Hauskauf-Checkliste: Was Sie vor, beim und nach dem Kauf erledigen müssen

Ein Hauskauf besteht aus drei Phasen mit jeweils eigenen Aufgaben: Vor dem Kauf klären Sie Budget, Finanzierung und das Objekt selbst. Beim Kauf geht es um Kaufvertrag, Notar und Zahlung. Nach dem Kauf folgen Übergabe, Ummeldung, Versicherungen und der Eintrag ins Grundbuch. Die folgende Checkliste führt Sie durch alle drei Phasen, zum Abhaken in der richtigen Reihenfolge.

Was müssen Sie vor dem Kauf klären?

Vor dem Kauf klären Sie, was Sie sich leisten können und ob das Haus hält, was das Exposé verspricht. Fehler in dieser Phase lassen sich später kaum noch korrigieren. Wenn Sie die folgenden Punkte erledigt haben, können Sie bei einem passenden Objekt schnell und sicher zusagen.

Budget und Finanzierung

• Monatliche Ausgaben anhand der Kontoauszüge der letzten Monate aufgeschrieben
• Tragbare Rate mit dem Budgetrechner ermittelt
• Eigenkapital festgelegt, Notreserve bewusst nicht eingeplant
• Kaufnebenkosten für das Bundesland mit dem Kaufnebenkostenrechner berechnet
• Laufende Kredite, Leasing und Unterhalt aufgelistet
• Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise und Ausweis bereitgelegt
• Gespräch mit Bank oder Baufinanzierer geführt, Finanzierungsrahmen bekannt
• Bei Bedarf schriftliche Finanzierungsbestätigung für Makler und Verkäufer

Objekt und Besichtigung

• Lage geprüft: Arbeitsweg, Schulen, Einkaufen, Lärm, Hochwasserrisiko
• Mindestens zwei Besichtigungen, eine davon bei Tageslicht und zu einer anderen Uhrzeit
• Zustand von Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen und Keller angesehen
• Bei älteren Häusern oder Zweifeln einen Bausachverständigen hinzugezogen
• Notwendige Arbeiten geschätzt und ins Budget aufgenommen
• Maklerprovision und Aufteilung geklärt

Welche Unterlagen brauche ich vom Verkäufer?

Mindestens einen aktuellen Grundbuchauszug, den Energieausweis, Flurkarte, Baupläne und eine Wohnflächenberechnung. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu. Diese Unterlagen brauchen Sie für Ihre eigene Prüfung und für die Bank.

Prüfen Sie im Grundbuch vor allem die zweite und dritte Abteilung. In Abteilung II stehen Rechte Dritter wie Wegerechte oder Wohnrechte, in Abteilung III die Grundschulden. Ein eingetragenes Wohnrecht kann den Wert und die Nutzbarkeit eines Hauses stark einschränken. Fragen Sie beim Notar nach, wenn Sie einen Eintrag nicht verstehen.

• Grundbuchauszug, nicht älter als einige Wochen
• Energieausweis
• Flurkarte und Lageplan
• Baupläne, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
• Nachweise über Modernisierungen, etwa Rechnungen für Heizung oder Dach
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle
• Alle Unterlagen an Bank oder Baufinanzierer weitergegeben

Was erledigen Sie beim Kauf?

Beim Kauf geht es um drei Dinge: die verbindliche Finanzierungszusage, einen geprüften Kaufvertrag und die pünktliche Zahlung. Die Reihenfolge ist dabei entscheidend. Lassen Sie den Kaufvertrag erst beurkunden, wenn die Bank das konkrete Haus zugesagt hat.

Finanzierung abschließen

• Angebote mehrerer Banken verglichen, nicht nur Zins, sondern auch Sondertilgung und Tilgungswechsel
• Verbindliche Zusage der Bank für das konkrete Objekt erhalten
• Darlehensvertrag gelesen und unterschrieben
• Mit der Bank geklärt, welche Bedingungen vor der Auszahlung erfüllt sein müssen

Kaufvertrag und Notar

• Notar mit dem Verkäufer abgestimmt
• Vertragsentwurf erhalten, nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung
• Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und bekannte Mängel im Entwurf geprüft
• Entwurf an die Bank geschickt, Belastungsvollmacht enthalten
• Fragen vorab mit dem Notar geklärt
• Kaufvertrag und Grundschuld beurkundet

Zahlung

• Bescheid über die Grunderwerbsteuer erhalten und fristgerecht bezahlt
• Fälligkeitsmitteilung des Notars erhalten und sofort an die Bank weitergeleitet
• Eigenkapital nach Vorgabe der Bank eingesetzt
• Auszahlungsauftrag an die Bank gegeben
• Kaufpreis fristgerecht an den Verkäufer gezahlt
• Rechnungen von Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Makler bezahlt

Die Grunderwerbsteuer ist mehr als eine Rechnung. Nach § 22 GrEStG dürfen Sie erst dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat. Die gibt es erst nach Zahlung. Wie lange die einzelnen Schritte dauern, erklärt der Beitrag Wie lange dauert ein Hauskauf?.

Was erledigen Sie bei der Übergabe?

Die Übergabe ist der Moment, in dem Besitz, Nutzen und Lasten in der Regel auf Sie übergehen. Halten Sie den Zustand deshalb schriftlich fest. Ein Übergabeprotokoll schützt beide Seiten, wenn später Streit über Schäden oder fehlende Gegenstände entsteht.

• Übergabeprotokoll mit Datum und Unterschrift beider Seiten
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Heizöl notiert
• Alle Schlüssel gezählt und im Protokoll vermerkt
• Mängel und Schäden mit Fotos festgehalten
• Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise und Garantien übernommen

Muss ich die Gebäudeversicherung des Verkäufers übernehmen?

Die Versicherung geht nach § 95 VVG kraft Gesetzes auf Sie über, wenn Sie das Haus erwerben. Sie können sie nach § 96 VVG innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen. Prüfen Sie deshalb früh, ob der Schutz ausreicht, und vergleichen Sie, bevor die Frist abläuft.

Achten Sie dabei besonders auf den Schutz gegen Elementarschäden wie Starkregen oder Überschwemmung und auf eine ausreichende Versicherungssumme. Ihre Bank verlangt meist einen Nachweis über eine bestehende Gebäudeversicherung.

Was muss ich nach dem Einzug erledigen?

Sie müssen sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden. Außerdem stellen Sie Strom, Gas und Wasser auf sich um, prüfen die Versicherungen und richten eine Rücklage für Reparaturen ein. Die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch folgt oft erst einige Wochen später.

Die Pflicht zur Anmeldung regelt § 17 BMG. Die übrigen Punkte sind keine gesetzlichen Pflichten, ersparen Ihnen aber Ärger:

• Wohnsitz bei der Meldebehörde angemeldet
• Strom, Gas, Wasser und Internet umgemeldet
• Adressänderung an Bank, Arbeitgeber, Versicherungen und Behörden
• Gebäudeversicherung geprüft, bei Bedarf gewechselt
• Haftpflicht und Hausratversicherung an das neue Zuhause angepasst
• Mietwohnung fristgerecht gekündigt und übergeben
• Grundsteuer: Bescheid der Gemeinde abwarten, Aufteilung im Kaufvertrag beachten
• Eintragung im Grundbuch abgewartet und Grundbuchauszug aufbewahrt
• Monatliche Rücklage für Reparaturen eingerichtet
• Kündigungsrechte und Sondertilgungen im Darlehensvertrag notiert

Wie nutzen Sie diese Checkliste am besten?

Gehen Sie die Checkliste Phase für Phase durch und haken Sie nur ab, was wirklich erledigt ist. Die meisten Verzögerungen entstehen vor dem Kauf, wenn Budget oder Unterlagen noch fehlen. In welcher Reihenfolge Sie Bank, Makler und Notar einbinden, erklärt der Beitrag Hauskauf Schritt für Schritt.

Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann Ihnen den Teil der Liste abnehmen, der die Finanzierung betrifft: vom Budget über die Unterlagen bis zur Auszahlung. Die Prüfung des Objekts und des Kaufvertrags bleibt Ihre Aufgabe, gemeinsam mit Notar und gegebenenfalls einem Sachverständigen.