Hauskauf Schritt für Schritt: Erst zur Bank, zum Makler oder zum Notar?

Die richtige Reihenfolge beim Hauskauf lautet: erst Bank, dann Makler, zuletzt Notar. Zuerst klären Sie bei einer Bank oder einem Baufinanzierer, wie viel Sie finanzieren können. Danach suchen Sie mit diesem Rahmen ein Haus, und erst wenn die Bank das konkrete Objekt verbindlich zugesagt hat, gehen Sie zum Notar.

Viele Käufer machen es andersherum: Sie verlieben sich in ein Haus und fragen danach die Bank. Das kostet im besten Fall Zeit und im schlechtesten Fall das Haus oder viel Geld. Die folgenden acht Schritte zeigen, wie der Ablauf in der Praxis aussieht.

Muss ich zuerst zur Bank oder zum Makler?

Zuerst zur Bank oder zu einem Baufinanzierer. Nur so wissen Sie, in welchem Preisrahmen Sie suchen können, und viele Makler fragen schon vor der Besichtigung nach einem Finanzierungsnachweis. Zum Makler gehen Sie, sobald dieser Rahmen steht.

Das Gespräch muss dabei nicht bei Ihrer Hausbank stattfinden. Sie können auch mehrere Banken oder einen Baufinanzierer fragen, der Angebote mehrerer Banken vergleicht. Baufinanzierer, die Immobiliardarlehen vermitteln, brauchen eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Ob ein Vermittler diese Erlaubnis hat, können Sie im Vermittlerregister des DIHK nachsehen.

Welche Schritte gehören in welche Reihenfolge?

Der Ablauf lässt sich in acht Schritte gliedern. Die Reihenfolge ist wichtig, weil jeder Schritt auf dem vorherigen aufbaut:

1. Budget klären: Haushaltsrechnung, Eigenkapital, Nebenkosten. Grundlage ist der Budgetrechner.
2. Finanzierungsrahmen bestätigen lassen: Gespräch mit Bank oder Baufinanzierer, auf Wunsch mit schriftlicher Finanzierungsbestätigung.
3. Haus suchen: Portale, Makler, Zeitung, Aushänge, Kontakte vor Ort.
4. Objekt prüfen: Besichtigung, Unterlagen, bei Bedarf Bausachverständiger.
5. Preis verhandeln und mündlich einigen: Eine mündliche Zusage ist bei Grundstücken nicht bindend.
6. Finanzierung für das Objekt beantragen: Die Bank bewertet das Haus und erteilt die Zusage.
7. Notar beauftragen und Vertrag prüfen: Entwurf mindestens zwei Wochen vorher, Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld.
8. Zahlen und übernehmen: Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung, Schlüsselübergabe, später Eintragung im Grundbuch.

Die Schritte 6 und 7 laufen in der Praxis teilweise parallel. Entscheidend ist nur, dass die Beurkundung erst nach der verbindlichen Zusage stattfindet.

Warum ist eine mündliche Einigung nicht bindend?

Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu verkaufen oder zu kaufen, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Auch eine Reservierung oder ein Handschlag ändert daran nichts. Beide Seiten können bis zur Beurkundung noch abspringen.

Das wirkt in beide Richtungen. Der Verkäufer kann bis zum Notartermin an einen anderen Interessenten verkaufen, und Sie können noch absagen, ohne den Kaufpreis zu schulden. Gerade deshalb ist es wichtig, dass zwischen mündlicher Einigung und Notartermin nicht unnötig viel Zeit vergeht. Mit geklärter Finanzierung und vollständigen Unterlagen sind Sie hier im Vorteil.

Brauche ich für den Hauskauf überhaupt einen Makler?

Nein. Sie können auch direkt vom Eigentümer kaufen, dann entfällt die Maklerprovision. Ist ein Makler beteiligt, gelten beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch Verbraucher besondere Regeln zur Teilung der Provision nach §§ 656a bis 656d BGB.

Wird der Makler für beide Seiten tätig, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen. Klären Sie vor der ersten Besichtigung, ob und in welcher Höhe eine Provision auf Sie zukommt, und nehmen Sie sie in Ihre Nebenkostenrechnung auf. Der Kaufnebenkostenrechner berücksichtigt die Provision als eigenen Posten.

Wann sollte die Bank das Haus prüfen?

Sobald Sie ein Objekt ernsthaft kaufen wollen, nicht erst kurz vor dem Notartermin. Die Bank braucht Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Fotos und bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Erst mit diesen Unterlagen kann sie das Haus bewerten.

Die Bewertung entscheidet, ob die Finanzierung wie geplant klappt. Liegt der Wert, den die Bank ansetzt, unter dem Kaufpreis, brauchen Sie mehr Eigenkapital oder eine Bank, die das Haus anders einschätzt. Fordern Sie die Objektunterlagen deshalb direkt nach der Besichtigung beim Verkäufer oder Makler an.

Wer sucht den Notar aus, Käufer oder Verkäufer?

Das ist gesetzlich nicht festgelegt und wird zwischen den Parteien vereinbart. In der Praxis schlägt oft der Käufer den Notar vor, weil er die Notarkosten üblicherweise trägt. Unabhängig davon ist der Notar zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten.

Der Notar soll Verbrauchern den Vertragsentwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf zu lesen und ihn Ihrer Bank zu zeigen. Die Bank achtet darauf, dass der Vertrag eine Belastungsvollmacht enthält. Sie erlaubt Ihnen, die Grundschuld schon vor der Eigentumsumschreibung eintragen zu lassen, damit das Darlehen ausgezahlt werden kann.

Darf ich den Kaufvertrag vor der Finanzierungszusage unterschreiben?

Rechtlich können Sie das, aber Sie sollten es nicht tun. Mit der Beurkundung sind Sie zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet, auch wenn die Bank später ablehnt. Lassen Sie den Notartermin deshalb erst festsetzen, wenn die verbindliche Zusage der Bank vorliegt.

Eine Finanzierungsbestätigung aus Schritt 2 reicht dafür nicht. Sie ist eine Einschätzung auf Basis Ihrer Unterlagen, keine Zusage für das konkrete Haus. Wo der Unterschied liegt, erklärt der Beitrag zur Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung.

Welche Fehler passieren bei der Reihenfolge am häufigsten?

Die meisten Probleme entstehen, wenn ein Schritt übersprungen oder vorgezogen wird. Typisch sind:

• Suche ohne Budget: Sie besichtigen Häuser, die Sie nicht finanzieren können, und verlieren Zeit.
• Notartermin vor Zusage: Ein Verkäufer drängt auf einen schnellen Termin, und Sie stimmen zu, bevor die Bank entschieden hat.
• Objektunterlagen zu spät: Die Bank kann erst bewerten, wenn alles vorliegt. Jede nachgereichte Unterlage verschiebt die Zusage.
• Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler müssen bezahlt werden, bevor oder während das Darlehen ausgezahlt wird.

Wie lange die einzelnen Schritte dauern, lesen Sie im Beitrag Wie lange dauert ein Hauskauf?. Alle Aufgaben zum Abhaken finden Sie in der Hauskauf-Checkliste.

Wann ist ein Baufinanzierer der richtige erste Ansprechpartner?

Ein Baufinanzierer ist sinnvoll, wenn Sie nicht nur das Angebot Ihrer Hausbank kennen wollen oder wenn Ihre Situation vom Standard abweicht, etwa bei Selbstständigkeit, wenig Eigenkapital oder mehreren Einkommen. Er klärt Schritt 2, begleitet Schritt 6 und weiß, welche Unterlagen welche Bank braucht. So lässt sich die Reihenfolge einhalten, ohne dass Sie bei einem guten Haus wertvolle Tage verlieren.