Haus kaufen mit 4.000 Euro netto: Reicht das auch, wenn ein Gehalt wegfällt?

Mit 4.000 Euro netto ist ein Hauskauf für die meisten Haushalte gut machbar: Ein Paar ohne Kinder kommt in unserem Rechenbeispiel auf eine tragbare Rate von 1.800 Euro und damit auf ein Darlehen von rund 360.000 Euro. Die eigentliche Frage bei diesem Einkommen ist eine andere. Viele Paare mit 4.000 Euro verdienen das gemeinsam, und dann entscheidet die Rechnung für den Fall, dass ein Gehalt wegfällt.

Wie viel Kredit ist mit 4.000 Euro netto möglich?

Für ein Paar ohne Kinder ergibt unser Rechenbeispiel eine tragbare Rate von 1.800 Euro und damit ein Darlehen von rund 360.000 Euro. Grundlage ist ein angenommener Sollzins von 4 Prozent, Stand Oktober 2026, und 2 Prozent anfängliche Tilgung. Eine Familie mit zwei Kindern und demselben Netto kommt im Beispiel auf rund 260.000 Euro.

So entstehen die beiden Werte. Pauschalen, Hauskosten und Rücklage sind Annahmen, denn jede Bank legt ihre Haushaltspauschale selbst fest:

Posten	Paar ohne Kinder	Familie mit zwei Kindern
Nettoeinkommen	4.000 Euro	4.000 Euro
Haushaltspauschale (Annahme)	1.400 Euro	2.000 Euro
Hauskosten (Heizung, Strom, Grundsteuer, Versicherung)	400 Euro	400 Euro
Instandhaltungsrücklage	200 Euro	200 Euro
Puffer	200 Euro	100 Euro
Tragbare Rate	1.800 Euro	1.300 Euro
Darlehen rund	360.000 Euro	260.000 Euro

Beim angenommenen Sollzins und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie anfangs 6 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Die Jahresrate geteilt durch 6 Prozent ergibt das Darlehen. Kindergeld ist in der Tabelle nicht enthalten. Banken rechnen es meist als Einnahme an, setzen dafür aber auch höhere Pauschalen für die Kinder an. Ihre eigenen Werte prüfen Sie im Budgetrechner.

Sollten wir als Doppelverdiener die volle Rate ausschöpfen?

Nur, wenn beide Gehalte auf Dauer sicher sind. Fällt ein Einkommen durch Elternzeit, Teilzeit oder Arbeitslosigkeit weg, muss die Rate trotzdem gezahlt werden. Rechnen Sie deshalb auch eine Variante mit nur einem Gehalt durch und entscheiden Sie dann, wie viel Rate Sie wirklich eingehen.

Ein Beispiel: Partner A verdient 2.400 Euro netto, Partner B 1.600 Euro. Das Paar plant ein Kind. Nimmt Partner B Elternzeit, die nach § 15 BEEG beansprucht werden kann, sinkt das Haushaltseinkommen für diese Zeit auf das Gehalt von A plus Elterngeld. Gleichzeitig steigt der Bedarf, weil ein Kind dazukommt.

Rechnen Sie die Elternzeit ohne Elterngeld zunächst so durch: 2.400 Euro Netto minus 1.700 Euro Pauschale für zwei Erwachsene und ein Kind minus 600 Euro für Hauskosten und Rücklage ergibt 100 Euro. Eine Rate von 1.800 Euro ist damit nicht gedeckt. Das Elterngeld und das Kindergeld verkleinern die Lücke, schließen sie aber nur zum Teil. Die Differenz muss für die Dauer der Elternzeit aus Rücklagen kommen.

Wie planen Sie eine Phase mit nur einem Gehalt?

Es gibt mehrere Wege, eine absehbare Lücke abzufedern. Welcher passt, hängt davon ab, wie lange die Phase dauert und wie viel Rücklage Sie haben:

1. Niedrigere Rate von Anfang an: Sie wählen ein günstigeres Objekt oder mehr Eigenkapital, sodass die Rate auch mit einem Gehalt annähernd tragbar bleibt.
2. Rücklage für die Lücke: Sie halten Geld außerhalb des Eigenkapitals bereit, das die Differenz für die geplante Zeit deckt.
3. Tilgungssatzwechsel vereinbaren: Manche Darlehensverträge erlauben, die Tilgung während der Laufzeit zu senken. Das senkt die Rate für eine Zeit, verlängert aber die Laufzeit.
4. Tilgungsaussetzung prüfen: Einige Banken bieten an, die Tilgung für einige Monate auszusetzen. Die Zinsen laufen weiter.

Ob und zu welchen Bedingungen solche Optionen möglich sind, steht im Darlehensvertrag. Klären Sie das vor der Unterschrift, nicht erst, wenn das Kind da ist.

Wie viel Restschuld bleibt nach zehn Jahren?

Bei einem Darlehen von 360.000 Euro, 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund 272.000 Euro offen. Mit 3 Prozent Tilgung wären es rund 228.000 Euro. Für diese Restschuld brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung zu den Konditionen, die zu diesem Zeitpunkt gelten.

Die höhere Tilgung kostet Sie heute mehr: Statt 1.800 Euro zahlen Sie bei 3 Prozent Tilgung rund 2.100 Euro im Monat. Dafür sinkt das Risiko, dass ein höheres Zinsniveau in zehn Jahren Ihre Rate stark nach oben treibt. Mit 4.000 Euro netto haben viele Paare genau diese Wahl, und sie ist wichtiger als die Frage, wie hoch das Darlehen maximal sein könnte.

Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Was das für die Wahl der Zinsbindung bedeutet, erklärt der Beitrag zur Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Lohnt sich bei 4.000 Euro netto eher ein Neubau oder ein Bestandshaus?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Ein Bestandshaus ist oft günstiger im Kaufpreis, braucht aber häufig Geld für Heizung, Dach oder Fenster. Vergleichen Sie deshalb nicht die Kaufpreise, sondern die Gesamtkosten aus Kaufpreis, Nebenkosten und notwendigen Arbeiten.

Bei einem Budget um 360.000 Euro Darlehen stehen viele Paare vor genau dieser Entscheidung. Wichtig ist, Sanierungskosten nicht nachträglich vom Girokonto bezahlen zu müssen. Wer sie von Anfang an in die Finanzierung aufnimmt, kann sie sauber planen. Wer sie vergisst, braucht später einen zusätzlichen Kredit, oft zu schlechteren Bedingungen. Hinweise dazu finden Sie im Beitrag Altbau kaufen und sanieren.

Auch die laufenden Hauskosten unterscheiden sich. Ein Haus mit hohem Energieverbrauch belastet Ihre Haushaltsrechnung jeden Monat. Nehmen Sie deshalb die tatsächlichen Verbrauchswerte aus dem Energieausweis in Ihre Rechnung auf, nicht die 400 Euro aus unserem Beispiel.

Was prüft die Bank bei zwei Kreditnehmern zusätzlich?

Wenn Sie zu zweit finanzieren, prüft die Bank beide Einkommen und beide Personen. Dazu gehören Arbeitsverträge, Probezeiten, Befristungen und bestehende Kredite jedes Partners. Ein befristeter Vertrag oder eine Probezeit bei einem der beiden kann den Rahmen deutlich verkleinern, weil die Bank dieses Einkommen nur eingeschränkt oder gar nicht ansetzt.

Unverheiratete Paare sollten zusätzlich regeln, wem das Haus zu welchem Anteil gehört und was bei einer Trennung passiert. Beide haften gegenüber der Bank in der Regel für das gesamte Darlehen, unabhängig vom Eigentumsanteil. Für diese Fragen ist der Notar beim Kaufvertrag der richtige Ansprechpartner.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Rechnen Sie zwei Varianten: eine mit beiden Gehältern und eine mit nur einem. Legen Sie Ihre Rate irgendwo dazwischen fest, abhängig davon, wie sicher die Einkommen sind und welche Pläne Sie haben. Ergänzen Sie dann Eigenkapital und Nebenkosten mit dem Kaufnebenkostenrechner.

Mit diesen Zahlen lohnt sich ein Vergleich mehrerer Banken. Die Optionen für Tilgungswechsel und Tilgungsaussetzung unterscheiden sich von Bank zu Bank. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann Ihnen zeigen, welche Angebote zu Ihrer Familienplanung passen.