Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Hauskauf: was Käufer wissen müssen

Die Gemeinde darf beim Verkauf eines Hauses nur dann selbst als Käuferin eintreten, wenn das Baugesetzbuch ihr in den §§ 24 ff. ein Vorkaufsrecht gibt und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt. In den meisten Fällen verzichtet die Gemeinde, doch bis dahin kann der Kaufpreis nicht fällig werden. Für Käufer bedeutet das vor allem eine Wartezeit, die in der Finanzierung eingeplant sein muss.

Wann hat die Gemeinde beim Hauskauf ein Vorkaufsrecht?

Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht nur in den Fällen, die das Baugesetzbuch aufzählt, etwa in Sanierungsgebieten, in Umlegungsgebieten, im Bereich einer Erhaltungssatzung oder bei Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht. Zusätzlich kann sie per Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht festlegen. Ob es im konkreten Fall ausgeübt werden darf, hängt außerdem davon ab, ob das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten:

Art	Grundlage	Typische Fälle
Allgemeines Vorkaufsrecht	§ 24 BauGB	Flächen für öffentliche Zwecke im Bebauungsplan, Umlegungsgebiete, förmlich festgelegte Sanierungs- und Entwicklungsgebiete, Gebiete mit Erhaltungssatzung, bestimmte unbebaute Wohnbauflächen
Besonderes Vorkaufsrecht	§ 25 BauGB	Gebiete, für die die Gemeinde durch eigene Satzung ein Vorkaufsrecht begründet hat, etwa um eine geplante städtebauliche Maßnahme zu sichern

Wichtig für Wohnungskäufer: Nach § 24 Abs. 2 BauGB steht der Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht zu, wenn Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht verkauft wird. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist von diesem Vorkaufsrecht also nicht betroffen. Beim Kauf eines Hauses mit Grundstück kann es dagegen eine Rolle spielen.

Die Gemeinde muss bei der Ausübung angeben, für welchen Zweck sie das Grundstück verwenden will. Ein reiner Wunsch, Grundstücke zu sammeln, genügt nicht.

In welchen Fällen ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen?

Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht unter anderem, wenn der Eigentümer an seinen Ehegatten, seinen eingetragenen Lebenspartner oder an nahe Verwandte verkauft. Das regelt § 26 BauGB. Kaufen Sie also das Haus Ihrer Eltern, kann die Gemeinde in aller Regel nicht dazwischentreten.

Ausgeschlossen ist es außerdem, wenn das Grundstück bereits so bebaut ist und genutzt wird, wie es den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen der städtebaulichen Maßnahme entspricht. Auch Käufe durch bestimmte öffentliche Träger und Religionsgemeinschaften für ihre Zwecke nennt das Gesetz. Ob ein Ausschlussgrund vorliegt, prüft in der Praxis die Gemeinde, nachdem der Notar ihr den Vertrag übersandt hat.

Wie läuft das Verfahren nach der Beurkundung ab?

Der Ablauf ist in § 28 BauGB geregelt und folgt fast immer demselben Muster:

1. Sie beurkunden den Kaufvertrag beim Notar.
2. Der Notar teilt der Gemeinde den Inhalt des Vertrags mit und fragt an, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ausgeübt wird.
3. Die Gemeinde prüft und entscheidet. Sie kann verzichten, die Frist verstreichen lassen oder das Vorkaufsrecht durch Bescheid gegenüber dem Verkäufer ausüben.
4. Bei Verzicht oder Fristablauf stellt die Gemeinde ein Zeugnis aus, das Negativattest.
5. Erst mit diesem Nachweis darf das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen. Der Notar meldet die Fälligkeit des Kaufpreises in der Regel ebenfalls erst danach.

Wie lange darf sich die Gemeinde mit der Entscheidung Zeit lassen?

Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten ausüben, nachdem ihr der Kaufvertrag mitgeteilt wurde. In der Praxis übernimmt der Notar diese Mitteilung direkt nach der Beurkundung. Verzichtet die Gemeinde oder verstreicht die Frist, stellt sie auf Antrag ein Zeugnis aus, das sogenannte Negativattest.

Viele Gemeinden antworten deutlich schneller, wenn offensichtlich kein Vorkaufsrecht besteht. Verlassen können Sie sich darauf aber nicht. Fragen Sie den Notar, wie lange die zuständige Gemeinde erfahrungsgemäß braucht.

Zu welchem Preis kauft die Gemeinde?

Grundsätzlich tritt die Gemeinde zu den Bedingungen in den Vertrag ein, die Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Es gibt aber eine Ausnahme: Liegt der vereinbarte Kaufpreis in erkennbarer Weise deutlich über dem Verkehrswert, darf die Gemeinde nach § 28 Abs. 3 BauGB den Verkehrswert zahlen statt des vereinbarten Preises.

Der Verkäufer muss das nicht hinnehmen. Er kann in diesem Fall vom Vertrag zurücktreten. Für Sie als Käufer heißt das: Auch dann bekommen Sie das Haus in aller Regel nicht, denn Kaufverträge sehen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts üblicherweise ein Rücktrittsrecht vor. Ob und welche Kosten Ihnen erstattet werden, regelt meist ebenfalls der Kaufvertrag. Lassen Sie sich diesen Punkt vom Notar erklären.

Können Sie die Ausübung abwenden?

In manchen Fällen ja. § 27 BauGB erlaubt dem Käufer, die Ausübung abzuwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist so zu nutzen, wie es die Gemeinde mit dem Vorkaufsrecht erreichen will. Die Erklärung muss vor Ablauf der Frist abgegeben werden, in der die Gemeinde entscheiden darf.

Das kommt vor allem bei Erhaltungssatzungen oder Sanierungsgebieten in Betracht. Typisch sind Verpflichtungen zur Nutzung, zur Bebauung oder zum Erhalt bestimmter Strukturen. Solche Zusagen binden Sie über Jahre. Prüfen Sie daher vor der Erklärung, ob Ihre Pläne mit dem Haus und Ihre Finanzierung dazu passen, etwa wenn Sie eigentlich umbauen oder später vermieten wollten.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht für Ihre Finanzierung?

Das Vorkaufsrecht wirkt sich vor allem auf den Zeitplan aus. Zwischen Beurkundung und Kaufpreisfälligkeit kann mehr Zeit vergehen als erwartet. Die Bank stellt das Darlehen in dieser Zeit bereit, Sie rufen es aber noch nicht ab.

Daraus ergeben sich drei Punkte, die Sie mit Ihrem Baufinanzierer besprechen sollten:

• Bereitstellungszinsen: Viele Darlehen haben eine Frist, nach deren Ablauf für nicht abgerufene Beträge Bereitstellungszinsen anfallen. Achten Sie darauf, dass diese Frist die mögliche Wartezeit abdeckt.
• Eigenkapital: Halten Sie Ihr Eigenkapital verfügbar, bis die Kaufpreisfälligkeit feststeht. Legen Sie es nicht vorher langfristig an.
• Wohnungskündigung: Kündigen Sie Ihre Mietwohnung erst, wenn der Übergabetermin hinreichend sicher ist.

Was passiert mit meiner Finanzierung, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt?

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, kommt der Kauf zwischen ihr und dem Verkäufer zustande, und Sie erhalten das Haus nicht. Ihr Darlehensvertrag mit der Bank endet dadurch aber nicht automatisch. Klären Sie deshalb schon vor der Unterschrift, wie die Bank in diesem Fall verfährt und ob Kosten wie eine Nichtabnahmeentschädigung drohen.

Manche Käufer unterschreiben den Darlehensvertrag erst kurz vor oder nach der Beurkundung. Wenn ein Vorkaufsrecht naheliegt, etwa weil das Haus in einem Sanierungsgebiet liegt, kann es sinnvoll sein, diese Frage ausdrücklich mit der Bank zu klären. Ein Baufinanzierer kann einschätzen, welche Bank in solchen Fällen eine passende Regelung anbietet.

Wie erkennen Sie vorab, ob ein Vorkaufsrecht droht?

Sie können das Risiko schon vor der Beurkundung recht gut einschätzen. Folgende Schritte helfen:

1. Fragen Sie den Verkäufer oder Makler, ob das Haus in einem Sanierungsgebiet, Umlegungsgebiet oder im Bereich einer Erhaltungssatzung liegt.
2. Sehen Sie sich den Bebauungsplan an. Viele Gemeinden stellen ihn online bereit.
3. Prüfen Sie den Grundbuchauszug. Ein Sanierungsvermerk in Abteilung II ist ein deutlicher Hinweis.
4. Bitten Sie den Notar, schon im Entwurf zu berücksichtigen, was bei Ausübung des Vorkaufsrechts gilt.

Steht fest, dass ein Vorkaufsrecht bestehen könnte, ist das kein Grund, vom Kauf abzusehen. Es ist aber ein Grund, den Zeitplan großzügiger zu planen und die Finanzierung darauf abzustimmen. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann Ihnen helfen, Bereitstellungsfristen und Auszahlungsvoraussetzungen passend zu wählen.

Neben dem Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch gibt es weitere gesetzliche Vorkaufsrechte, etwa nach Landesrecht im Denkmal- oder Naturschutz. Welche davon für Ihr Grundstück in Frage kommen, prüft der Notar im Rahmen seiner Anfragen.