ein schuldenfreies Grundstück, Bausparguthaben, Wertpapiere, Rückkaufswerte von Versicherungen, Eigenleistungen am Bau und nachrangige Darlehen aus der Familie. Wie viel davon angerechnet wird, entscheidet jede Bank selbst. Entscheidend ist, dass der Wert nachweisbar ist und für die Finanzierung tatsächlich zur Verfügung steht.

Was versteht man unter Eigenkapitalersatz?

Eigenkapitalersatz sind Vermögenswerte oder Leistungen, die eine Bank wie Eigenkapital behandelt, obwohl sie kein Guthaben auf dem Girokonto sind. Typische Beispiele sind ein schuldenfreies Grundstück, Wertpapiere, Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Versicherungen, Eigenleistungen am Bau und nachrangige Familiendarlehen.

Für die Bank erfüllen diese Werte denselben Zweck wie Erspartes: Sie senken den Darlehensbetrag im Verhältnis zum Wert der Immobilie oder sie stehen im Ernstfall zur Verfügung. Je höher Ihr Eigenanteil, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser in der Regel die Konditionen.

Welche Formen erkennen Banken an?

Die folgende Übersicht zeigt die gängigen Formen und worauf Banken achten.

Form	Wie die Bank sie bewertet	Typischer Nachweis
eigenes Grundstück	Wert fließt in die Gesamtkosten ein, wenn es schuldenfrei ist	Grundbuchauszug, Bodenrichtwert oder Gutachten
Bausparguthaben	angespartes Guthaben, nicht die Bausparsumme	Kontoauszug der Bausparkasse
Wertpapiere	oft mit Abschlag oder nach Verkauf	Depotauszug
Lebens- oder Rentenversicherung	Rückkaufswert, nicht die Ablaufleistung	Bestätigung des Versicherers
Eigenleistung	begrenzt und nur bei realistischer Planung	Aufstellung der Arbeiten
Familiendarlehen	wie Eigenkapital nur mit Rangrücktritt und ohne laufende Tilgung	schriftlicher Darlehensvertrag
Altersvorsorgevermögen	bei Entnahme für die selbst genutzte Wohnung	Bestätigung des Anbieters

Grundstück im Eigentum

Bauen Sie auf einem Grundstück, das Ihnen bereits gehört, zählt dessen Wert als Eigenkapital. Voraussetzung ist in der Regel, dass es nicht oder nur gering belastet ist. Die Bank ermittelt den Wert selbst, häufig anhand des Bodenrichtwerts oder eines Gutachtens. Ein geerbtes oder geschenktes Grundstück kann so einen großen Teil des Eigenkapitals ersetzen.

Bausparguthaben

Angespartes Guthaben ist anerkanntes Eigenkapital, sobald es verfügbar ist. Das spätere Bauspardarlehen zählt dagegen als Fremdkapital. Ob ein noch nicht zugeteilter Vertrag gekündigt oder weitergeführt werden sollte, ist eine Rechenfrage, die vom Tarif abhängt.

Wertpapiere

Aktien, Fonds und Anleihen werden anerkannt, aber nicht immer zum vollen Kurswert. Weil Kurse schwanken, setzen manche Banken Wertpapiere nur mit einem Abschlag an oder verlangen, dass sie vor der Auszahlung verkauft werden. Ob ein Verkauf steuerlich sinnvoll ist, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Rückkaufswert von Versicherungen

Kapitallebens- und private Rentenversicherungen haben einen Rückkaufswert. Diesen Betrag erkennen Banken an, wenn Sie die Versicherung kündigen oder die Ansprüche an die Bank abtreten. Eine Kündigung kann unwirtschaftlich sein, weil Garantien und mögliche Steuervorteile verloren gehen. Lassen Sie sich den Rückkaufswert schriftlich bestätigen und prüfen Sie die Folgen vorab.

Altersvorsorgevermögen

Gefördertes Altersvorsorgevermögen, etwa aus einem Riester-Vertrag, kann nach § 92a EStG für die Anschaffung oder Herstellung einer selbst genutzten Wohnung eingesetzt werden. Diese Entnahme hat steuerliche Folgen im Alter, weil sie auf einem Wohnförderkonto erfasst wird. Klären Sie die Einzelheiten mit dem Anbieter und einem Steuerberater.

Werden Eigenleistungen am Bau als Eigenkapital angerechnet?

Ja, viele Banken rechnen Eigenleistungen an, aber nur in begrenztem Umfang und nur, wenn sie realistisch sind. Sie verlangen meist eine Aufstellung der geplanten Arbeiten und prüfen, ob Sie die nötigen Fähigkeiten und genug Zeit haben.

Gut anrechenbar sind Arbeiten wie Malern, Bodenbeläge oder Gartenanlage. Schwieriger wird es bei Gewerken, die Fachwissen verlangen oder die Gewährleistung des Bauunternehmens betreffen. Planen Sie Eigenleistungen vorsichtig. Bleiben Arbeiten liegen, müssen Sie Handwerker bezahlen, und dieses Geld fehlt dann in der Finanzierung.

Wie behandeln Banken Familiendarlehen?

Ein Darlehen von Eltern oder Verwandten ist zunächst eine Verbindlichkeit. Manche Banken behandeln es aber wie Eigenkapital, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Es tritt im Rang hinter das Bankdarlehen zurück und muss während der Zinsbindung nicht getilgt werden. Diesen Rangrücktritt sollten Sie schriftlich vereinbaren.

Wird stattdessen eine laufende Rückzahlung vereinbart, zieht die Bank die Rate in der Haushaltsrechnung ab. Das Darlehen hilft dann beim Kaufpreis, verschlechtert aber den monatlichen Spielraum. Bei Zinsvereinbarungen oder Zinsverzicht unter Angehörigen sollten Sie die steuerliche Seite mit einem Steuerberater klären.

Kann eine Immobilie der Eltern als Sicherheit dienen?

Ja, Eltern können eine Grundschuld auf ihrer eigenen Immobilie als zusätzliche Sicherheit bestellen. Das ersetzt kein Eigenkapital im engeren Sinn, kann aber die Beleihung senken und damit die Konditionen verbessern. Die Eltern haften dann mit dieser Immobilie, was sie vorher genau verstehen sollten.

Die Grundschuld ist nach § 1191 BGB nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Welche Schulden sie absichert, regelt die Sicherungsvereinbarung mit der Bank. Achten Sie darauf, dass diese nur das konkrete Baudarlehen erfasst und nicht alle künftigen Verbindlichkeiten. Bei Bedarf hilft ein Notar oder Rechtsanwalt.

Was erkennen Banken in der Regel nicht an?

Nicht alles, was nach Vermögen aussieht, zählt bei der Bank. Häufig nicht oder nur eingeschränkt anerkannt werden:

• Fahrzeuge, Schmuck und Sammlungen: Ihr Wert ist schwer zu prüfen und schwer zu verwerten.
• Künftige Erbschaften: Erwartetes Vermögen zählt erst, wenn es Ihnen gehört.
• Darlehen ohne Rangrücktritt: Sie gelten als normale Verbindlichkeit.
• Gebundene Altersvorsorge außerhalb gesetzlicher Entnahmemöglichkeiten: Betriebsrenten oder Basisrenten lassen sich meist nicht auszahlen.
• Mittel ohne Herkunftsnachweis: Banken müssen nach dem Geldwäschegesetz die Herkunft größerer Beträge prüfen.

Wie bereiten Sie den Nachweis vor?

Sammeln Sie alle Werte in einer Vermögensaufstellung, bevor Sie eine Bank ansprechen. Gehen Sie so vor:

1. Vermögen auflisten: Konten, Depots, Bausparverträge, Versicherungen, Grundstücke.
2. Nachweise anfordern: aktuelle Auszüge, Rückkaufswerte, Grundbuchauszug.
3. Verfügbarkeit klären: Wann steht jeder Wert tatsächlich zur Verfügung, und was kostet ein vorzeitiger Zugriff?
4. Familie einbeziehen: Schenkung, Darlehen oder Zusatzsicherheit schriftlich vereinbaren.
5. Steuerliche Folgen prüfen: Verkauf von Wertpapieren, Kündigung von Versicherungen und Schenkungen mit einem Steuerberater besprechen.

Auch wenn viel Eigenkapitalersatz vorhanden ist, bleibt Ihr Einkommen der wichtigste Prüfpunkt. Nach § 505b BGB darf die Bank ihre Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen.

Fazit: Mehr Eigenkapital, als Sie denken

Viele Käufer unterschätzen, wie viel Eigenkapital sie tatsächlich einbringen können. Grundstücke, Bausparguthaben, Wertpapiere, Versicherungen, Eigenleistungen und Unterstützung aus der Familie verbessern Ihre Position gegenüber der Bank. Wie viel davon angerechnet wird, unterscheidet sich jedoch deutlich zwischen den Instituten. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kennt die Unterschiede und kann Ihre Werte so einbringen, dass sie bei der passenden Bank bestmöglich zählen. Passende Ansprechpartner finden Sie im Verzeichnis unter dem Thema Ohne Eigenkapital.