KfW-Förderung für Familien beim Hauskauf: So funktioniert das Programm

Die KfW fördert Familien mit minderjährigen Kindern, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben, mit zinsgünstigen Krediten. Es gibt eine Variante für den Bau oder Ersterwerb eines klimafreundlichen Neubaus und eine Variante für den Kauf eines älteren Hauses, das anschließend energetisch saniert wird. Beantragt wird über Ihre Bank, und zwar zwingend vor dem Kauf- oder Bauvertrag.

Welche KfW-Programme richten sich an Familien?

Für Familien gibt es zwei Förderwege, die sich am Zustand der Immobilie unterscheiden. Welcher passt, hängt davon ab, ob Sie neu bauen oder einen Neubau erwerben oder ob Sie ein Bestandsgebäude kaufen.

Vorhaben	Programm	Kernidee
Neubau oder Kauf eines neu errichteten Hauses	Wohneigentum für Familien (Neubau)	Zinsgünstiger Kredit für ein besonders energieeffizientes, klimafreundliches Gebäude
Kauf eines älteren Hauses	Jung kauft Alt	Zinsgünstiger Kredit für den Kauf eines energetisch schwachen Bestandsgebäudes mit Sanierungspflicht

Beide Programme ersetzen nicht die Hauptfinanzierung. Der Förderkredit deckt einen Teil des Kaufpreises oder der Baukosten. Den Rest finanzieren Sie über ein gewöhnliches Bankdarlehen und Eigenkapital. Die Höchstbeträge, Zinssätze und Laufzeitvarianten veröffentlicht die KfW im jeweiligen Merkblatt. Sie ändern sich regelmäßig, deshalb sollten Sie immer die aktuelle Fassung lesen.

Wer ist antragsberechtigt?

Antragsberechtigt sind Privatpersonen, in deren Haushalt mindestens ein minderjähriges Kind lebt. Das Haushaltseinkommen darf eine Grenze nicht überschreiten, die mit der Zahl der Kinder steigt. Außerdem dürfen Sie bei Antragstellung in der Regel noch kein Wohneigentum besitzen.

Diese drei Bedingungen prüft die Bank anhand von Unterlagen:

1. Kinder: Geburtsurkunden der Kinder, die zum Zeitpunkt des Antrags noch nicht volljährig sind.
2. Einkommen: Maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen, nachgewiesen über Einkommensteuerbescheide aus zurückliegenden Jahren. Welche Jahre zählen, legt das Merkblatt fest.
3. Kein bestehendes Eigentum: Gemeint ist Wohneigentum in Deutschland, unabhängig davon, ob es selbst bewohnt, vermietet oder leer steht.

Hinzu kommt die Selbstnutzung. Sie müssen die Immobilie selbst bewohnen und im Grundbuch einen festgelegten Mindestanteil als Eigentümer halten. Wer schon einmal eine vergleichbare Familienförderung erhalten hat, etwa das frühere Baukindergeld, ist häufig ausgeschlossen. Prüfen Sie die Ausschlussgründe im Merkblatt, bevor Sie mit der Bank sprechen.

Was gilt für einen Neubau oder den Kauf vom Bauträger?

Beim Neubau fördert die KfW nur Gebäude mit einem hohen energetischen Standard. Verlangt werden ein Effizienzhaus-Niveau nach den technischen Mindestanforderungen der KfW, ein begrenztes Treibhauspotenzial über den Lebenszyklus und eine Heizung ohne fossile Brennstoffe. Eine höhere Förderstufe gibt es, wenn das Gebäude zusätzlich ein anerkanntes Nachhaltigkeitszertifikat erhält.

Gefördert wird nicht nur, wer selbst baut. Auch der Ersterwerb eines neu errichteten Hauses oder einer neuen Wohnung kann gefördert werden, wenn der Kauf innerhalb einer bestimmten Frist nach der Bauabnahme erfolgt. Für den Nachweis brauchen Sie einen Energieeffizienz-Experten. Er erstellt vor dem Antrag eine Bestätigung zum Antrag und nach Fertigstellung eine Bestätigung nach Durchführung.

Kaufen Sie vom Bauträger, fragen Sie früh, ob das Objekt die Anforderungen erfüllt und ob der Bauträger die nötigen Bestätigungen liefert. Ein hoher Energiestandard im Exposé genügt nicht. Entscheidend ist, dass die KfW-Anforderungen in der aktuell gültigen Fassung nachgewiesen werden.

Was gilt beim Kauf eines älteren Hauses?

Beim Kauf eines Bestandsgebäudes fördert die KfW gezielt Häuser mit schlechter Energiebilanz. Die Grundlage ist der Energieausweis des Gebäudes. Im Gegenzug verpflichten Sie sich, das Haus innerhalb einer im Merkblatt festgelegten Frist auf ein bestimmtes Effizienzhaus-Niveau zu sanieren.

Das Programm koppelt also Kauf und Sanierung. Für die Sanierung selbst können Sie weitere Förderprogramme nutzen, die mit dem Kaufkredit kombiniert werden dürfen. Welche Kombinationen zulässig sind, steht im Merkblatt. Planen Sie die Sanierungskosten von Anfang an in die Gesamtfinanzierung ein, denn die Bank prüft, ob Sie Kauf und Sanierung gemeinsam tragen können.

Wie läuft die Antragstellung ab?

Sie beantragen den Förderkredit über eine Bank, Sparkasse oder Bausparkasse, die mit der KfW zusammenarbeitet. Dieses Institut prüft Ihre Bonität, stellt den Antrag und reicht den Kredit an Sie weiter. Eine direkte Antragstellung bei der KfW ist bei diesen Krediten nicht vorgesehen.

Ein typischer Ablauf sieht so aus:

1. Objekt und Programm klären: Neubau, Ersterwerb oder Bestandskauf.
2. Energieeffizienz-Experten beauftragen: Er prüft die technischen Anforderungen und erstellt die Bestätigung zum Antrag.
3. Finanzierung strukturieren: Förderkredit, Bankdarlehen und Eigenkapital werden aufeinander abgestimmt.
4. Antrag über die Bank stellen: mit Einkommensnachweisen, Geburtsurkunden und der Expertenbestätigung.
5. Kauf- oder Bauvertrag unterschreiben: erst nach dem Antrag oder mit einer im Merkblatt zugelassenen Bedingung.
6. Nachweise einreichen: nach Fertigstellung oder Sanierung, etwa die Bestätigung nach Durchführung, einen Grundbuchauszug und die Meldebestätigung.

Warum ist der Zeitpunkt des Antrags so wichtig?

Der Antrag muss gestellt sein, bevor Sie den notariellen Kaufvertrag oder den Bauträgervertrag unterschreiben. Wer zuerst unterschreibt, verliert den Förderanspruch in der Regel vollständig. Planungsleistungen und die Beauftragung des Energieeffizienz-Experten gelten dagegen meist nicht als Vorhabenbeginn.

In der Praxis entsteht hier der häufigste Fehler. Der Notartermin wird vereinbart, weil der Verkäufer drängt, und die Förderung wird erst danach angesprochen. Da die Bank Zeit für die Prüfung Ihrer Unterlagen braucht, sollten Sie das Bankgespräch führen, bevor ein Notartermin feststeht. Manche Programme erlauben Verträge unter einer aufschiebenden Bedingung, die an die Förderzusage geknüpft ist. Ob das möglich ist, regelt das Merkblatt.

Welche Pflichten gelten nach der Zusage?

Die Familienprogramme setzen voraus, dass Sie die Immobilie für eine festgelegte Mindestdauer selbst bewohnen. Geben Sie die Selbstnutzung früher auf, kann sich der Zins erhöhen oder die Förderung anteilig zurückgefordert werden. Die genauen Folgen stehen im Merkblatt.

Daneben bestehen Meldepflichten. Ändert sich die Nutzung, verkaufen Sie Anteile oder wird das Gebäude nicht wie geplant fertiggestellt, müssen Sie das Ihrer Bank mitteilen. Bei Jung kauft Alt kommt die Sanierungspflicht hinzu. Halten Sie die Frist nicht ein, drohen ebenfalls Nachteile. Lesen Sie diese Bedingungen genauso sorgfältig wie die Konditionen.

Lässt sich die Familienförderung mit anderen Programmen kombinieren?

Teilweise ja. Die KfW legt in ihren Merkblättern fest, welche Programme für dieselbe Wohneinheit zusammen genutzt werden dürfen. Das allgemeine Wohneigentumsprogramm der KfW lässt sich häufig ergänzend einsetzen, während sich verschiedene Neubauprogramme für dieselbe Wohnung gegenseitig ausschließen.

Zusätzlich bieten viele Bundesländer eigene Förderungen über ihre Landesförderbanken an. Auch Städte und Gemeinden haben teilweise Programme für junge Familien. Ob und in welcher Reihenfolge sich diese Mittel kombinieren lassen, hängt von den jeweiligen Richtlinien ab. Klären Sie das vor dem Antrag, weil sich manche Förderungen gegenseitig ausschließen oder eine bestimmte Rangfolge im Grundbuch verlangen.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer ist hilfreich, wenn Sie Förderkredit, Bankdarlehen und gegebenenfalls Landesmittel zu einer Finanzierung verbinden möchten. Er weiß, welche Banken KfW-Kredite durchleiten, welche Unterlagen sie verlangen und wie viel Vorlauf die Prüfung braucht. So lässt sich die Reihenfolge von Antrag, Zusage und Notartermin verlässlich planen.

Achten Sie auf eine Erlaubnis nach § 34i GewO, die im Vermittlerregister geprüft werden kann. Die technischen Nachweise bleiben Aufgabe des Energieeffizienz-Experten. Die aktuellen Bedingungen entnehmen Sie dem Merkblatt der KfW, das für den Tag Ihres Antrags gilt.