Grundbuchauszug anfordern: wer darf, wo, was steht drin

Einen Grundbuchauszug bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, also vor allem der Eigentümer und Personen mit seiner Vollmacht. Sie fordern ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder bei einem Notar an. Im Auszug stehen das Grundstück, die Eigentümer, Lasten wie Wegerechte und die Grundschulden der Banken.

Wer darf einen Grundbuchauszug anfordern?

Einen Grundbuchauszug erhält nach § 12 GBO jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Der Eigentümer hat dieses Interesse immer, Kaufinteressenten in der Regel nur mit einer Vollmacht des Eigentümers oder in bereits weit fortgeschrittenen Verhandlungen. Notare, Behörden und Banken mit Zugang zum Abrufverfahren müssen ihr Interesse nicht im Einzelfall begründen.

Das Grundbuch ist also nicht öffentlich im Sinne von frei zugänglich. Wer nur neugierig ist, wer der Nachbar ist oder wie hoch dessen Grundschulden sind, bekommt keine Einsicht.

Typische Fälle mit berechtigtem Interesse:

Wer	Typischer Nachweis
Eigentümer	Personalausweis
Kaufinteressent	Vollmacht des Eigentümers, gegebenenfalls Nachweis konkreter Kaufverhandlungen
Erbe	Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Gläubiger	vollstreckbarer Titel gegen den Eigentümer
Bank, Notar, Behörde	Zugang über das automatisierte Verfahren oder Amtsstellung

Im Zweifel entscheidet das Grundbuchamt, ob Ihr Interesse ausreicht. Als Kaufinteressent ist der einfachste Weg, den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder um eine Vollmacht zu bitten.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Sie können den Auszug dort schriftlich oder persönlich beantragen. Alternativ kann jeder Notar nach § 133a GBO einen Ausdruck erteilen, auch für Grundstücke in anderen Bezirken.

So gehen Sie beim Antrag vor:

1. Ermitteln Sie das zuständige Amtsgericht. Viele Länder bieten dafür eine Suche im Justizportal an.
2. Halten Sie Angaben zum Grundstück bereit: Adresse, besser noch Grundbuchbezirk, Blattnummer oder Flurstück.
3. Begründen Sie Ihr Interesse und fügen Sie Ausweis und gegebenenfalls die Vollmacht bei.
4. Geben Sie an, ob Sie einen einfachen oder einen amtlichen Ausdruck benötigen.

Für den Auszug fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Der amtliche Ausdruck ist beglaubigt und wird verlangt, wenn Sie ihn bei Behörden oder Gerichten vorlegen müssen. Für die Prüfung vor dem Kauf genügt meist ein einfacher Ausdruck.

Gibt es den Grundbuchauszug auch online?

Ein direktes Onlineabrufverfahren steht nur bestimmten Nutzern offen, etwa Notaren, Banken und Behörden mit Zulassung. Privatpersonen können den Antrag in vielen Ländern zwar elektronisch stellen, den Auszug erhalten sie aber in der Regel per Post. Vorsicht bei privaten Internetdiensten, die Grundbuchauszüge gegen Gebühr versprechen: Auch sie müssen den Antrag beim Grundbuchamt stellen und können kein Einsichtsrecht schaffen, das Sie selbst nicht haben.

Was bedeuten die Abteilungen im Grundbuch?

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück, Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II die Lasten und Beschränkungen und Abteilung III die Grundpfandrechte wie Grundschulden. Für Käufer und Banken sind vor allem die Abteilungen II und III wichtig. Dort zeigt sich, welche Rechte Dritter auf dem Grundstück liegen.

Der Aufbau ist in der Grundbuchverfügung festgelegt und überall gleich:

Teil	Inhalt	Worauf Sie achten sollten
Aufschrift	Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer	stimmt das Blatt mit dem Exposé überein
Bestandsverzeichnis	Flurstücke, Lage, Wirtschaftsart, Größe	gehören alle Flächen dazu, etwa Garage oder Zufahrt
Abteilung I	Eigentümer und Grund des Erwerbs	ist der Verkäufer wirklich Eigentümer, gibt es Miteigentümer oder eine Erbengemeinschaft
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen	Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Vermerke
Abteilung III	Hypotheken, Grund- und Rentenschulden	welche Grundschulden bestehen und gelöscht werden müssen

Welche Eintragungen in Abteilung II sind kritisch?

Kritisch sind Rechte, die Ihre Nutzung einschränken oder den Wert mindern. Dazu gehören vor allem ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch zugunsten des Verkäufers oder eines Angehörigen. Solange ein solches Recht besteht, können Sie das Haus nicht wie geplant nutzen, und die Bank bewertet es entsprechend niedriger.

Achten Sie außerdem auf diese Vermerke:

• Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk: Das Grundstück ist bereits Gegenstand eines Verfahrens.
• Sanierungs- oder Umlegungsvermerk: Es gelten besondere Genehmigungspflichten, und die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht haben.
• Insolvenzvermerk: Der Eigentümer kann nicht mehr frei verfügen.
• Auflassungsvormerkung zugunsten Dritter: Jemand anderes hat sich das Grundstück bereits sichern lassen.

Wege- und Leitungsrechte sind dagegen häufig unproblematisch. Lesen Sie trotzdem nach, welche Fläche betroffen ist. Die genaue Ausgestaltung steht oft erst in der Eintragungsbewilligung, die in den Grundakten liegt.

Was bedeutet Abteilung III für Ihre Finanzierung?

Abteilung III zeigt, welche Grundschulden bereits eingetragen sind. Beim Kauf sollen diese in der Regel gelöscht werden, damit Ihre Bank ihre eigene Grundschuld an erster Stelle eintragen lassen kann. Der Notar regelt das über Löschungsbewilligungen der bisherigen Gläubiger und zahlt diese aus dem Kaufpreis ab.

Manchmal ist es sinnvoll, eine bestehende Grundschuld zu übernehmen, statt sie zu löschen. Das kann Notar- und Grundbuchkosten sparen, setzt aber voraus, dass die bisherige Bank die Grundschuld an Ihre Bank abtritt. Fragen Sie Ihren Baufinanzierer, ob das in Ihrem Fall möglich ist.

Was steht nicht im Grundbuch?

Nicht alles, was ein Grundstück belastet, steht im Grundbuch. Baulasten sind in den meisten Bundesländern in einem gesonderten Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde eingetragen. Auch öffentliche Lasten wie offene Erschließungsbeiträge oder Denkmalschutz erscheinen dort meist nicht.

Fordern Sie deshalb zusätzlich zum Grundbuchauszug eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis an und fragen Sie bei der Gemeinde nach offenen Beiträgen.

Wie verlässlich ist der Grundbuchauszug?

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Nach § 892 BGB dürfen Sie als Erwerber grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Inhalt richtig ist. Wichtig ist allerdings, dass der Auszug aktuell ist. Eintragungen können sich jederzeit ändern, deshalb prüft der Notar das Grundbuch unmittelbar vor der Beurkundung erneut.

Welche Rolle spielt der Grundbuchauszug für die Bank?

Ohne aktuellen Grundbuchauszug prüft keine Bank eine Baufinanzierung. Sie braucht ihn, um die Sicherheit zu bewerten und den Rang ihrer Grundschuld zu planen. Liefern Sie ihn früh, zusammen mit Exposé, Flurkarte und Wohnflächenberechnung. Ein Baufinanzierer mit Erlaubnis nach § 34i GewO kann Ihnen sagen, welche Eintragungen einzelne Banken kritisch sehen.