Ab wann lohnt sich die Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung?

Eine Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung lohnt sich vor allem dann, wenn Ihre Restschuld hoch ist, Ihr Budget eine deutlich höhere Rate nicht verkraften würde und Ihre Pläne für die Immobilie feststehen. Möglich ist sie mit einem Forward-Darlehen meist bis zu fünf Jahre im Voraus, dann allerdings mit einem Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Den richtigen Zeitpunkt finden Sie, indem Sie den Aufschlag gegen das Risiko abwägen, das Sie selbst tragen können.

Warum gibt es keinen allgemein richtigen Zeitpunkt?

Den richtigen Zeitpunkt gibt es nicht, weil niemand die Zinsentwicklung verlässlich vorhersagen kann. Ob eine frühe Absicherung günstiger war, wissen Sie erst im Nachhinein.

Sinnvoller ist deshalb eine andere Frage: Welches Risiko können Sie tragen, und was kostet es, dieses Risiko abzugeben? Die Antwort hängt von Ihrer Restschuld, Ihrem Budget und Ihren Plänen ab, nicht von einer Prognose.

Welche Zeitfenster gibt es?

Abstand zum Ende der Zinsbindung	Mögliche Instrumente	Was Sie wissen sollten
mehr als fünf Jahre	Bausparvertrag, Sondertilgungen	Forward-Darlehen meist noch nicht möglich
etwa fünf bis ein Jahr	Forward-Darlehen	Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit
einige Monate	Anschlussfinanzierung mit kurzem Vorlauf, Prolongation	oft ohne oder mit geringem Aufschlag
drei Monate und weniger	Prolongation, Bankwechsel unter Zeitdruck	weniger Verhandlungsspielraum

Die Grenzen sind Richtwerte. Wie lang die Vorlaufzeit sein darf und ab wann ein Aufschlag anfällt, legt jede Bank selbst fest.

Was spricht für eine frühe Absicherung?

Eine frühe Absicherung lohnt sich eher, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:

• Hohe Restschuld: Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt jede Zinsänderung auf Ihre Rate.
• Wenig Spielraum im Budget: Würde eine höhere Rate Ihren Haushalt gefährden, ist die Sicherheit viel wert.
• Stabile Pläne: Sie wissen, dass Sie die Immobilie über die Vorlaufzeit und die neue Zinsbindung behalten.
• Geringe Risikobereitschaft: Sie möchten Planungssicherheit, auch wenn Sie dafür auf mögliche Vorteile verzichten.
• Vergleichsweise niedriges Zinsniveau: Der aktuelle Zins für Anschlussfinanzierungen erscheint Ihnen im Verhältnis zu Ihrem Budget gut tragbar.

Was spricht dafür, abzuwarten?

Abwarten kann sinnvoll sein, wenn

• die Restschuld gering ist oder Sie sie bis zum Ende der Zinsbindung deutlich senken können,
• Ihr Einkommen genug Reserve für eine höhere Rate bietet,
• ein Verkauf der Immobilie in den nächsten Jahren möglich ist,
• sich Ihre Lebenssituation absehbar ändert, etwa durch Ruhestand oder Trennung,
• Sie den Forward-Aufschlag sparen und das Zinsrisiko bewusst selbst tragen möchten.

Abwarten heißt nicht, untätig zu bleiben. Beobachten Sie das Zinsniveau, nutzen Sie Sondertilgungsrechte und bereiten Sie Ihre Unterlagen vor, damit Sie kurzfristig handeln können.

Wie prüfen Sie, ob Sie das Risiko selbst tragen können?

Rechnen Sie Ihre Rate mit einem deutlich höheren Zins als heute durch. Bleibt Ihr Haushalt auch dann tragfähig, können Sie das Risiko eher selbst tragen. Wird es eng, spricht das für eine frühere Absicherung.

So gehen Sie vor:

1. Ermitteln Sie die Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus Ihrem Tilgungsplan.
2. Berechnen Sie die Rate zum heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung.
3. Berechnen Sie die Rate für einen deutlich höheren Zins.
4. Stellen Sie beide Raten Ihrem verfügbaren Einkommen gegenüber, einschließlich absehbarer Veränderungen.
5. Entscheiden Sie, ob die höhere Rate für Sie tragbar wäre.

Ein Baufinanzierer kann diese Belastungsrechnung mit verschiedenen Szenarien für Sie erstellen.

Wie hängen Aufschlag und Zeitpunkt zusammen?

Je früher Sie absichern, desto höher ist in der Regel der Forward-Aufschlag. Er gilt für die gesamte neue Zinsbindung. Eine frühe Absicherung kostet deshalb mehr, schützt aber länger vor steigenden Zinsen.

Ein später Abschluss senkt den Aufschlag, lässt Sie aber länger im Ungewissen. Viele Banken bieten Anschlussfinanzierungen mit einer Vorlaufzeit von einigen Monaten ohne oder mit geringem Aufschlag an. Wie lang dieses Zeitfenster ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Fragen Sie konkret nach, ab welcher Vorlaufzeit ein Aufschlag berechnet wird.

Welche Rolle spielt das Kündigungsrecht nach zehn Jahren?

Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Für die Zinssicherung kann dieser Termin früher liegen als das Ende der vereinbarten Zinsbindung.

Liegt Ihr bisheriger Zins über dem aktuellen Niveau, kann es sich lohnen, die Anschlussfinanzierung auf diesen Termin auszurichten. Berechnen Sie den Termin genau. Maßgeblich ist die vollständige Auszahlung oder eine spätere neue Vereinbarung über den Sollzins.

Kann man nur einen Teil absichern?

Ja, das ist bei manchen Banken möglich. Sie sichern dann einen Teil der Restschuld über ein Forward-Darlehen ab und finanzieren den Rest kurz vor Ablauf zu den dann geltenden Konditionen. So verringern Sie das Risiko, ohne den Aufschlag für die gesamte Summe zu zahlen.

Eine Teilabsicherung ist auch über einen Bausparvertrag denkbar, wenn bis zum Ende der Zinsbindung noch genug Zeit für die Ansparphase bleibt.

Was sollten Sie vor dem Abschluss beachten?

• Abnahmepflicht: Ein Forward-Darlehen müssen Sie nach Ablauf der Widerrufsfrist nach § 495 BGB zum vereinbarten Termin abnehmen.
• Termin genau abstimmen: Der Auszahlungstermin sollte zum Ende Ihrer bisherigen Zinsbindung passen.
• Angebote vergleichen: Holen Sie Angebote mit unterschiedlichen Vorlaufzeiten ein.
• Hausbank im Blick behalten: Nach § 493 Abs. 1 BGB muss Ihre Bank Sie spätestens drei Monate vor Ablauf informieren, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Für eine durchdachte Zinssicherung ist das zu spät.

Wann ist ein Gespräch mit einem Baufinanzierer sinnvoll?

Ein Gespräch ist sinnvoll, sobald das Ende Ihrer Zinsbindung in den Zeitraum rückt, in dem Banken Forward-Darlehen anbieten. Ein Baufinanzierer vergleicht Angebote mit verschiedenen Vorlaufzeiten, erstellt eine Belastungsrechnung und zeigt, ob eine vollständige oder teilweise Absicherung zu Ihnen passt. Achten Sie bei der Auswahl auf die Erlaubnis nach § 34i GewO.