Haus kaufen oder mieten: so rechnen Sie es durch

Ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, zeigt nur eine Rechnung über denselben Zeitraum: Sie stellen alle Kosten des Eigentums den Kosten der Miete gegenüber und vergleichen, welches Vermögen am Ende jeweils übrig bleibt. Den Ausschlag geben meist die Dauer, die Sie wohnen bleiben wollen, und das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete am Ort. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, wohl aber eine klare Methode.

Wie vergleiche ich Kaufen und Mieten richtig?

Sie vergleichen die gesamten Kosten beider Wege über denselben Zeitraum und das Vermögen, das am Ende jeweils übrig bleibt. Beim Kauf zählen Kaufnebenkosten, Zinsen, Instandhaltung und die nicht umlegbaren Nebenkosten, beim Mieten die Miete samt künftiger Erhöhungen. Entscheidend ist außerdem, was Sie mit dem Eigenkapital und der Differenz der monatlichen Belastung tun würden, wenn Sie mieten.

Ein häufiger Fehler ist, nur die Rate mit der Miete zu vergleichen. Die Rate enthält Tilgung, also Vermögensaufbau, und sie enthält keine Instandhaltung. Wer nur diese beiden Zahlen nebeneinanderlegt, bekommt ein schiefes Bild.

Was kostet das Wohnen im Eigentum wirklich?

Eigentum verursacht einmalige und laufende Kosten. Die einmaligen Kosten fallen beim Kauf an und sind beim Wiederverkauf in der Regel verloren. Die laufenden Kosten begleiten Sie, solange Sie im Haus wohnen.

Art	Kostenposition	Hinweis
einmalig	Grunderwerbsteuer	Satz legt jedes Bundesland selbst fest
einmalig	Notar und Grundbuch	richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
einmalig	Maklerprovision	nur wenn ein Makler beteiligt ist
laufend	Zinsen	reine Kosten, kein Vermögensaufbau
laufend	Tilgung	Vermögensaufbau, aber Liquidität ist gebunden
laufend	Instandhaltung	Rücklage für Dach, Heizung, Fenster, Fassade
laufend	Grundsteuer, Versicherung, Müll, Wasser	trägt beim Mieten meist der Mieter über die Nebenkosten mit
laufend	Hausgeld	nur bei Eigentumswohnungen

Besonders oft wird die Instandhaltung unterschätzt. Je älter das Haus, desto mehr sollten Sie zurücklegen. Kalkulieren Sie größere Arbeiten, die in den nächsten Jahren absehbar sind, konkret mit.

Was kostet das Mieten über die Jahre?

Beim Mieten zahlen Sie die Kaltmiete und die Betriebskosten. Hinzu kommen über die Jahre Mieterhöhungen. Der Vermieter kann die Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, bei Staffel- oder Indexmieten nach den vereinbarten Regeln.

Für Ihre Rechnung sollten Sie deshalb eine Annahme treffen, wie sich die Miete entwickelt. Orientieren Sie sich am örtlichen Mietspiegel und an der bisherigen Entwicklung Ihrer eigenen Miete. Rechnen Sie lieber mit mehreren Szenarien als mit einer einzigen Zahl.

Wie stelle ich die Rechnung Schritt für Schritt auf?

Am verlässlichsten ist eine Gegenüberstellung über einen festen Zeitraum, etwa bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zu einem geplanten Umzug. So gehen Sie vor:

1. Zeitraum festlegen. Wie lange wollen Sie realistisch in der Immobilie wohnen?
2. Kaufszenario rechnen. Addieren Sie Kaufnebenkosten, alle Zinszahlungen, Instandhaltung und nicht umlegbare Kosten über den Zeitraum.
3. Mietszenario rechnen. Addieren Sie Kaltmiete und angenommene Erhöhungen über denselben Zeitraum.
4. Eigenkapital berücksichtigen. Im Mietszenario bleibt Ihr Eigenkapital angelegt. Setzen Sie dafür einen vorsichtigen Ertrag nach Steuern an.
5. Differenz der Monatsbelastung berücksichtigen. Ist das Eigentum monatlich teurer als die Miete, könnte der Mieter die Differenz sparen. Ist es günstiger, gilt das umgekehrt.
6. Vermögen am Ende vergleichen. Beim Kauf ist das der geschätzte Wert der Immobilie minus Restschuld. Beim Mieten ist es das angesparte und angelegte Kapital.

Wichtig: Rechnen Sie den Wert der Immobilie am Ende vorsichtig. Wertsteigerungen sind nicht sicher, und auch die Bank darf ihre Kreditentscheidung nicht allein darauf stützen.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Immobilie. Er zeigt, wie viele Jahresmieten Sie für den Kauf bezahlen. Ein hoher Faktor spricht eher für das Mieten, ein niedriger eher für den Kauf, eine allgemeingültige Grenze gibt es aber nicht.

Der Faktor ist ein guter Schnelltest, um Orte und Objekte zu vergleichen. Er ersetzt aber nicht die vollständige Rechnung, weil er weder Nebenkosten noch Zinsen noch Instandhaltung berücksichtigt.

Ab wann lohnt sich ein Kauf statt Miete?

Ein Kauf lohnt sich vor allem dann, wenn Sie lange in der Immobilie bleiben wollen. Die Kaufnebenkosten verteilen sich dann über viele Jahre, und die Tilgung baut Vermögen auf. Wer absehbar umziehen muss, trägt beim Kauf ein höheres Risiko, weil Nebenkosten bei einem frühen Verkauf verloren sind.

Ein zweiter wichtiger Faktor ist die Disziplin beim Sparen. Die Tilgung wirkt wie ein Sparplan, den Sie nicht einfach aussetzen können. Mieter, die die Differenz zur Eigentumsbelastung nicht tatsächlich anlegen, bauen in der Praxis oft weniger Vermögen auf, als die Rechnung annimmt.

Welche Gründe sprechen jenseits der Zahlen für den einen oder anderen Weg?

Nicht alles lässt sich in Euro ausdrücken. Folgende Punkte gehören in Ihre Abwägung:

• Sicherheit: Als Eigentümer kann Ihnen niemand wegen Eigenbedarfs kündigen. Mieter sind durch § 573 BGB zwar geschützt, eine Eigenbedarfskündigung bleibt aber möglich.
• Gestaltungsfreiheit: Im eigenen Haus entscheiden Sie über Umbauten selbst.
• Flexibilität: Mieter können bei einem Jobwechsel oder einer Trennung leichter umziehen.
• Risiko: Als Eigentümer tragen Sie Reparaturen, Zinsänderungen nach der Zinsbindung und das Risiko eines Wertverlusts.
• Alter: Ein abbezahltes Haus senkt die Wohnkosten im Ruhestand deutlich.

Was gilt steuerlich?

Wer selbst im eigenen Haus wohnt, kann Zinsen und Instandhaltung in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Anders ist es bei vermieteten Immobilien. Ein späterer Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Lassen Sie sich die Einzelheiten von einem Steuerberater erklären.

Wie hilft ein Baufinanzierer bei der Entscheidung?

Ein Baufinanzierer kann Ihnen zeigen, welche Darlehenssumme realistisch ist und wie sich unterschiedliche Tilgungen und Zinsbindungen auf Ihre Belastung auswirken. Damit wird das Kaufszenario Ihrer Rechnung belastbar. Baufinanzierer, die Immobiliardarlehen vermitteln, brauchen eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Die Entscheidung, ob Kaufen zu Ihrem Leben passt, bleibt aber Ihre.