Energetische Sanierung: Kredit, Förderung oder beides?

Bei einer energetischen Sanierung ist die Kombination aus Bankkredit und Förderung meist der sinnvollste Weg: Die Förderung senkt die Kosten, der Kredit deckt den Rest und überbrückt die Zeit bis zur Auszahlung von Zuschüssen. Nur ein Kredit genügt bei kleineren Maßnahmen, für die keine passende Förderung besteht. Nur Förderung reicht selten, weil sie die Kosten in der Regel nicht vollständig abdeckt.

Welche Bausteine stehen zur Verfügung?

Für die Finanzierung einer energetischen Sanierung gibt es vier Bausteine, die sich teilweise kombinieren lassen:

Baustein	Was er leistet	Typischer Einsatz
Eigenkapital	senkt den Kreditbedarf	Grundstock jeder Finanzierung
Bankkredit	finanziert Kosten oder überbrückt Zuschüsse	Ratenkredit oder Immobiliendarlehen
Förderkredit oder Zuschuss	verbilligt die Maßnahme	Maßnahmen nach den Vorgaben der Förderstellen
Steuerermäßigung nach § 35c EStG	mindert die Einkommensteuer über mehrere Jahre	selbstgenutztes Wohneigentum ohne Förderung

Die Förderung des Bundes für Gebäude wird über die KfW und das BAFA abgewickelt. Daneben bieten viele Landesförderbanken eigene Programme an. Konditionen, förderfähige Maßnahmen und Antragswege ändern sich regelmäßig. Maßgeblich sind immer die aktuellen Merkblätter.

Wann reicht ein Kredit allein?

Ein Kredit allein ist sinnvoll, wenn die Maßnahme nicht förderfähig ist, der Aufwand für Antrag und Nachweise in keinem Verhältnis zum Vorteil steht oder der Zeitplan einen Förderantrag nicht zulässt. Das betrifft etwa kleinere Arbeiten, die nicht die technischen Mindestanforderungen der Programme erfüllen.

Auch wenn Sie die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzen wollen, finanzieren Sie über einen normalen Kredit. Die Entlastung kommt dann nicht über einen günstigeren Zins, sondern über die Steuererklärung der folgenden Jahre.

Wann lohnt sich die Förderung?

Förderung lohnt sich vor allem bei größeren Vorhaben: Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke, Fenstertausch im ganzen Haus, Heizungstausch auf erneuerbare Energien oder eine Sanierung zum Effizienzhaus. Je umfangreicher die Maßnahme, desto stärker fällt der Fördervorteil ins Gewicht.

Ein Nachteil ist der Aufwand. Für viele Programme ist eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte einzubinden, und die Auszahlung setzt Nachweise voraus. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann helfen, Maßnahmen sinnvoll aufeinander abzustimmen.

Lassen sich Förderkredit und Bankdarlehen kombinieren?

Ja, Förderkredite werden in der Regel über eine Bank beantragt und lassen sich mit einem normalen Immobiliendarlehen kombinieren. Die Bank prüft dann beide Darlehen gemeinsam und sichert sie häufig über dieselbe Grundschuld ab. Ob sie den Förderkredit durchleitet, entscheidet jede Bank selbst.

Bei Zuschüssen ist die Kombination noch einfacher. Der Zuschuss wird direkt bei der Förderstelle beantragt, die Bank finanziert die Maßnahme vor. Nach Auszahlung des Zuschusses können Sie ihn zur Sondertilgung nutzen. Vereinbaren Sie dafür vorab ein passendes Sondertilgungsrecht oder wählen Sie einen Ratenkredit, den Sie nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit zurückzahlen dürfen.

Was passiert, wenn ich mit der Sanierung vor dem Förderantrag beginne?

Bei vielen Programmen verlieren Sie dann den Anspruch auf Förderung. Der Antrag muss in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt sein. Was als Beginn gilt, etwa der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags, steht im jeweiligen Merkblatt.

Für die Finanzierung heißt das: Die Bank und die Förderstelle müssen früh eingebunden werden. Ein Handwerkervertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn klar ist, welche Bedingungen das Förderprogramm an den Vertrag stellt. Manche Programme erlauben Verträge mit aufschiebender oder auflösender Bedingung.

Ist die Steuerermäßigung eine Alternative zur Förderung?

Für selbstgenutztes Wohneigentum kann die Steuerermäßigung nach § 35c EStG eine Alternative sein. Sie lässt sich für dieselbe Maßnahme aber nicht mit einem Förderzuschuss oder einem zinsverbilligten Förderkredit kombinieren. Welcher Weg günstiger ist, klären Sie am besten mit einem Steuerberater.

Bei vermieteten Immobilien gilt § 35c EStG nicht. Hier spielen Werbungskosten und Abschreibungen eine Rolle, die ebenfalls steuerlich zu klären sind.

Wie kombinieren Sie die Bausteine in der Praxis?

Eine sinnvolle Reihenfolge sieht so aus:

1. Bestand aufnehmen: Lassen Sie den energetischen Zustand bewerten und die Maßnahmen priorisieren.
2. Kosten ermitteln: Holen Sie Angebote ein und planen Sie einen Puffer ein.
3. Fördermöglichkeiten prüfen: Gleichen Sie die Maßnahmen mit den aktuellen Programmen von Bund und Land ab und entscheiden Sie sich zwischen Förderung und Steuerweg.
4. Finanzierung strukturieren: Legen Sie fest, welcher Teil über Eigenkapital, Förderkredit, Bankkredit oder Vorfinanzierung des Zuschusses läuft.
5. Anträge stellen: Beantragen Sie Förderung und Kredit, bevor Sie Aufträge verbindlich vergeben.
6. Nachweise sammeln: Bewahren Sie Rechnungen und Bestätigungen auf, sie werden für die Auszahlung benötigt.

Was ist bei einer laufenden Baufinanzierung zu beachten?

Läuft noch eine Baufinanzierung, lohnt der Blick auf deren Zinsbindung. Endet sie in absehbarer Zeit, kann die Sanierung in die Anschlussfinanzierung einbezogen werden. Bestehende Grundschulden lassen sich dann für Bankdarlehen und Förderkredite gemeinsam nutzen.

Ist die Zinsbindung noch lange, kommen ein Zusatzdarlehen bei der bisherigen Bank, ein nachrangig gesichertes Darlehen bei einer anderen Bank oder ein Kredit ohne Grundbucheintrag infrage. Eine vorzeitige Ablösung des bestehenden Darlehens ist wegen der Vorfälligkeitsentschädigung meist nicht sinnvoll.

Wann hilft ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann Bankdarlehen und Förderkredite in einer Finanzierung zusammenführen und Banken finden, die Förderkredite durchleiten. Er stimmt den Zeitplan von Antrag, Zusage und Auftragsvergabe ab. Für die technische Planung sind Energieberatung und Fachbetriebe zuständig, für die Wahl zwischen Förderung und Steuerermäßigung ein Steuerberater.