Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital.
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Experten fragenDie Baufivergleich.de GmbH aus Kassel vermittelt Baufinanzierungen und vergleicht dafür Angebote zahlreicher Banken. Beraten wird zu Kauf, Neubau, Modernisierung, Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen sowie zu Fördermitteln und Finanzierungen für Selbstständige.
Vermittlungsbüro in Bahrenfeld für private Immobilienfinanzierungen. Neben Kauf und Anschlussfinanzierung betreut das Unternehmen Forward-Darlehen, Förderkredite und Kapitalanlagen und hat einen Schwerpunkt bei Selbstständigen und besonderen Berufsgruppen.
Freier Kreditvermittler in Sendling-Westpark, der für mehrere Darlehensgeber tätig ist. Das Angebot reicht vom Kauf und Bau über Anschluss- und Forward-Darlehen bis zu Finanzierungen mit wenig Eigenkapital und der Nutzung von Fördermitteln.
Mike Klotz ist Finanz- und Immobilienfachwirt in Hohenahr und vermittelt Finanzierungen für Hauskauf und Hausbau. Er erläutert Darlehensarten, Finanzierungen mit wenig Eigenkapital und bietet einen Antragsservice für Förderprogramme der WIBank.
Die Gesellschaft vermittelt Baufinanzierungen, Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen bestehender Kredite. Sie befasst sich auch mit Fällen, in denen wenig Eigenkapital vorhanden ist oder ein Schufa-Eintrag besteht, sowie mit der Finanzierung von Modernisierungen.
Die von Klaus Hatzig geführte Firma vermittelt Finanzierungen für Kauf, Neubau, Sanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien. Auf der Website wird auch die Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital behandelt.
Finanzierungsvermittler in der Hamburger Innenstadt, der unter der Marke elbehyp auftritt. Ein Schwerpunkt liegt auf schwierigen Fällen, etwa bei Schufa-Einträgen, sowie auf Umschuldung, Anschlussfinanzierung und Kapitalbeschaffung für Immobilieneigentümer.
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Kostenlos Rückmeldung erhaltenGrunderwerbsteuer, Notar und Makler mitfinanzieren: wann Banken das machen, welche Voraussetzungen gelten und welche Risiken Sie kennen sollten.
weiter lesen →Grundstück, Eigenleistung, Wertpapiere, Familiendarlehen: welche Formen von Eigenkapitalersatz Banken anerkennen und welche Nachweise sie verlangen.
weiter lesen →Geld von den Eltern als Eigenkapital für die Immobilie: wie Banken Schenkungen anerkennen, welche Nachweise nötig sind und was steuerlich zu klären ist.
weiter lesen →Wer eine Immobilie kaufen möchte, aber wenig oder kein Eigenkapital hat, ist nicht automatisch ausgeschlossen. Einige Banken finanzieren den vollen Kaufpreis und in Einzelfällen auch die Kaufnebenkosten. Diese Finanzierungen sind jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden und tragen höhere Risiken. Auf dieser Seite erfahren Sie in Kurzform, wann eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, was sie kostet und welche Alternativen es gibt.
Im Sprachgebrauch werden zwei Varianten unterschieden. Bei der Vollfinanzierung übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision, zahlen Sie aus eigenen Mitteln. Bei der Finanzierung inklusive Nebenkosten übernimmt die Bank auch diese Kosten. Dann liegt der Darlehensbetrag über dem Kaufpreis.
Der Unterschied ist erheblich. Die Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanziert die Bank sie mit, ist das Darlehen von Anfang an höher als der Wert der Sicherheit. Entsprechend zurückhaltender sind die Banken bei dieser Variante.
Wer wenig Eigenkapital mitbringt, muss die Bank mit anderen Faktoren überzeugen. Typischerweise achten Banken auf:
Die Bank ist bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen zur Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB verpflichtet. Sie muss prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können. Bei fehlendem Eigenkapital trägt Ihr Einkommen die gesamte Last, deshalb fällt diese Prüfung besonders gründlich aus.
Banken bewerten jede Immobilie mit einem Beleihungswert, der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt. Je höher das Darlehen im Verhältnis zu diesem Wert ist, desto größer ist das Risiko der Bank im Fall eines Zahlungsausfalls. Für dieses Risiko verlangt sie einen Aufschlag.
Hinzu kommt, dass bei einem höheren Darlehen auch die absolute Zinslast steigt. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie deutlich mehr Zinsen als mit Eigenkapital. Wie groß der Unterschied im Einzelfall ist, lässt sich nur mit konkreten Angeboten vergleichen.
Viele Käufer haben mehr Eigenkapitalersatz, als sie denken. Je nach Bank werden unter anderem anerkannt:
Welche dieser Positionen eine Bank akzeptiert und in welcher Höhe, ist sehr unterschiedlich.
Förderprogramme von Bund und Ländern können eine Finanzierung ergänzen. Manche Landesförderinstitute behandeln ihre Darlehen in der Gesamtfinanzierung ähnlich wie Eigenkapital, andere nicht. Ob ein Programm für Sie infrage kommt, hängt vom Bundesland, vom Vorhaben, vom Haushaltseinkommen und vom aktuellen Programmstand ab. Ein Baufinanzierer kann prüfen, welche Programme sich mit dem Bankdarlehen kombinieren lassen.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital funktioniert nur, wenn die Rechnung auch unter ungünstigen Bedingungen aufgeht. Diese Risiken sollten Sie bedenken:
Sinnvoll ist deshalb eine höhere Tilgung, eine lange Zinsbindung und eine Liquiditätsreserve außerhalb der Finanzierung. Bei Zinsbindungen über zehn Jahre haben Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung.
Am ehesten für Käufer mit hohem, sicherem Einkommen, die bisher wenig Vermögen aufbauen konnten, etwa Berufseinsteiger in gut bezahlten Berufen oder Beamte. Auch Kapitalanleger nutzen bewusst wenig Eigenkapital, wenn die Mieteinnahmen die Finanzierung weitgehend tragen. Bei vermieteten Immobilien sollten Sie die steuerlichen Folgen mit einem Steuerberater besprechen.
Weniger geeignet ist sie für Haushalte mit knappem Budget oder unsicherem Einkommen. Hier ist es oft sinnvoller, noch einige Zeit zu sparen oder eine günstigere Immobilie zu wählen.
Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist der Vergleich mehrerer Banken besonders wichtig. Viele Institute bieten diese Variante gar nicht an, andere nur in bestimmten Regionen oder für bestimmte Berufsgruppen. Ein Baufinanzierer, der regelmäßig Vollfinanzierungen begleitet, weiß, welche Banken infrage kommen, welche Eigenkapitalersatzmittel anerkannt werden und wie sich Förderdarlehen einbinden lassen.
Achten Sie darauf, dass der Vermittler eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzt. Ein seriöser Finanzierer rechnet mit Ihnen auch ungünstige Szenarien durch und rät von einer Finanzierung ab, wenn sie nicht tragfähig ist. In unserem Verzeichnis finden Sie Baufinanzierer, die Finanzierungen mit wenig oder ohne Eigenkapital als Schwerpunkt angeben.
Wer in Deutschland gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, braucht eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung. Die Erlaubnis erteilt die zuständige Industrie- und Handelskammer oder Gewerbebehörde. Vermittler, die sie besitzen, werden im öffentlichen Vermittlerregister geführt und erhalten dort eine Registrierungsnummer.
In dieses Verzeichnis werden ausschließlich Unternehmen aufgenommen, die als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO tätig sind.
Ja, einige Banken finanzieren den vollen Kaufpreis und teilweise auch die Kaufnebenkosten. Voraussetzung sind in der Regel ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen, eine einwandfreie Bonität und eine Immobilie, die die Bank gut bewerten kann.
Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst. Bei einer Finanzierung inklusive Nebenkosten finanziert die Bank zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Der zweite Fall ist seltener und an strengere Voraussetzungen geknüpft.
In der Regel ja. Je höher der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert, desto höher das Risiko für die Bank. Das schlägt sich meist in schlechteren Konditionen nieder. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Bank, Objekt und Ihrer Bonität ab.
Banken akzeptieren je nach Institut zum Beispiel ein bereits bezahltes Grundstück, Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Versicherungen, nachweisbare Eigenleistungen beim Bau oder nachrangige Darlehen von Angehörigen oder Arbeitgebern. Welche Positionen anerkannt werden, legt jede Bank selbst fest.
Die Restschuld ist am Ende der Zinsbindung höher, und Sie sind stärker von den Zinsen der Anschlussfinanzierung abhängig. Müssen Sie die Immobilie früh verkaufen, reicht der Erlös unter Umständen nicht, um das Darlehen vollständig abzulösen.
