Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung: Was steckt dahinter?

Eine Finanzierungsbestätigung ist eine schriftliche Einschätzung einer Bank oder eines Baufinanzierers, dass Sie eine Immobilie bis zu einem bestimmten Kaufpreis voraussichtlich finanzieren können. Makler und Verkäufer verlangen sie immer häufiger schon vor der ersten Besichtigung, um ernsthafte Interessenten zu erkennen. Für Sie ist sie zugleich ein Realitätscheck: Sie wissen, in welchem Preisrahmen Sie suchen sollten.

Warum verlangen Makler eine Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung?

Makler und Verkäufer wollen ihre Zeit auf Interessenten konzentrieren, die tatsächlich kaufen können. Besichtigungen sind aufwendig, und ein Verkauf, der kurz vor dem Notartermin an der Finanzierung scheitert, kostet alle Beteiligten Wochen. Eine Finanzierungsbestätigung zeigt, dass Sie sich bereits mit Ihrer Finanzierung beschäftigt haben und Ihre Unterlagen geprüft wurden.

Besonders bei gefragten Objekten kann die Bestätigung entscheiden, ob Sie überhaupt einen Besichtigungstermin erhalten. Wer sie direkt mit der Anfrage mitschickt, wirkt vorbereitet und wird oft bevorzugt behandelt.

Eine gesetzliche Pflicht, eine solche Bestätigung vorzulegen, gibt es nicht. Ob Sie sie einreichen, entscheiden Sie selbst. Es kann aber sein, dass ein Makler ohne Bestätigung keinen Termin vergibt.

Ist eine Finanzierungsbestätigung verbindlich?

Nein, eine Finanzierungsbestätigung ist in der Regel unverbindlich. Sie zeigt, dass eine Bank oder ein Baufinanzierer Ihre Unterlagen vorab geprüft hat und eine Finanzierung in einem bestimmten Rahmen für machbar hält. Eine verbindliche Zusage gibt es erst, wenn die Bank auch das konkrete Objekt geprüft hat und der Darlehensvertrag geschlossen wird.

Die Begriffe werden im Alltag oft vermischt. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung:

Dokument	Grundlage	Verbindlichkeit
Finanzierungsbestätigung	Prüfung Ihrer persönlichen Unterlagen, noch ohne konkretes Objekt	unverbindlich
Finanzierungszusage	Prüfung von Person und Objekt durch die Bank	bankintern weitgehend abgeschlossen, aber noch kein Vertrag
Darlehensvertrag	unterschriebener Vertrag mit allen Konditionen	verbindlich

Zwischen Finanzierungsbestätigung und Darlehensvertrag liegt also noch ein wichtiger Schritt: die Prüfung der Immobilie. Die Bank ermittelt den Beleihungswert und prüft Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Erst danach steht fest, ob sie das konkrete Objekt zu den besprochenen Bedingungen finanziert.

Wie bekommen Sie eine Finanzierungsbestätigung?

Eine Finanzierungsbestätigung erhalten Sie von Ihrer Hausbank, einer anderen Bank oder einem Baufinanzierer, nachdem dieser Ihre Unterlagen gesichtet hat. Je vollständiger Sie diese einreichen, desto aussagekräftiger ist die Bestätigung.

So gehen Sie vor:

1. Stellen Sie Ihre Einkommensnachweise zusammen, also aktuelle Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen.
2. Belegen Sie Ihr Eigenkapital mit aktuellen Konto- oder Depotauszügen.
3. Listen Sie bestehende Kredite, Leasingverträge und Unterhaltspflichten auf.
4. Lassen Sie im Gespräch klären, welcher Kaufpreisrahmen inklusive Nebenkosten realistisch ist.
5. Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung, die nur die für den Verkäufer nötigen Angaben enthält.

Eine seriöse Einschätzung setzt voraus, dass Ihre Kreditwürdigkeit ernsthaft betrachtet wird. Für den späteren Darlehensvertrag ist diese Prüfung nach § 505a BGB ohnehin Pflicht. Eine Bestätigung, die ohne jede Unterlage ausgestellt wird, hat für Verkäufer kaum Aussagekraft.

Schadet die Anfrage für eine Finanzierungsbestätigung meiner Schufa?

Eine reine Anfrage nach Konditionen wird zwar bei der Schufa vermerkt, fließt aber nicht in Ihren Score ein. Fragen Sie trotzdem nach, ob Ihre Bank oder Ihr Baufinanzierer eine solche Konditionsanfrage stellt. Eine echte Kreditanfrage erfolgt erst, wenn Sie einen konkreten Darlehensantrag stellen.

Für die Finanzierungsbestätigung selbst ist eine Schufa-Abfrage oft nicht einmal nötig. Manche Anbieter prüfen sie dennoch vorab, damit keine Überraschungen auftauchen. Wenn Sie wissen möchten, was über Sie gespeichert ist, können Sie bei der Schufa eine kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO anfordern.

Welche Angaben gehören in eine Finanzierungsbestätigung?

Üblich sind Ihr Name, der Kaufpreisrahmen, für den eine Finanzierung möglich erscheint, und der Hinweis, auf welchen Unterlagen die Einschätzung beruht. Details zu Einkommen, Eigenkapital oder bestehenden Krediten gehören nicht hinein. Der Verkäufer muss nur wissen, dass Sie den Kaufpreis voraussichtlich finanzieren können.

Achten Sie darauf, dass der genannte Rahmen zum gesuchten Objekt passt. Eine Bestätigung über eine deutlich höhere Summe verrät dem Verkäufer, wie viel Spielraum Sie haben, und schwächt Ihre Position bei der Preisverhandlung. Manche Baufinanzierer stellen deshalb für jedes Objekt eine eigene Bestätigung mit passendem Betrag aus.

Prüfen Sie außerdem, ob die Bestätigung ein Ausstellungsdatum trägt. Verkäufer akzeptieren in der Regel nur aktuelle Bestätigungen, weil sich Ihre finanzielle Lage und die Bedingungen am Markt ändern können.

Was passiert nach der Besichtigung?

Wenn Ihnen das Objekt gefällt, beginnt die eigentliche Finanzierung. Die Bank braucht jetzt die Objektunterlagen und prüft die Immobilie. Fordern Sie die Unterlagen beim Makler oder Verkäufer früh an, denn die Prüfung dauert je nach Bank unterschiedlich lange.

Vor Vertragsschluss erhalten Sie von der Bank das Europäische Standardisierte Merkblatt, kurz ESIS-Merkblatt. Die Pflicht dazu ergibt sich aus § 491a BGB. Es enthält alle wesentlichen Bedingungen des Darlehens und macht Angebote verschiedener Banken vergleichbar.

Den Kaufvertrag sollten Sie erst beim Notar unterschreiben, wenn die Finanzierung verbindlich steht. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar Ihnen den Entwurf des Kaufvertrags nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Diese Zeit können Sie nutzen, um den Darlehensvertrag abzuschließen und den Entwurf in Ruhe zu prüfen. Wer den Kaufvertrag ohne gesicherte Finanzierung unterschreibt, haftet für den Kaufpreis auch dann, wenn die Bank später ablehnt.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Die häufigsten Fehler entstehen, wenn die Finanzierungsbestätigung als Garantie verstanden wird. Folgende Punkte sollten Sie im Blick behalten:

• Verschweigen Sie keine bestehenden Kredite oder Verpflichtungen. Sie fallen spätestens bei der verbindlichen Prüfung auf.
• Planen Sie Kaufnebenkosten und eine Reserve für Renovierungen von Anfang an ein.
• Wechseln Sie zwischen Bestätigung und Darlehensvertrag nach Möglichkeit nicht den Arbeitgeber. Eine laufende Probezeit kann die Finanzierung erschweren.
• Nehmen Sie keine neuen Ratenkredite auf, etwa für Möbel oder ein Auto, bevor die Finanzierung unterschrieben ist.
• Verlassen Sie sich nicht auf Online-Rechner als Nachweis. Verkäufer erwarten eine Bestätigung, die auf geprüften Unterlagen beruht.

Wann lohnt sich ein Baufinanzierer?

Ein Baufinanzierer kann eine Finanzierungsbestätigung ausstellen, nachdem er Ihre Unterlagen gesichtet und mit den Kriterien mehrerer Banken abgeglichen hat. Das ist hilfreich, wenn Sie noch nicht wissen, welche Bank am besten zu Ihrer Situation passt. Später kann er dieselben Unterlagen nutzen, um verbindliche Angebote einzuholen. Achten Sie darauf, dass der Vermittler eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt.